近日，自然資源部與國(guó)家林草局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》。
文件里有這樣一句話令人震撼：新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。
這個(gè)規(guī)定堪稱中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，被一些媒體稱為“禁房令”。
這里“禁”的“房”是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，包括商品住宅、商務(wù)公寓、寫字樓、商鋪等。
新增建設(shè)用地，是從“非建設(shè)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用途”的土地。大多數(shù)情況下，是從農(nóng)村集體用地（比如農(nóng)業(yè)、林業(yè)用地）通過征地，變成城市新增建設(shè)用地的。
新政的最大變化是：未來能搞“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”的土地，只能是建設(shè)用地中的存量土地。新增的建設(shè)用地，將優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展。
而且還規(guī)定：建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。
這一下子，就把城市的邊界和商品房的增量限制住了。
比如某城市現(xiàn)在建成區(qū)面積300平方公里，未來需要每年新增10平方公里的建設(shè)用地。新增用地往往在城市的外圍、郊區(qū)，由于不能搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，城市擴(kuò)張出來的面積，只能搞工業(yè)區(qū)、大學(xué)、基礎(chǔ)設(shè)施、保障房。
這樣的新建城區(qū)是不會(huì)有多少人口的，到了晚上、節(jié)假日將非常冷清。
為什么要這樣規(guī)定：
第一，房地產(chǎn)低迷，商品房庫(kù)存大幅上升，必須要減少供應(yīng)量。
從去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到剛剛閉幕的兩會(huì)，都提出房地產(chǎn)行業(yè)要“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。新增建設(shè)用地不搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，就是控增量的大招、新招，力度空前。
第二，人口增長(zhǎng)期結(jié)束了，新出生人口不斷下降，總?cè)丝谝膊粩嘞陆?，城市的快速擴(kuò)張期結(jié)束了。
新政將產(chǎn)生哪些影響？主要有以下幾個(gè)：
第一，減少商品房的增量，有利于樓市去庫(kù)存，對(duì)樓市構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。
第二，倒逼地方財(cái)政轉(zhuǎn)型。新增建設(shè)用地不搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，賣地收入會(huì)下降。
第三，有利于中心城區(qū)地價(jià)、房?jī)r(jià)回升。增量土地少了，自然會(huì)推動(dòng)存量土地，特別是中心城區(qū)地價(jià)上升。
第四，此次轉(zhuǎn)型后，開征房地產(chǎn)的必要性上升了。
由于房地產(chǎn)稅尚未完成立法，開征至少還需要5到6年以后，甚至10年后。
縱觀全球，并沒有哪個(gè)地方因?yàn)殚_征房地產(chǎn)稅造成房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的。
能從存量房屋征到稅，可以顯著降低地方政府的賣地沖動(dòng)，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)中向好。