告別“得房率狂飆”，飄窗重回80厘米傳統(tǒng)，新盤設(shè)計分化

隨著2025年廣州住宅報建審批尺度收緊，一度盛行的“超新規(guī)”高得房率戶型面臨調(diào)整。新快報記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，廣州近期入市的部分新盤，飄窗已回調(diào)至80厘米標準；也有進取型全新項目以“零飄窗”樣板房吸睛。有業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者需警惕交付風險。與此同時，部分配套成熟的舊規(guī)大盤憑借“確定性”優(yōu)勢逆市突圍，市場呈現(xiàn)分化格局。

■廣州樓市正逐步告別單純追求“得房率”的競爭模式，轉(zhuǎn)向以“品質(zhì)、配套、密度”為核心的健康發(fā)展軌道。

審批悄然收緊，房企告別“得房率競賽”，“去3留5”行不通了

廣州市雖然尚未正式出臺專門限制高得房率的明文規(guī)定，但自去年下半年以來對項目報建的審核力度已明顯加強。監(jiān)管重點直指飄窗內(nèi)凹設(shè)計、花池私自改造等“偷面積”現(xiàn)象。

“并非直接限制得房率，而是通過從嚴審核建筑單位圖紙，確保住宅設(shè)計符合各項規(guī)范。審核變嚴后，基本難以實現(xiàn)此前120%至130%的超高得房率。”一位廣州房企人士向新快報記者透露了變化的核心。

這一變化在近期面市的新盤中已有體現(xiàn)。新快報記者近日走訪廣州市黃埔區(qū)一個全新樓盤，發(fā)現(xiàn)樣板房的飄窗臺保留了完整的結(jié)構(gòu)寬度，未出現(xiàn)以往常見的“半改造”痕跡?！拔覀兪侨ツ晗掳肽陥笈模?2月才成功過審。最后確定的是80厘米寬的飄窗方案，后期也不會作出改造。不像之前市面上那種‘去5留3’——把50厘米的飄窗砸掉，只留30厘米。我們會按80厘米交付，飄窗不能砸?！痹擁椖夸N售人員表示，該項目不再單純追求得房率，而是強調(diào)戶型設(shè)計的合理性、空間布局的差異性，以及實景花園、優(yōu)質(zhì)教育資源等配套優(yōu)勢。

■記者在去年12月報批的全新盤看到，樣板房的飄窗臺保留了80厘米的結(jié)構(gòu)寬度。

回顧過去兩年，廣州新房市場經(jīng)歷了一場激烈的“得房率競賽”。2023年11月建筑新規(guī)落地以后，新房使用率從不足100%逐步攀升，最高時甚至達到150%。為爭取更多使用面積，市場上出現(xiàn)了多種做法：如砸除飄窗、陽臺改臥室、結(jié)構(gòu)連板變室內(nèi)面積等。新規(guī)第一代產(chǎn)品將陽臺率從原來的15%提高到20%，飄窗從60厘米加深至80厘米；到了2024年的第二代產(chǎn)品，開發(fā)商可以在80厘米飄窗的基礎(chǔ)上，通過后期改造打掉30厘米甚至50厘米，即俗稱的“去3留5”；而2025年上半年入市的所謂3.0版本，則在陽臺率繼續(xù)走高的情況下，打掉絕大部分飄窗，使用率突破130%，市場上出現(xiàn)了70多平方米做三房兩衛(wèi)、90多平方米做四房戶型。

房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志表示，由于“超新規(guī)”產(chǎn)品使用率較早期報建樓盤差距明顯，導(dǎo)致這類產(chǎn)品熱銷、價格堅挺，而早期報建樓盤滯銷、價格持續(xù)調(diào)整。該矛盾自2025年起蔓延至整個廣州二手房市場。

有新盤展示“零飄窗”樣板房，廚廁臥全砸掉飄窗

新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，盡管審批趨嚴，市場上仍有部分新盤在展示環(huán)節(jié)采取激進策略。在廣州市荔灣區(qū)白鵝潭板塊的一個全新項目中，88平方米的樣板房展示了“零飄窗”的空間效果。入戶花園的墻壁已被拆除，與客廳連為一體；廚房、衛(wèi)生間、臥室的飄窗位全部被砸掉，變成了櫥柜或室內(nèi)空間。

“從進門口開始到這里都屬于入戶花園。交付前它是有墻有門的，但交付后我們會幫你二次改造，把它變成室內(nèi)空間。這個位置只有兩平方米被計入產(chǎn)權(quán)面積，其余部分都是贈送的?！痹擁椖夸N售人員指著樣板間介紹。

在樣板間多個角落展示的“交付標準示意圖”卻明確畫著80厘米寬的標準飄窗。對此，銷售人員表示：“我們報建時都是按80厘米寬飄窗報的，但交付后會按樣板房現(xiàn)狀改造。到時候會簽一份改造協(xié)議，不額外收費?！?/p>

“高得房率可以有效改善居住舒適度，但需注意的是，在市場上大量以‘超高得房率’為賣點的項目中，不乏通過壓縮公共空間或后期違規(guī)改造而實現(xiàn)的項目，它們往往存在安全隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，甚至是違建，容易引發(fā)諸多糾紛。能否最終按承諾交付，取決于開發(fā)商后期的執(zhí)行情況，這對購房者而言存在一定風險?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是說。

新快報記者還注意到，此類“超新規(guī)”項目的價格明顯高于周邊舊規(guī)新盤。以白鵝潭板塊該項目為例，吹風價約為5萬元/平方米，而新快報記者走訪該項目1公里外的另一舊規(guī)新盤，同樣為88平方米主力戶型，客廳、主臥均未設(shè)置可贈送的飄窗，得房面積與該項目差距明顯，但均價僅為3.8萬元/平方米，兩者價差達1.2萬元/平方米?！百浰兔娣e看似劃算，但其實已經(jīng)折算到房價里了，業(yè)主看似得到了額外空間，實則付出了更高的單價，需仔細考量整體購房成本?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

從“拼面積”到“拼配套”，部分舊規(guī)大盤憑“確定性”突圍

新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，近年來，在高得房率戶型搶占市場的同時，部分舊規(guī)樓盤依然展現(xiàn)出不俗的市場表現(xiàn)。就在“超新規(guī)”產(chǎn)品大行其道的2025年，廣州亞運城、華潤置地·公園上城、萬科黃埔新城等項目的市場表現(xiàn)甚至優(yōu)于板塊內(nèi)不少新規(guī)產(chǎn)品。

“交通方便、教育資源優(yōu)勢以及大城完善的配套?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向新快報記者分析，新規(guī)戶型帶來的空間優(yōu)勢很容易被復(fù)制，但想要全能配套的大盤卻要付出很高的成本。對于自住需求的買家而言，學校、交通等通常是核心關(guān)注點。黃埔新城引入的廣鐵一中，公園上城配套的廣外附校，亞運城龐大的廣鐵教育矩陣……這些舊規(guī)大盤通過引入或自帶優(yōu)質(zhì)教育資源，迎合了家庭購房者的需求。

此外，舊規(guī)產(chǎn)品多處于開發(fā)中后期，銷售的多是準現(xiàn)房或現(xiàn)房。今年買房基本就能今年收樓，確定性非常高。所見即所得的園區(qū)實景、成熟的社區(qū)氛圍、已兌現(xiàn)的配套承諾，大大地降低了購房者的交付風險和等待成本。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，隨著監(jiān)管政策的逐步落實，廣州樓市正逐步告別單純追求“得房率”的競爭模式，轉(zhuǎn)向以“品質(zhì)、配套、密度”為核心的健康發(fā)展軌道。對于購房者而言，在紛繁復(fù)雜的市場信息中要保持理性，更需要擦亮眼睛，仔細衡量交付風險。

■新快報記者 何璐詩 文/圖