一紙限購令，讓無數(shù)購房者的安居夢懸在半空。當(dāng)合同無法履行，是自認(rèn)倒霉還是依法維權(quán)？法律給出的答案，可能和你想的不一樣。

“我房子看好了，定金也交了，就等著過戶住新房了，現(xiàn)在突然告訴我沒資格買了？”電話那頭，甲的聲音充滿了焦慮和不解。

去年，甲通過中介看中了乙位于市區(qū)的一套二手房，雙方很快簽訂了《房屋買賣合同》，甲也爽快地支付了20萬元定金。合同約定，甲以商業(yè)貸款方式支付剩余房款，雙方在貸款審批通過后辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

就在甲滿懷期待地準(zhǔn)備貸款材料時(shí)，當(dāng)?shù)卣蝗患哟a了房產(chǎn)調(diào)控政策，頒布了新的“限購令”。經(jīng)核查，甲的家庭住房情況恰好被納入了限購范圍，不再具備購房資格。

這意味著，合同的核心目的——房屋所有權(quán)過戶——在法律和行政層面已無法實(shí)現(xiàn)。甲立即聯(lián)系乙，希望協(xié)商解除合同、返還定金。然而，乙的態(tài)度卻很強(qiáng)硬：“合同白紙黑字簽的，政策變化是你自己的事，定金按約定不退，你這屬于違約！”

協(xié)商陷入僵局。甲感到無比委屈，政策變動并非自己所愿，更無法預(yù)見，如今房買不成，還要損失巨額定金。他通過網(wǎng)絡(luò)搜索，看到了大量“因限購解除合同不擔(dān)責(zé)”的信息，但乙的堅(jiān)決又讓他心里沒底。同樣的限購，為什么會有不同的說法？他的定金，到底還能不能拿回來？

某法院裁判結(jié)果與理由

本案經(jīng)審理，某法院最終判決：解除甲、乙雙方簽訂的《房屋買賣合同》；乙應(yīng)在判決生效后十日內(nèi)向甲返還定金20萬元。

法院的裁判理由清晰闡述了以下幾點(diǎn)：

1. 合同效力應(yīng)予維持：甲、乙簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同。房地產(chǎn)限購政策屬于公共政策，并非法律或行政法規(guī)，因此不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

2. 合同無法履行系因“不可歸責(zé)于雙方的事由”：法院查明，新的限購政策是在甲、乙簽訂合同之后頒布實(shí)施的。該政策的出臺，是雙方在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大變化，直接導(dǎo)致甲喪失購房資格，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。這屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人（即雙方均無過錯）的原因?qū)е碌穆男姓系K。

3. 違約責(zé)任不予支持：鑒于合同無法繼續(xù)履行的原因不可歸責(zé)于任何一方，因此，乙主張甲違約并要求沒收定金的請求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。合同解除后，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師法律分析

上述案例的判決，代表了司法實(shí)踐中處理此類糾紛的主流觀點(diǎn)。但必須指出，并非所有因“限購”導(dǎo)致的合同解除，買方都能全身而退。最終的責(zé)任劃分，關(guān)鍵在于對“是否可歸責(zé)”的認(rèn)定。

上海合同糾紛律師提示：在處理類似房產(chǎn)糾紛時(shí)，精準(zhǔn)把握“不可歸責(zé)事由”的界限至關(guān)重要。我是上海君瀾律師事務(wù)所的高級合伙人俞強(qiáng)律師，擁有北京大學(xué)法律碩士學(xué)位，長期專注于商事合同糾紛領(lǐng)域的研究與實(shí)務(wù)，代理過多起因政策調(diào)整引發(fā)的復(fù)雜合同案件。下面，我將通過三個(gè)關(guān)鍵問答，為你拆解其中的法律風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對策略。

問：只要碰上“限購”，解除合同就一定不用賠錢嗎？
答：不一定。結(jié)局分三種，關(guān)鍵看“限購”發(fā)生在哪個(gè)階段。

1. 最佳結(jié)局：合同解除，互不擔(dān)責(zé)（如上述案例）。

   • 適用情形：政策在合同簽訂后、履行過程中出臺，導(dǎo)致買方突然喪失資格。這完全符合《民法典》中關(guān)于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)”的規(guī)定。此時(shí)，任何一方均可主張解除合同，已付房款、定金應(yīng)予返還，雙方互不追究違約責(zé)任。

2. 風(fēng)險(xiǎn)結(jié)局：合同解除，買方擔(dān)責(zé)。

   • 適用情形：政策在合同簽訂前已存在，買方明知或應(yīng)知自己無資格仍簽約。這屬于買方對自身履約能力判斷有誤，其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)自行承擔(dān)。此時(shí)合同雖可能因履行不能而解除，但賣方有權(quán)要求買方承擔(dān)違約責(zé)任（如沒收定金）。

3. 最差結(jié)局：合同有效，買方構(gòu)成違約。

   • 適用情形：政策已存在，且合同約定了買方有義務(wù)在特定期限內(nèi)自行解決購房資格問題（例如，約定“買方承諾在3個(gè)月內(nèi)通過出售自有住房等方式獲得購房資格”），但買方消極應(yīng)對，未能在約定時(shí)間內(nèi)取得資格。這就不再是“不可歸責(zé)”的政策原因，而是買方自身的違約行為，需承擔(dān)全部違約責(zé)任。

問：除了“限購”，“限貸”政策變化導(dǎo)致貸不足款，能免責(zé)嗎？
答：可以，但需及時(shí)證明并協(xié)商。
原理與“限購”類似。如果合同簽訂后，銀行貸款政策收緊（如提高首付比例、降低貸款成數(shù)），導(dǎo)致買方無法按原計(jì)劃足額獲得貸款，且合同未約定買方需自行補(bǔ)足差額，那么這也屬于“不可歸責(zé)于雙方的事由”。買方應(yīng)及時(shí)將貸款機(jī)構(gòu)的書面通知等證據(jù)固定，并立即與賣方溝通協(xié)商變更付款方式或解除合同。若協(xié)商不成訴至法院，一般會參照上述原則處理。

問：作為購房者，如何提前防范和應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)？
答：牢記以下3個(gè)實(shí)操步驟，最大限度保護(hù)自身權(quán)益。

1. 簽約前：盡到“極端審慎”的自我審查義務(wù)。

   • 不要輕信中介或銷售的口頭承諾。務(wù)必親自或委托律師，通過當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)、政務(wù)APP等權(quán)威渠道，核實(shí)最新的限購、限貸政策，并嚴(yán)格對照自身?xiàng)l件（戶籍、社保、已有房產(chǎn)套數(shù)、征信記錄等）進(jìn)行核驗(yàn)。將政策文件作為合同附件。

2. 簽約時(shí)：在合同中設(shè)置“政策性退出條款”。

   • 這是最核心的避險(xiǎn)措施。應(yīng)與賣方明確約定：“如因本合同簽訂后，國家或地方頒布新的法律、法規(guī)、政策，導(dǎo)致買方完全或部分喪失購房資格或貸款資格，且無法通過合理途徑解決的，本合同自動解除，賣方應(yīng)在X日內(nèi)返還已收取的全部款項(xiàng)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任?！贝藯l款能將不可預(yù)見的政策風(fēng)險(xiǎn)明確為合同解除的正當(dāng)理由。

3. 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后：第一時(shí)間固定證據(jù)并書面溝通。

   • 一旦政策變化影響履約，立即保存政策原文、官方解讀、自身資格核驗(yàn)不通過的截圖、與貸款機(jī)構(gòu)溝通的記錄等所有證據(jù)。隨后，向賣方發(fā)出書面《協(xié)商函》，清晰說明情況，提出依據(jù)合同條款或法律規(guī)定解除合同的方案，并設(shè)定合理回復(fù)期限。書面溝通記錄是未來訴訟中證明你積極履約、非惡意違約的關(guān)鍵。

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文內(nèi)容基于公開案例及法律原理分析，不構(gòu)成針對具體個(gè)案的法律意見。房地產(chǎn)政策地域性強(qiáng)且可能動態(tài)調(diào)整，具體案件的處理需要結(jié)合全部事實(shí)和證據(jù)。在面臨重大房產(chǎn)交易糾紛時(shí)，務(wù)必咨詢像【上海合同糾紛律師】這樣的專業(yè)法律人士，獲取針對性指導(dǎo)。

作者介紹：俞強(qiáng)律師

執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士

專業(yè)榮譽(yù)：
? 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”
? 上海政法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師
? 咨詢方式：俞強(qiáng)律師已經(jīng)在公眾號“律師俞強(qiáng)”開通免費(fèi)電話咨詢，打開微信關(guān)注即可。

代表案例：各類商事合同糾紛
? 買賣合同糾紛：泰州市某達(dá)新型復(fù)合材料有限公司與恩某薩公司再審案（最高人民法院）、某光電科技（上海）有限公司訴王某榮房屋買賣合同糾紛案（上海市第一中級人民法院）等。
? 承攬、服務(wù)合同糾紛：某工程(上海)有限公司與上海某生物科技有限公司承攬合同糾紛、賽某科技(上海)有限公司系列服務(wù)合同糾紛、上海某象網(wǎng)絡(luò)科技有限公司訴深圳某智游網(wǎng)絡(luò)科技有限公司廣告合同糾紛案（深圳市寶安區(qū)人民法院）。
? 租賃合同糾紛：上海某源貿(mào)易有限公司與上海某憶餐飲娛樂管理有限公司房屋租賃合同糾紛等。
? 建設(shè)工程合同糾紛：江某建設(shè)集團(tuán)有限公司與中城某康健康城有限責(zé)任公司建設(shè)工程合同糾紛案（安徽省天長市人民法院）等。