上海提前還貸潮太猛，新政下銀行卻被集體“贖回”？

前兩天，我那個(gè)在上海浦東一家大行上班的表弟，半夜給我發(fā)微信，就仨字：“救命??！”我以為他又被客戶罵了，正準(zhǔn)備發(fā)個(gè)擁抱的表情過(guò)去，他緊接著又來(lái)了一條：“哥，你知道嗎？現(xiàn)在我們網(wǎng)點(diǎn)最忙的不是柜臺(tái)，是提前還貸預(yù)約專線！電話從早響到晚，全是問(wèn)‘怎么還錢’的。以前咱們求著銀行放貸，現(xiàn)在倒好，銀行求著咱們別還錢，這世界變化也太快了吧？”

我笑他身在福中不知福，業(yè)務(wù)多不是好事嗎？他發(fā)來(lái)一個(gè)捂臉哭的表情：“好啥呀？額度都快被借光了！總行給的提前還款額度，月初就搶完了，后面排隊(duì)的客戶天天來(lái)催，說(shuō)我們故意卡著不讓還，要投訴。我們行長(zhǎng)現(xiàn)在看見(jiàn)穿格子衫的年輕人進(jìn)門，心里都打顫，生怕又是來(lái)‘送錢’的。”

聽(tīng)著他的吐槽，我翻了翻最近的數(shù)據(jù)，好家伙，這還真不是他一個(gè)人遇到的怪事兒。根據(jù)央行上?？偛孔钚掳l(fā)布的2024年信貸數(shù)據(jù)，全年上海地區(qū)個(gè)人住房貸款余額不但沒(méi)漲，反而跌了，而且跌幅還不小。這背后，就是一場(chǎng)靜悄悄的“集體行動(dòng)”——上海的中產(chǎn)們，正在瘋狂地向銀行“贖身”。以前大家聊的是“你買房了嗎？”現(xiàn)在見(jiàn)面變成：“哎，你家的房貸，提前還掉沒(méi)？”

一、“房奴”集體覺(jué)醒：與其被利息割，不如自己動(dòng)手解套

過(guò)去這一年，上海人想明白了一件事：手里攥著現(xiàn)金，不如提前還貸來(lái)得劃算。

以前大家都覺(jué)得，房貸是普通人能從銀行借到的最大一筆、利息最低的錢，不借白不借，有錢也得留著去投資、去理財(cái)。可現(xiàn)在的局面是啥？2024年，隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）多次下調(diào)，雖然新發(fā)房貸的利率已經(jīng)跌到了3.4%左右，但前幾年那波高點(diǎn)上車的人，利率還牢牢地釘在4%、5%甚至更高。這中間的利差，成了扎在心頭的一根刺。

根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局公布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)個(gè)人住房貸款提前還款規(guī)模持續(xù)處于歷史高位。特別是上海這樣的一線城市，因?yàn)橘J款基數(shù)大，居民提前還貸的意愿更強(qiáng)。算筆賬就明白了：你有100萬(wàn)的閑錢，存銀行三年期定存，利率不到2%，一年利息不到2萬(wàn)；但如果你這100萬(wàn)是5%利率的房貸，提前還掉，一年就實(shí)打?qū)嵉厥∠?萬(wàn)利息。里外里一算，理財(cái)收益覆蓋不了房貸利息，那不還錢，難道等著給銀行打工到老嗎？

更重要的是，大家的預(yù)期變了。2024年底到2025年初，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例等一系列救市新政的出臺(tái)，市場(chǎng)釋放出一個(gè)明確信號(hào)：房?jī)r(jià)不會(huì)再像以前那樣瘋漲了。既然房子不再是一買就賺的“硬通貨”，那背著高杠桿的意義就大打折扣。與其每個(gè)月苦哈哈地還利息，不如輕裝上陣，減少負(fù)債。這種“去杠桿”的集體意識(shí)，催生了這波洶涌的提前還貸潮。

二、銀行陷入甜蜜的煩惱：錢收回來(lái)，卻不知道往哪放

按理說(shuō)，銀行把錢收回來(lái)，應(yīng)該高興才對(duì)。但實(shí)際情況是，銀行現(xiàn)在愁得睡不著覺(jué)。

央行上海總部發(fā)布的《2024年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況》顯示，2024年全年，上海非金融企業(yè)貸款增量同比有所下降，而住戶存款卻在大幅增加。這說(shuō)明啥？一邊是企業(yè)不太敢借錢擴(kuò)大生產(chǎn)了，另一邊是老百姓拼命存錢、提前還貸。銀行的資金端成本（給儲(chǔ)戶的利息）還在付，但資產(chǎn)端（放貸）的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目卻越來(lái)越稀缺。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸一直是塊“肥肉”，壞賬率低，收益穩(wěn)定。現(xiàn)在居民集體“贖回”，相當(dāng)于把銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)給抽走了。錢收回去了，總得放出去才能賺利差啊？放給誰(shuí)？實(shí)體企業(yè)？風(fēng)險(xiǎn)高，需求也不旺。繼續(xù)放房貸？現(xiàn)在的樓市行情下，新增貸款的量根本填不上提前還貸挖的坑。

2025年初，隨著新一年的信貸額度重新釋放，加上前期積壓的提前還款需求集中爆發(fā)，排隊(duì)現(xiàn)象再次加劇。為了緩解壓力，一些銀行甚至開(kāi)始“勸退”，比如收取違約金、提高預(yù)約門檻，或者干脆把線上還款通道關(guān)了，讓你去線下排隊(duì)。但這種“堵”的辦法根本擋不住決心“上岸”的居民。于是，就出現(xiàn)了表弟描述的那一幕：銀行大廳里，工作人員笑臉相迎，心里卻在祈禱：“求求你別來(lái)還錢了，要還也等我把這個(gè)月的放貸指標(biāo)完成了再說(shuō)！”

三、救市新政下的“囚徒困境”：政策暖風(fēng)吹，人心卻向著還貸

2024年以來(lái)，上海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)救市政策一個(gè)接一個(gè)，力度不可謂不大。

2024年5月，央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三條“紅包雨”，將首套和二套房貸最低首付比例分別降至15%和25%，同時(shí)取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率下限。緊接著，上海在2024年下半年跟進(jìn)優(yōu)化差別化住房信貸政策，讓更多人可以享受“首套”待遇。到了2025年初，存量房貸利率調(diào)整的呼聲也越來(lái)越高，不少人盼著能像2023年那樣再來(lái)一次普調(diào)，把高位的利率降下來(lái)。

按理說(shuō)，首付低了，利率降了，門檻低了，大家應(yīng)該沖進(jìn)去買房才對(duì)?？涩F(xiàn)實(shí)卻是，政策暖風(fēng)吹得越猛，居民提前還貸的意愿越強(qiáng)。這就像一個(gè)“囚徒困境”：政策越是想讓你加杠桿，你就越覺(jué)得未來(lái)不確定性大，越想卸杠桿。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，2024年商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整期。在上海，雖然二手房成交量在政策刺激下偶有回暖，但“以價(jià)換量”的特征非常明顯。房東們賣房不是為了置換更大的，而是為了套現(xiàn)離場(chǎng)，甚至是為了還清貸款，徹底“無(wú)債一身輕”。這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，讓救市政策的傳導(dǎo)效果大打折扣。

銀行夾在中間，兩頭受氣。一方面要執(zhí)行國(guó)家政策，支持合理住房需求，降低首付、加快放款；另一方面，又要應(yīng)對(duì)居民部門洶涌的“縮表”沖動(dòng)，承受優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失的陣痛。這場(chǎng)居民對(duì)銀行的“集體贖回”，本質(zhì)上是市場(chǎng)預(yù)期、資產(chǎn)收益和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表的一次集中清算。

所以說(shuō)，這波上海提前還貸潮，表面上看是居民和銀行之間關(guān)于“錢”的博弈，深層次看，其實(shí)是大家對(duì)未來(lái)生活的一次“用腳投票”。當(dāng)“買房致富”的神話破滅，當(dāng)“現(xiàn)金為王”的邏輯回歸，提前還貸就成了普通人能抓住的最確定的“收益”。畢竟，在這個(gè)年頭，少欠債，就是最好的理財(cái)。而我那個(gè)在銀行上班的表弟，據(jù)說(shuō)最近已經(jīng)開(kāi)始自學(xué)理財(cái)課程了，他說(shuō)：“既然客戶不想當(dāng)房奴了，我也得學(xué)會(huì)怎么幫他們當(dāng)好‘錢管家’才行啊，總不能眼睜睜看著網(wǎng)點(diǎn)關(guān)門吧！”這話雖然有點(diǎn)夸張，但在這波潮水退去之后，無(wú)論是銀行還是普通人，確實(shí)都需要重新思考，什么才是真正的“安全資產(chǎn)”了。畢竟，心安之處，才是家。這道理，望周知。