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“大多數國家的樓市表面上欣欣向榮，但存在一個‘通脹幻覺’，真實房價數據恐怕并不那么好看。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

被華人“占領”的悉尼

“整個悉尼就是一個唐人街。”前不久在澳大利亞旅游的小巴不由感嘆。

在悉尼市中心，空氣中隨時會飄過一陣普通話；來到悉尼歌劇院，舞臺上四位歌唱家三位是華人；根據谷歌地圖評價去當地知名早餐店吃一頓Brunch，入店后華人老板露出八顆牙齒一頓招呼……

“這幾年越來越多的中國人來悉尼定居、投資。”當地的中國籍朋友凱希說道。這兩年來，凱希和她的澳籍先生在悉尼置換了一套別墅，房貸利率為5%，去年又在墨爾本投資了一套房產。

地位和悉尼不相上下的墨爾本，有一個別稱叫“新金山”——19世紀的“淘金熱”曾吸引大量華人勞工前來定居。當汽車駛出墨爾本西門大橋來到M1高速，路兩邊原本的工廠，現(xiàn)已替換成了住宅。身旁的廣東籍導游趁機“安利”：“這里200多平的5房獨屋只要70萬澳幣哦（約350萬人民幣）?！?/p>

在中國人最青睞的房產投資地中，澳洲常年位于前三，熱門城市包括悉尼、墨爾本，阿德萊德、珀斯、布里斯班則是后起之秀。2025年，來自中國大陸的資金占到澳洲海外買家購房總額的近1/3。

隨著購房者涌入，2025年澳大利亞房價漲幅9.6%，連續(xù)18個月上漲。房價最貴的悉尼，平均漲幅10萬澳元，同比上漲6.4%。

然而，澳洲樓市僅僅是一個縮影。房價暴漲和投資性購房需求的飆升，這兩個現(xiàn)象幾乎出現(xiàn)在2025年全球所有主要經濟體中。

澳洲，建設中的樓房

全球房價都在漲？

2025年，全球超80個主要國家和地區(qū)的名義房價都在漲。大致盤點如下：

處于第一梯隊，即上漲超過10%的國家有21個。南亞大國印度，第一大城市孟買的投資性房產上漲了35%；

處于第二梯隊的有62個國家，房價漲幅為正，包括大部分國家較為動蕩的非洲、中東和南美國家。實施“休克療法”的阿根廷也位于其列，全年房產交易接近70000筆，創(chuàng)18年來新高。

分地區(qū)來看，歐盟統(tǒng)計局數據顯示，2025年第三季度歐盟各國全球房價年均上漲5.5%，房屋租金上漲3.3%。過去十年，歐盟房價整體漲幅63.3%，中等發(fā)達國家如葡萄牙、克羅地亞等房價翻倍，其中匈牙利房價漲幅最大，高達275%。

美國房價這兩年一直處于增長通道中。Zillow的數據顯示，2025年上半年全美房價中位數同比暴漲6.8%。進入2026年，標普/凱斯席勒指數顯示，截至2月底的三個月內，全美20城房價同比上漲5.9%，創(chuàng)2014年以來新高，且實現(xiàn)連續(xù)五個月同比上漲。30年期固定抵押貸款平均利率已高達6.19%，首次購房者年齡中位數攀升至創(chuàng)紀錄的40歲。

這也難怪令總統(tǒng)特朗普陷入了矛盾境地。他一方面表示“我想為那些擁有自己房屋的人推高房價”，一方面又聲稱“住房是給人居住的，而非供企業(yè)囤積的”，并宣布采取行政措施并推動國會立法，禁止大型機構投資者繼續(xù)購買獨棟住宅。

美國佛羅里達州某社區(qū)的待售房屋

再來看亞洲地區(qū)。最受關注的四個國家和地區(qū)分別是新加坡、日本、越南和香港。

新加坡房價漲幅長期穩(wěn)定，盡管新加坡政府此前為樓市降溫，但2025年，新加坡私宅價格指數較上年漲幅仍有3.4%，且連續(xù)第九年上漲。摩根斯坦利預測漲勢持續(xù)到2030年，屆時新加坡房價將翻倍。

相較之下，“撤辣”政策（額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅統(tǒng)統(tǒng)取消）效果顯著的香港樓市，剛剛結束三年的跌勢，2025年私人住宅售價指數同比上漲3.25%。多份報告指出，2026年香港樓市將出現(xiàn)“反攻”，漲幅在10%到15%，未來三年漲幅超20%。

越南房價也是經過前幾年的低迷期后反彈。2025年，越南公寓價格上漲超過20%—30%，遠超別墅和土地的漲幅。其中河內和胡志明市的新房公寓價格同比上漲40%和23%，均價突破2萬元人民幣，直逼中國強二線城市水平。

誰是房價最大推手？

人口（移民）和海外買家過快增長，是這一輪全球房價暴漲的主要發(fā)動機。

一個典型案例是伊拉克首都巴格達。戰(zhàn)后借助“中國基建”的力量，巴格達的城市面貌早已不是我們印象中的廢墟一片，取而代之的是全新的住宅和大樓。20年里，巴格達人口翻倍，大量年輕新貴涌入，樓市供需關系徹底改變。

伊拉克巴格達的住宅建筑工地

移民的涌入是人口“機械式增長”的另一個因素。這個現(xiàn)象主要發(fā)生在歐洲發(fā)達國家、大洋洲及北美等地，刺激了當地購房需求。

供需關系改變推動房價。而房價猛漲之后，才有投資甚至炒作需求，因此海外購房者近十年也在全球范圍加快投資步伐。

如2025年上半年，日本房地產投資額同比增長22%，突破3兆日元。海外投資者購置金額是前一年的3.7倍，占市場總量的32%。

新加坡長期是海外投資者的熱門地，大量人口涌入及土地資源緊張，保證了房產的價值，其中豪宅市場最為歡迎。博納產業(yè)數據顯示，新加坡公民買千萬豪宅的比例僅0.5%，而截至2025年底，在新加坡核心中央區(qū)（CCR）的公寓買家里，有7.9%的外國人入手了超1000萬新元的房產。

新加坡的私人公寓又沒有身份限制，外國人可最高申請到70％的房貸，利率每年大約在2％左右，投資門檻非常低。其中，中國高凈值買家從2017年開始便是新加坡房產最大的海外投資者。普華永道將這個現(xiàn)象總結為“投資者在動蕩的環(huán)境中對防御性資產的需求”。

香港樓市也得益于南下的內地購房者。根據中原地產數據，2025年，用普通話拼音登記的買房者，一共買了13500套，比2024年多了一成多。私人住宅買家中，普通話拼音買家占比24%，按年升約兩成，也就有了“香港每賣4套房，就有1套是內地人買的”的說法。

香港，售樓處的購房者

另一個被中國人“爆買”的城市是迪拜。過去五年，迪拜超級豪宅成交漲幅位居全球第一。2025年，部分熱門樓盤中國人或華人占比能達到20%到30%。最低首付10%、允許在房子沒交付時轉手、回報率4%—7%且無所得稅等優(yōu)勢，被中國買家視為美元資產“替代品”。

海外投資的增長，也促使各國政府出臺臨時性政策，給房價降降溫。

新加坡在2023年4月宣布將外國人購房印花稅從30%調高至60%，這在一定程度上為樓市降溫，但據說今年針對豪宅的稅率可能會松綁。

加拿大政府則在2023年出臺為期兩年的《禁止非加拿大人購買住宅物業(yè)法》，到期后又延長了兩年。海外買家的減少，使得房價有所回落。去年四月，澳洲政府同樣頒布了為期兩年的禁令：外國人禁止購買已建成房產。出臺類似政策的國家還有新西蘭、泰國、瑞士、丹麥、智利等。

高房價背后的“通脹幻覺”

然而，大多數國家的樓市表面上欣欣向榮，但存在一個“通脹幻覺”，真實房價數據恐怕并不那么好看。

中金公司通過統(tǒng)計50個海外經濟體近五年來的房價走勢，發(fā)現(xiàn)以本幣計價的名義房價平均累計漲幅超30%，但如果換算成用美元計價的“實際房價”，平均則累計下跌2%左右。

國際清算銀行（BIS）作為“全球央行的央行”，囊括63家中央銀行的房地產價格數據庫，是全球房價比較的重要參考。最新一期（2025年Q3）數據顯示，全球實際房價其實下降了0.7%，而名義價格上漲了2%。

如韓國央行和國際清算銀行經過通脹調整，發(fā)現(xiàn)實際房價自2022年三季度以來，已連續(xù)13個季度下滑，這讓韓國民眾倍感困惑。

進一步觀察，2000年以后，以日本和部分出口導向型經濟體的居民收入跑贏了房價，但歐美主要發(fā)達經濟體（包括澳洲），居民收入跑輸房價。小巴的朋友凱希還提到，目前澳大利亞銀行貸款中可能80%都是房貸，居民負債率達到120%，非常像當年“萬人搖”的場景，這意味著除了外圍力量，本土支撐房價的力量并非堅固。

第二個幻覺是，整體高房價主要由大城市核心地區(qū)的資產作支撐，一些國家的房價出現(xiàn)嚴重的地域分化。

如根據Visual Capitalist的報告，加拿大主要城市（多倫多、溫哥華等）的豪宅和核心地段的排屋是近20年來北美漲幅最高的可投資性不動產，甚至不受加息影響，但同時一些高層公寓住宅林立的移民地區(qū)卻出現(xiàn)暴跌，拖累了整體房價，被國際清算銀行評為“全球房價跌幅最大的國家”。

日本近幾年的房價支撐主要靠首都圈的投資熱。如東京房價的漲幅，早已超過30年前的經濟泡沫時期。而日本房地產投資暴增，也主要集中在東京核心區(qū)的優(yōu)質不動產。作為對比，日本東京首都圈的新公寓平均房價為9500萬日元，同比上漲19.3%，但近畿圈房價，2025年出現(xiàn)了下跌，名古屋、福岡的跌幅都在5%以上。同時，地處郊區(qū)的“一戶建”，漲幅遠遠跑不贏公寓。

韓國的情況也類似：三線城市大跌，首都圈部分城市卻上漲，尤其是首爾的房價漲幅在2025年創(chuàng)下2019年以來的新高，主要原因是通過極端的利率杠桿。

首爾江南區(qū)，房產中介門店外房源廣告

所以用一個較長的觀察視角看，盡管存在供需關系而導致的波動，但核心地段的不動產價值總體是穩(wěn)定的。有學者做過一個研究：兩千年以來，從長安城到佛羅倫薩，世界級城市的市中心房價有一個恒定的價值：1000克黃金，只不過目前人類正處于歷史罕見的“信用擴發(fā)期”，黃金暫時沒有回歸價值中樞。

總體而言，結合全球房價的現(xiàn)狀，影響房價的因素，從大到小是人口（包括移民、海外投資）、經濟、利率、政策，其中人口仍是重中之重，而不正常的政策則讓房價產生了“虛高”，這也解釋了一些國家房地產市場的根本困局。與此同時，從歷史全景來看，漲回去的只有超大城市，因為只有大城市才會有機會獲得人口與產業(yè)增量。

作者|徐濤|責任編輯| 何夢飛

主編|何夢飛|圖源| VCG、網絡

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