來源：格隆

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2026開年以來，港股市場持續(xù)震蕩走低，但讓人意外的是，香港本土房企卻走出了一波獨立的堅挺行情。

年初以來，恒生地產分類指數整體上漲超20%，新鴻基地產和恒基地產股價接連創(chuàng)下近年新高，其中新鴻基地產股價甚至一度飆漲高達55%，市值歷史性突破4000億港元大關。

香港本土房企走勢和整體行情的背離背后，絕對不是簡單的資金避險。要知道，內地的房企如今依舊在“量價齊縮”的水深火熱中艱難求生。

如今的香港本土房企，正在經歷一場價值重估。

01

要理解這一輪港資房企的逆勢上漲，我們首先要打破對于“地產股”的固有思維。

與內地房企高周轉、高杠桿的開發(fā)模式不同，香港本土房企普遍奉行的是“開發(fā)+持有”的雙輪驅動模式（也有企業(yè)內房不少類似模式）。

而本輪香港房企股價上漲的核心，正是這種模式對于業(yè)績的托底。

以行業(yè)龍頭新鴻基地產為例，其最新發(fā)布的2026財年半年報顯示，2025年下半年，新鴻基收入同比增長32%，歸母凈利潤同比增長36.2%。

在如今的大環(huán)境下，雙位數增長已經極為罕見，更不要說是在房地產行業(yè)。

更值得注意的是，新鴻基的發(fā)展物業(yè)減值撥備，也由去年同期的10.8億港元降至零，投資物業(yè)的公允價值變動虧損也由去年同期的28.8億港元縮減至13.1億港元。

這些數據表明，香港一級住宅市場已經逐漸企穩(wěn)，香港核心商業(yè)區(qū)零售業(yè)態(tài)正逐漸復蘇，也某種程度上打消了關于香港本土房企持有資產持續(xù)縮水的顧慮。

無獨有偶，新世界發(fā)展的財報顯示，盡管整體業(yè)績仍面臨壓力，但2025年上半年其在香港市場銷售額達103億港元，創(chuàng)2021年以來新高，投資物業(yè)業(yè)績同比增長5%。

港資房企的業(yè)績利好背后，是宏觀環(huán)境的改善。

2025年，香港樓市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，剛性需求和投資需求逐漸釋放。

香港特區(qū)政府土地注冊處公布數據顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等在內，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創(chuàng)四年以來新高。

而進入2026年，樓市的復蘇正在從成交量傳導至成交價，香港樓價連月上漲。

2026年1月，香港私人住宅售價指數報301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，連續(xù)8個月上升，為近四年最長上升浪。

中原城市指數（CCL）也由2025年3月低位134.89上升至今年2月的149.41，累計上漲約11%。

近期，摩根大通和高盛等國際大行也紛紛上調香港樓價預測，高盛更是將2026年房價漲幅預測從5%調高至12%。

量價齊升的預期之下，香港本土房企自然迎來了業(yè)績的上行空間。

且由于房價改善帶來的房屋銷售利潤率提升，相較于依賴收租的持有型物業(yè)，對于新鴻基和恒基這類既有大量土儲又把握一定推盤節(jié)奏的開發(fā)商而言，未來兩年或許將具備更大的盈利上行潛力。

在市場情緒和資金流向的維度，港資房企在此時的恒生指數中同樣扮演了重要的角色。

近期恒指低迷主要受累于科技板塊，但地產板塊中，港資房企紅利股屬性較強，且估值處于相對低位，使得港資房企在震蕩中具備了安全屬性。

目前，新鴻基市場市凈率僅0.638倍，仍低于業(yè)務模式類似的華潤置地的0.721倍。

而觀察過往香港樓市走勢可以發(fā)現(xiàn)——

上一輪香港樓市于2003年見底，此后4年間，信和置業(yè)累計漲幅高達1128%，新鴻基地產股價也翻了3倍，最高PB曾超過1倍。

而本輪香港樓市周期，新鴻基自2025年低點也已經翻倍，但相較于上一輪周期的高點，港資房企或許仍有不小的上行空間。

也是因此，不管從企業(yè)本身，還是從行業(yè)周期角度來看，目前的港資房企已然具備相當大的吸引力。

不過，在樂觀情緒彌漫之際，同樣也存在不少的疑問。

02

就在市場沉浸于樓市復蘇的喜悅中時，香港特區(qū)政府于2月底出人意料地提高了豪宅印花稅。

2月26日，港府宣布，對售價1億港元以上的豪宅加征印花稅，稅率由4.25%上調至6.5%。

香港政府官方強調，這一政策為“能者多付”的財政手段，2024、2025年兩年間，香港樓市每年超1億港元交易僅165、169宗，僅占整體交易量的約0.3%，且旨在補貼財政而非打壓樓市。

但新政難免影響市場情緒，超級豪宅成交量短期可能下跌，進而影響業(yè)務結構中高端物業(yè)占比較重的房企。

隨之而來的問題是，豪宅稅的施行是否代表這一輪的政策紅利已然走到盡頭？港資房企，又是否會受到影響？

從數據上看，影響或許不大，樓價的輕微上調，即可覆蓋印花稅成本。

但是更深層的問題來源于香港地產行業(yè)內部——

比如，商業(yè)地產正成為港資房企的拖累。

與住宅市場的火熱相比，盡管核心區(qū)甲級寫字樓需求回暖，但整體市場仍受制于全球經濟放緩和跨國企業(yè)成本控制的長期趨勢。

香港寫字樓市場空置率仍居高不下，租金承壓，導致大量持有商業(yè)物業(yè)的房企面臨資產減值壓力，如盡管幅度收窄，但新鴻基財報中投資物業(yè)公允價值變動，仍達到了-13.1億港元。

因此，對于以商業(yè)運營為主的公司而言，真正的復蘇仍需等待金融、科技等行業(yè)需求的實質性回暖。

也是因此，對于港資房企而言，更深層次的挑戰(zhàn)在于行業(yè)內部的兩極分化。

如今，香港樓市正在呈現(xiàn)顯著的兩極分化。

核心區(qū)甲級寫字樓、豪宅及具重建潛力的高收益零售物業(yè)獲得資金集中流入，而弱勢地段及缺乏特色的資產復蘇則相對緩慢，呈現(xiàn)出選擇性復蘇。

以寫字樓為例，2025年中環(huán)/金鐘全年跌幅5.6%，下半年僅跌0.8%，顯示核心商業(yè)區(qū)優(yōu)質資產逐步企穩(wěn)。

而非核心區(qū)如港島東全年下跌10.7%、九龍東下跌7.7%，仍面臨壓力。

市場的分化也造成了房企的分化。

近年來拿地積極、項目儲備集中在去化較快的剛需或改善型區(qū)域的房企，將收獲顯著的紅利。那些持有大量非核心區(qū)老舊商場的房企，或將面臨空置率上升與估值下調的雙重壓力。

并且，開發(fā)商的業(yè)績彈性直接和房價漲幅和去化速度掛鉤，而聚焦于去化較快的區(qū)域，能夠較快增厚利潤。

而持有型物業(yè)的估值修復則依賴于租金回暖，節(jié)奏往往慢于住宅市場。

這樣的分化也對房企的資管能力提出了要求，當市場不再“水漲船高”，運營商就需要通過改造、升級、精準定位來挖掘資產潛能。

分化也不可避免。

那些財務穩(wěn)健、派息記錄優(yōu)良、且在核心區(qū)域擁有不可替代資產的公司，將更多受益。

而那些杠桿較高、項目集中于非核心區(qū)域或商業(yè)空置壓力較大區(qū)域的房企，即便在行業(yè)復蘇期，也可能跑輸大市。

也是因此，未來香港地產行業(yè)走勢或將不再完全遵循開發(fā)銷售周期，而是將結合開發(fā)、經營和資本運作等多個方面綜合考量。

從整體上看，香港房地產行業(yè)整體或許難以迅速回暖，但行業(yè)內部的復蘇，已然逐步開始。

03

結語

站在當下回看，港資房企的這一輪上漲，標志著如今的香港地產行業(yè)正從超跌反彈逐步走向價值重估。

從宏觀政策看，2025年全面“撤辣”徹底扭轉了此前壓制需求的政策環(huán)境，疊加進入降息周期，樓市逐漸走出市場底部。

疊加新鴻基等龍頭房企的財報釋放出明確積極信號，這意味著，港資房企最艱難的時刻已經過去。

但對于投資者而言，真正的考驗剛剛開始。

如今的香港樓市或許已經難有普漲行情，而是進入更加明顯的分化階段。

那些能夠穿越周期、持續(xù)創(chuàng)造價值的企業(yè)，將在這一進程中脫穎而出。

而那些依賴行業(yè)上行周期、缺乏自身運營和資管能力的企業(yè)，即便在復蘇周期中也難有超額表現(xiàn)。

從這個意義上說，目前港資房企的價值重估不是終點，而是新一輪分化的起點。（全文完）