本月樓市政策聚焦

中央金融賦能城更保障房 上海新“滬七條”引領(lǐng)寬松加碼

2026年2月，我國房地產(chǎn)政策延續(xù)中央定調(diào)、地方落地的協(xié)同發(fā)力格局，整體保持寬松導(dǎo)向，核心圍繞財稅優(yōu)惠延續(xù)、金融支持加碼、城市更新深化三大方向展開。

中央層面，主要通過維持流動性寬松、明確宏觀政策積極取向、完善鄉(xiāng)村振興與城市更新金融支持機制等舉措，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)，5年期以上LPR繼續(xù)保持3.5%的歷史低位。地方層面，緊扣“因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力”要求，累計出臺37條調(diào)控政策，其中寬松性政策占比超80%，重點從優(yōu)化限購限貸、加碼購房補貼、深化公積金改革、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、激活換房需求等維度激活剛性和改善性住房需求，同時通過規(guī)范市場監(jiān)管、完善住房保障體系守住行業(yè)底線。上海作為一線城市標(biāo)桿，出臺新“滬七條”，在限購放松、公積金提額、房產(chǎn)稅減免等方面推出突破性舉措，為全國各能級城市政策調(diào)整樹立典范；二、三線城市加大政策寬松力度，共同推動房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)。本期報告主要對2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

中央政策：貨幣寬松穩(wěn)流動性，金融賦能城市更新和保障房建設(shè)

1.政策跟蹤

2.政策小結(jié)

2月資金面維持寬松，央行通過多工具組合實現(xiàn)中期流動性凈投放9000億元，為實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場提供充足資金支持。公開市場操作方面，央行當(dāng)月凈投放7795億元，其中7天逆回購凈回籠1205億元，MLF凈投放3000億元，3M和6M買斷式逆回購超額續(xù)作6000億元；資金利率方面，DR001均值1.33%，與上月基本持平，保持市場短期流動性充裕；DR007均值1.49%，較上月下行2bp，市場中期資金成本小幅降低，進(jìn)一步緩解市場融資壓力。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續(xù)分別維持3%、3.5%，為2019 年LPR改革以來的歷史低位水平。

在房地產(chǎn)方面，中央層面未出臺專門性調(diào)控政策，但通過宏觀政策定調(diào)、金融資源傾斜、城市更新賦能等方式釋放積極信號：一是政治局會議明確實施 “更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供宏觀政策環(huán)境；二是多部門聯(lián)合發(fā)文將城市更新納入金融支持范圍，同時支持安置區(qū)保障性住房建設(shè)，推動房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興協(xié)同發(fā)展；三是堅守農(nóng)村土地利用底線，嚴(yán)禁集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市建設(shè)商品住房，筑牢房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地制度紅線。整體來看，中央政策延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭、精準(zhǔn)施策”思路，為地方因城施策調(diào)整房地產(chǎn)政策留出充足空間，同時通過金融、財政工具引導(dǎo)市場資源向保障性住房、城市更新、新市民住房需求等領(lǐng)域傾斜，加快推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

地方政策：上海新政標(biāo)桿引領(lǐng)，各能級城市差異化加碼

1. 寬松性政策

（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）城市更新類政策

（5）其他政策

2.中性政策

（1）住房保障政策

3.緊縮性政策

（1）公積金政策

（2）市場監(jiān)管政策

4. 政策小結(jié)

上海新“滬七條”立標(biāo)引領(lǐng)，地方因城施策精準(zhǔn)加碼

中房研協(xié)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2026年2月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策37條。其中，寬松性政策30條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房限購、發(fā)放購房補貼、加大住房公積金支持力度、推進(jìn)“好房子建設(shè)”等；中性政策4條，內(nèi)容主要涉及公共租賃住房管理、多渠道籌集保障房房源等；緊縮性政策3條，內(nèi)容主要涉及二手房公積金貸款房產(chǎn)價格嚴(yán)格認(rèn)定、房地產(chǎn)市場自媒體亂象整治等。

總的來看，各地緊扣中央“穩(wěn)市場、優(yōu)供給、促租賃、推更新、防風(fēng)險”主線，因城施策精準(zhǔn)發(fā)力，需求端全面激活、供給端優(yōu)化升級、保障端持續(xù)完善、監(jiān)管端守住底線，同時以公積金優(yōu)化、城市更新、購房補貼為政策重點。其中，上海新“滬七條”在住房限購、公積金、房產(chǎn)稅等方面推出突破性舉措，成為一線城市政策放松的典范，為后續(xù)其他一線城市政策調(diào)整提供參考，也進(jìn)一步強化了地方房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期。

行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購、發(fā)放購房補貼、下調(diào)商業(yè)用房最低首付比例等

在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房限購、發(fā)放購房補貼、下調(diào)商業(yè)用房最低首付比例、優(yōu)化土地和商品住房供應(yīng)等等。典型代表如：上海縮短非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保/個稅年限至1年，放開符合條件非滬籍外環(huán)內(nèi)增購政策；福建按庫存去化周期動態(tài)調(diào)整商品住宅用地供應(yīng)，推出普惠性、多孩家庭、人才等多類購房補貼；四川、天津、重慶等多地將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至不低于 30%；山西將居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠延續(xù)至2027年底；遼寧組織春季房交會，線上線下聯(lián)動推出購房特惠與特色置業(yè)活動；淮安針對新市民、多孩家庭、新生兒家庭等不同群體推出差異化購房補貼，最高達(dá)購房總價6%等。

公積金政策核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支持、實現(xiàn)代際互助與跨省通辦、取消各類辦理限制與材料要求等。典型代表如：上海將首套住房家庭公積金最高貸款額度提至240萬元，疊加政策后可達(dá)324萬元；蘭州將單身/已婚公積金最高貸款額度分別提至70萬元/ 90萬元，犧牲軍警遺屬額度可上浮100%；鹽城擴大家庭成員共濟范圍至雙方父母、子女及其配偶，多孩家庭貸款額度最高上浮60萬元；寧德、龍巖支持公積金提取用于裝修、購買車位，取消提取時間間隔限制，多孩家庭與賣舊換新購買二套房可享首套貸款利率；安康取消離婚半年內(nèi)不得貸公積金的限制，償還商貸可按月提取，大幅精簡貸款辦理材料等。

人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發(fā)放人才租房補貼等

人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發(fā)放人才租房補貼等。典型代表如：濟南發(fā)布人才政策“雙30條”（2026版）提出，在保持駐濟企業(yè)人才補貼標(biāo)準(zhǔn)博士最高15萬元、碩士最高10萬元的基礎(chǔ)上，對于“專精特新”民營企業(yè)引進(jìn)的畢業(yè)5年內(nèi)的人才，將補貼標(biāo)準(zhǔn)提高至博士最高25萬元、碩士15萬元，對于“專精特新”民營企業(yè)引進(jìn)的畢業(yè)5-10年內(nèi)的人才，給予博士最高10萬元、碩士最高7萬元的購房補貼；成都對經(jīng)認(rèn)定的成都市市級A、B、C、D、E類人才，在成都市行政區(qū)域范圍租住保障性租賃住房，分別按照規(guī)定面積租金總額的100%、100%、70%、50%、50%給予補貼，補貼面積上限為50平方米，補貼累計發(fā)放期限不超過36個月。

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用和老舊小區(qū)整治改造等

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用、老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)危舊住宅自主更新/原拆原建、城中村與城市危舊房改造、老舊電梯更新改造等。典型代表如：哈爾濱出臺城鎮(zhèn)危舊住宅原拆原建指導(dǎo)意見，明確原址翻建/重建的用地、規(guī)劃、登記等細(xì)則，鼓勵連片集中改造；福建系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新；江西推進(jìn)“好房子、好社區(qū)”建設(shè)，持續(xù)改造老舊小區(qū)/街區(qū)/廠區(qū)，“一村一策”推進(jìn)城中村改造；廣東加大住宅老舊電梯更新改造補貼力度，探索集中帶量采購與規(guī)?；脑炷Ｊ?；合肥、安徽明確實施城中村和城市危舊房改造，支持老舊住房自主更新，提升物業(yè)服務(wù)與社區(qū)配套水平。

住房保障政策主要涉及公共租賃住房管理、多渠道籌集保障房房源等

中性政策主要涉及公共租賃住房資格認(rèn)定/申請條件/配租標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、多渠道籌集保障房房源等。典型代表如：合肥出臺公租房管理辦法，明確公租房籌集方式、戶型標(biāo)準(zhǔn)，實行實物配租與租賃補貼并舉，推行“租補分離”；濟南明確公租房實物配租保障范圍，區(qū)分城鎮(zhèn)戶籍住房困難家庭與穩(wěn)定就業(yè)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口申請條件，按“常態(tài)受理、定期分配”原則搖號選房，低保/特困家庭優(yōu)先；鄭州優(yōu)化市區(qū)公租房申請條件，縮短戶籍年限、降低社保繳納要求、擴大新就業(yè)大學(xué)生認(rèn)定范圍，實行全域通辦與線上自主選房，明確軍人軍屬、多孩家庭等群體優(yōu)先選房規(guī)則等。

緊縮性調(diào)控主要涉及二手房公積金貸款房產(chǎn)價格嚴(yán)格認(rèn)定、房地產(chǎn)市場自媒體亂象整治等

緊縮性政策主要涉及二手房公積金貸款房產(chǎn)價格嚴(yán)格認(rèn)定、房地產(chǎn)市場自媒體亂象整治等。典型代表如：海南調(diào)整二手房公積金貸款房產(chǎn)價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按合同價與評估價的比例分檔認(rèn)定，超過評估價 1.5 倍且借款人不接受認(rèn)定的，直接駁回貸款申請；長沙發(fā)布房地產(chǎn)自媒體負(fù)面行為清單，嚴(yán)禁編造不實信息、違規(guī)營銷引流、惡意炒作抹黑、違規(guī)信息披露等行為；廣州六部門聯(lián)合整治房地產(chǎn)自媒體亂象，組建聯(lián)合工作組、發(fā)揮行業(yè)自律、開展執(zhí)業(yè)培訓(xùn)、暢通監(jiān)督渠道，約談違規(guī)平臺、企業(yè)與個人賬號等。

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2025年至今中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

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2月重要事項復(fù)盤

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房地產(chǎn)政策展望

1.中央層面

中央政策將以“細(xì)化細(xì)則、強化協(xié)同、聚焦落地”為核心，在現(xiàn)有框架下優(yōu)化工具組合，推動政策從“出臺”向“見效”轉(zhuǎn)化。

貨幣金融方面，二季度大概率維持流動性合理充裕，央行或通過MLF超額續(xù)作、逆回購靈活操作等方式填補流動性缺口，保持DR007等資金利率平穩(wěn)運行；5年期以上LPR仍存在下行空間，后續(xù)有望進(jìn)一步下調(diào)引導(dǎo)首套房貸利率向2.9%以下區(qū)間靠攏，二套房貸利率同步下調(diào)，降低居民購房融資成本。同時，房企融資“白名單”將適度擴容，重點納入優(yōu)質(zhì)民營房企和優(yōu)質(zhì)項目，貸款展期政策進(jìn)一步明確操作流程，緩解房企短期資金壓力，保障項目正常施工交付。

制度完善方面，將加快出臺現(xiàn)房銷售試點配套細(xì)則，明確試點范圍、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管要求，同步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則，合理調(diào)整重點監(jiān)管資金比例，在保障資金安全的前提下提升房企資金使用效率。城市更新領(lǐng)域后續(xù)或?qū)⒀a充短期操作指引等細(xì)則內(nèi)容，明確財政補貼比例、金融支持工具和項目申報流程，重點支持城中村改造、危舊住宅改造的前期規(guī)劃和資金落地。進(jìn)一步完善住房公積金全國統(tǒng)籌制度，推動公積金跨省通辦、代際互助、?？顚Ｓ玫日咴谌珖秶鷥?nèi)推廣，提升公積金政策的普惠性和效能等。

風(fēng)險防范化解方面，持續(xù)發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，加大對房企項目交付的資金支持和監(jiān)管力度，壓實房企主體責(zé)任；加強房企債務(wù)風(fēng)險監(jiān)測和化解，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購重組、債務(wù)展期、股權(quán)融資等方式化解債務(wù)風(fēng)險，防范個別房企風(fēng)險向行業(yè)和金融市場傳導(dǎo)等。

2.地方層面

地方政策將延續(xù)“因城施策”導(dǎo)向，針對1-2月市場成交低迷的現(xiàn)狀，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場庫存水平、成交情況、人口結(jié)構(gòu)等實際因素，進(jìn)一步加大因城施策力度，推出更具針對性的舉措，重點聚焦需求激活、存量盤活和預(yù)期穩(wěn)控。其中：

對于一線城市，政策將以“穩(wěn)預(yù)期、促改善”為核心，重點優(yōu)化限購、限貸等需求端限制政策，如進(jìn)一步放寬非戶籍購房社保年限、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度等，精準(zhǔn)激活高端改善和人才住房需求；同時加快推進(jìn)城市更新和“好房子”建設(shè)，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加高品質(zhì)商品住房和保障性住房供給，通過供需兩端發(fā)力維護(hù)市場平穩(wěn)運行，發(fā)揮一線城市對全國市場的標(biāo)桿引領(lǐng)作用。

對于二線城市，將聚焦“存量盤活、需求釋放”雙重目標(biāo)，一方面疊加購房補貼、稅費減免、房票安置等政策，重點支持居民“賣舊換新”“以小換大”，釋放剛性和改善性住房需求，同時加大對人才購房的政策傾斜，推動人才政策與住房政策協(xié)同發(fā)力；另一方面優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏，對庫存較高區(qū)域適度縮減商品住宅用地供應(yīng)，加快收購存量商品房用作保障房、人才房，同時強化預(yù)售資金監(jiān)管和項目交付監(jiān)管，保障市場良性循環(huán)。

對于三、四線城市，政策核心將聚焦“全力去庫存、防市場下行風(fēng)險”，針對本地庫存高企、返鄉(xiāng)置業(yè)占比高、人口外流高等特點，推出普惠性購房補貼、返鄉(xiāng)置業(yè)專項優(yōu)惠等政策，同時放寬公積金提取和貸款限制，鼓勵房企開展讓利促銷、團(tuán)購優(yōu)惠等活動；進(jìn)一步推進(jìn)“以購代建”模式，擴大存量商品房收購范圍，轉(zhuǎn)化為保障性住房和安置房；結(jié)合縣域城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善住房配套設(shè)施，提升住房產(chǎn)品吸引力，緩解庫存壓力等。此外，加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)測，防范房企資金鏈斷裂、項目爛尾等風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益，守住民生居住底線。

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