撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

北京樓市，又誕生了一個(gè)新紀(jì)錄。

一個(gè)新樓盤(pán)，從拿地到案名流出，時(shí)長(zhǎng)289天。

這個(gè)紀(jì)錄的創(chuàng)造者，是央企地產(chǎn)商保利地產(chǎn)。當(dāng)然，那些“停滯”的地塊，排除在外。

3月11日，保利地產(chǎn)海淀半壁店項(xiàng)目案名流出：熙瑞。

它嵌在兩句推廣詞里：“海內(nèi)熙為貴，境高瑞為峰�！�

之前，保利熙瑞的預(yù)售證顯示的備案名為“瑞璟佳苑”。大家普遍猜測(cè)，其案名里會(huì)有“瑞”或“璟”字。

不過(guò)，目前的案名僅是流出版本，保利地產(chǎn)尚未正式官宣。

另外，從流出的案名海報(bào)中，只有保利地產(chǎn)，沒(méi)有北京建工地產(chǎn)。

案名被曝光后，花姐覺(jué)得，保利地產(chǎn)這次起名，還是蠻高明的。

因?yàn)椋碍Z”字，在北京樓市實(shí)在太多了。

如：招商云璟攬閱、保利璟山和煦、懋源璟橒、嘉棠璟樾、建發(fā)璟院、懋源璟瑜、首鋼璟悅長(zhǎng)安、璟瑞長(zhǎng)安，等等。

保利熙瑞，不僅簡(jiǎn)潔，也將調(diào)性拔得很高——不僅表達(dá)了上風(fēng)上水的海淀區(qū)位氣質(zhì)，也凸顯了項(xiàng)目高階的改善特性。

頂豪：實(shí)體示范

想透徹了解保利熙瑞，須先讀懂中海安瀾北京。

雖說(shuō)后者的價(jià)格和定位更高一些，但它們確實(shí)非常像。

為了看得更清楚，花姐特別為它們做了一張參數(shù)對(duì)比表。

大致有以下3點(diǎn)值得關(guān)注：

1、中海安瀾北京比保利熙瑞拿地時(shí)間，早了64天。

如果從拿地時(shí)間起算，無(wú)論報(bào)規(guī)、拿規(guī)劃證，還是案名發(fā)布，保利都稍微晚了一步，唯有拿預(yù)售證這項(xiàng)，兩者時(shí)間差不多；

2、兩個(gè)項(xiàng)目都是低密豪宅，但產(chǎn)品戶(hù)型差異化較大。

中海安瀾北京的產(chǎn)品，為洋房+疊墅，起步面積210平米、最高371平米。

保利熙瑞則為3-5層純洋房，面積段從136-240平米戶(hù)型，有少量270平米頂層復(fù)式；

3、在價(jià)格上，中海安瀾北京至今網(wǎng)簽14套，均價(jià)13.89萬(wàn)元/平米，最貴的一套是10#1單元302室，戶(hù)型270平米，成交價(jià)14.66萬(wàn)元/平米。

保利熙瑞的預(yù)售均價(jià)為12.46萬(wàn)元/平米，如果按九折算，網(wǎng)簽價(jià)在11.2萬(wàn)元/平米左右。

這兩項(xiàng)目都屬于慢工出細(xì)活。

中海安瀾北京從拿地到領(lǐng)預(yù)售證，花了8個(gè)月零7天；保利熙瑞則花了8個(gè)月零6天。

為什么這么慢？

中海和保利都想打造自己的燈塔項(xiàng)目，將實(shí)景示范區(qū)打造完成后，再開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。

盡管同屬海淀區(qū)，可它們彼此的直線(xiàn)距離，有9.6公里。中海安瀾北京在北五環(huán)外、頤和園北面；保利熙瑞則在西四環(huán)外。

這讓它們的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系淡了很多，彼此的客群重疊度，不是很高。

一房一價(jià)分析

保利熙瑞預(yù)售證，是分批次拿的。

2026年1月26日，西區(qū)1#、2#、3#、4#拿證，共計(jì)78套，136-139平米20套，166平米30套，202-202平米22套，207-276平米頂層復(fù)式6套。（詳見(jiàn)《保利豪宅出價(jià)，有人解套了》）

2026年2月5日，東區(qū)3#、4#、5#、6#拿證，共計(jì)110套，136-139平米40套，166平米50套，240平米20套。

關(guān)于東西兩個(gè)區(qū)的價(jià)格，根據(jù)戶(hù)型不同，會(huì)有一些差異。

1、139平米戶(hù)型，東區(qū)比西區(qū)要貴660元/平米。東區(qū)4#預(yù)售均價(jià)為118881元/平米，西區(qū)1#為118220元/平米；

2、166平米戶(hù)型，東區(qū)比西區(qū)要便宜6300多元/平米。東區(qū)5#為115387元/平米，西區(qū)2#為121698元/平米。

原因是，東區(qū)的5#是在南邊第一排，西區(qū)的2#南面有小區(qū)景觀。

3、關(guān)于上下樓價(jià)差問(wèn)題，花姐認(rèn)為，無(wú)論東西區(qū)，4樓最適合，比3樓的價(jià)格，只高出了2400元/平米出頭。

4、東區(qū)的一房一價(jià)特點(diǎn)：

5#的二樓不錯(cuò)，預(yù)售價(jià)竟然比一層還低；4#302的價(jià)格有點(diǎn)異常，竟然比202高出11445元/平米。

5、西區(qū)的一房一價(jià)特點(diǎn)：

如果不介意頂層，可選西區(qū)2#1單元501，它比四樓的價(jià)格低了1.49萬(wàn)元/平米，預(yù)售價(jià)為11.74萬(wàn)元/平米，而對(duì)門(mén)的502室，價(jià)格為12.16萬(wàn)元/平米。

西區(qū)4#1單元202室，盡然比102室價(jià)格低了622元/平米，為12.755萬(wàn)元/平米。

海淀陽(yáng)臺(tái)新突破

外界對(duì)海淀新豪宅，最期待是在贈(zèng)送面積上，能否有突破。

這點(diǎn)，中海安瀾北京已小有成就。

在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景可以看到，每款戶(hù)型南向的窗戶(hù)之外，都外掛了“一塊挑板”，不論是洋房，還是疊墅，皆如此。

它被大家稱(chēng)之為：海淀最寬的“陽(yáng)臺(tái)”——進(jìn)深0.5米，人是可以完全站在里面，具備陽(yáng)臺(tái)的功能，但不封閉。（詳見(jiàn)《中海地產(chǎn)，發(fā)明了一種新陽(yáng)臺(tái)》）

這個(gè)"陽(yáng)臺(tái)"，類(lèi)似于防火挑檐，但又不是防火挑檐，進(jìn)深沒(méi)有達(dá)到1米，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，算是一種設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新“發(fā)明”。

從建筑設(shè)計(jì)角度上講，它被稱(chēng)之為“幕墻造型”。只不過(guò)，在實(shí)際使用中，有了陽(yáng)臺(tái)的功能，兩全其美。

之前，海淀出現(xiàn)過(guò)一步陽(yáng)臺(tái)的項(xiàng)目，是建發(fā)海晏，進(jìn)深約30厘米。

現(xiàn)在，保利熙瑞又有了新的突破。

從目前流出的兩張戶(hù)型圖看，165平米和240平米戶(hù)型的南向客廳之外，設(shè)置了一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深大約1米，不封閉。

這應(yīng)該是近年來(lái)，北京海淀第一個(gè)真正意義上的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

花姐期待，好房子之風(fēng)，能加速吹向海淀。

保利熙瑞240平米戶(hù)型，堪稱(chēng)完美。

該戶(hù)型動(dòng)靜分離，南向四面寬，廚房旁邊有個(gè)超級(jí)家政間，主臥和北面的書(shū)房，是一個(gè)可變的超級(jí)套房。

最后，花姐預(yù)祝保利熙瑞早日開(kāi)盤(pán)、大賣(mài)。