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房屋贈(zèng)與合同有效！法院：產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處分，居住權(quán)不等于所有權(quán)

【案情簡介】

李建國與王秀英系夫妻關(guān)系，二人共育有一女李紅。李建國與前妻育有一子李明。李明與張華系夫妻，李小明系二人之子。2000年8月，王秀英去世。2002年11月13日，法院判決解除李建國與李明的繼父子關(guān)系。李建國于2023年1月去世。

一號房屋：原為李建國承租的公房，后經(jīng)房改購買取得產(chǎn)權(quán)。該房屋系由原豐臺(tái)區(qū)的二間平房（稱為二號房屋）拆遷安置所得。1987年，甲單位對二號房屋拆遷，王秀英、李建國、李明、張華、李小明及李紅作為被拆遷人安置到一號房屋。王秀英去世后，一號房屋承租人變更為李建國。

2018年2月6日，李建國與甲單位簽訂《房屋買賣合同》，購買了一號房屋。2019年2月，李建國取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證書，所有權(quán)人登記為李建國。2021年12月15日，李建國與李紅簽訂《不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同》，將一號房屋贈(zèng)與李紅，并辦理了過戶登記手續(xù)。

李明、張華、李小明作為原告起訴要求確認(rèn)贈(zèng)與合同無效，認(rèn)為一號房屋有他們的份額，李建國的贈(zèng)與行為侵害了他們的所有權(quán)。

【雙方爭議焦點(diǎn)】

原告李明、張華、李小明主張：

一號房屋系李明生父和生母自建的兩間私房以及李明與張華結(jié)婚后自建的私房拆遷安置所得；

一號房屋房改時(shí)使用了李明生母王秀英的工齡，因此該房屋有李明、張華、李小明作為原始權(quán)益人的份額及李明繼承其生母王秀英工齡的份額；

李建國將房子贈(zèng)與李紅的行為構(gòu)成惡意處分，侵害了李明、張華、李小明的所有權(quán)，贈(zèng)與合同無效。

被告李紅辯稱：

李紅與父親簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同》真實(shí)有效，不存在無效的情況；

該贈(zèng)與合同是不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心提供的格式合同，合同注明李建國對贈(zèng)與的房產(chǎn)享有100%的份額；

2018年房改售房時(shí)，只有承租人李建國享有房改購房資格，購房人李建國從未使用已故配偶王秀英的工齡；

李明的母親王秀英于2000年去世，身邊沒有任何遺產(chǎn)留給繼承人，僅有一套承租的公房，公房的承租權(quán)不能作為遺產(chǎn)繼承；

李明早在2002年便與李建國解除了繼父子關(guān)系，三原告不屬于李建國的家庭成員，贈(zèng)與行為并沒有侵犯三原告的任何利益；

三原告在一號房屋中享有"居住權(quán)"，但其享有的居住權(quán)不是無償使用的，法院判決居住權(quán)人要支付房屋使用費(fèi)。

【法院查明的關(guān)鍵事實(shí)】

房屋來源：李建國、王秀英、李明原居住于二號房屋的二間平房。1982年，李明與張華結(jié)婚，婚后亦在此二間及另搭建的平房居住。1987年，甲單位對上述房屋拆遷，王秀英、李建國、李明、張華、李小明及李紅作為被拆遷人安置到一號房屋。

居住權(quán)確認(rèn)：法院經(jīng)審理，確認(rèn)了李明、張華、李小明在一號房屋上享有合法的居住權(quán)利，亦確認(rèn)了李建國與甲單位簽訂的《房屋買賣合同》不存在惡意串通，侵害他人合法權(quán)益的合同無效情形。

產(chǎn)權(quán)取得：李建國依據(jù)《房屋買賣合同》，依法取得了一號房屋的所有權(quán)。2019年2月，李建國取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證書，所有權(quán)人登記為李建國。

工齡使用爭議：李明、張華、李小明稱李建國購買一號房屋時(shí)使用了王秀英的工齡，但未向法院舉證。

【法院判決結(jié)果】

駁回李明、張華、李小明的訴訟請求。

判決理由：

產(chǎn)權(quán)歸屬明確：李建國依據(jù)《房屋買賣合同》，依法取得了一號房屋的所有權(quán)。李建國作為一號房屋產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)將房屋處分與李紅。

工齡使用無證據(jù)：李明、張華、李小明稱李建國購房時(shí)使用了王秀英工齡，未向法院舉證。且即使李建國購房時(shí)使用了王秀英工齡，李建國所獲工齡政策福利亦系王秀英的財(cái)產(chǎn)性利益，并非王秀英在房屋中享有相應(yīng)所有權(quán)份額。

所有權(quán)份額無依據(jù)：李明、張華、李小明稱一號房屋應(yīng)有其三人相應(yīng)所有權(quán)份額，亦無依據(jù)。

居住權(quán)不等于所有權(quán)：法院已經(jīng)過審理，確認(rèn)了李明、張華、李小明在一號房屋上的居住權(quán)利，但居住權(quán)不等于所有權(quán)，不能排除李建國作為產(chǎn)權(quán)人的處分權(quán)。

【律師提示】

本案典型意義

本案是居住權(quán)與所有權(quán)區(qū)分的典型案例。居住權(quán)不等于所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處分自己的房產(chǎn)。同時(shí)，主張房屋存在他人份額需要提供充分證據(jù)，否則難以得到法院支持。

核心法律要點(diǎn)

居住權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別

居住權(quán)是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利，而所有權(quán)是指對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。居住權(quán)人不能排除所有權(quán)人的處分權(quán)。

房改房工齡使用的影響

房改房購買時(shí)使用已故配偶工齡，所獲工齡政策福利系已故配偶的財(cái)產(chǎn)性利益，并非在房屋中享有相應(yīng)所有權(quán)份額。主張房屋存在他人份額需要提供充分證據(jù)。

拆遷安置房的權(quán)屬認(rèn)定

拆遷安置房的權(quán)屬需要根據(jù)拆遷協(xié)議、購房合同、產(chǎn)權(quán)登記等證據(jù)綜合認(rèn)定。被拆遷人享有居住權(quán)，但不一定享有所有權(quán)。

贈(zèng)與合同的效力

贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。贈(zèng)與人有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與合同一般有效，除非存在法定無效情形。

舉證責(zé)任的重要性

主張房屋存在他人份額需要提供充分證據(jù)，否則難以得到法院支持。本案中原告未能提供證據(jù)證明李建國購房時(shí)使用了王秀英的工齡，也未能證明一號房屋應(yīng)有其三人相應(yīng)所有權(quán)份額。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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