就在今天，上海迎來(lái)馬年首場(chǎng)集中土拍，3塊地68億成交。

綠城重返徐涇，溢價(jià)6.6%摘得熱門(mén)地塊，以總價(jià)26.75億、樓面價(jià)31972元/㎡，時(shí)隔3年再次在青浦拿地。

象嶼攜手金茂，五大新城順利補(bǔ)倉(cāng)，斥資14.59億，樓板價(jià)2.45萬(wàn)/㎡抄底嘉定低密軌交地塊。

上海國(guó)企上實(shí)，布局徐匯改善地段，總價(jià)26.75億、樓板價(jià)4.85萬(wàn)/㎡底價(jià)拿下長(zhǎng)橋混合地塊。

今天總爺就和大家聊聊，馬年首場(chǎng)土拍大戲，究竟暗藏怎樣信號(hào)。

01

綠城“回馬槍”，斬獲青浦徐涇地塊

曾經(jīng)頂流大虹橋，又迎來(lái)核心地塊出讓，板塊市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。

這一次徐涇地塊讓總爺眼前一亮 ：TOD+成熟配套+適中體量，具備打造改善社區(qū)的土壤。

這塊地是稀缺的TOD地塊，位大動(dòng)脈2號(hào)線蟠祥路站上蓋，2站直達(dá)虹橋樞紐。

同時(shí)板塊生活氛圍成熟，首位奧特萊斯、蟠龍?zhí)斓夭叫锌芍�，還有多所學(xué)校環(huán)伺。

它還是一塊容積率2.2的純宅地，建筑面積83665.23㎡，周邊也沒(méi)有明顯的不利因素，綠城、象嶼短兵相接——

最終綠城以總價(jià)26.75億、樓面價(jià)31972元/㎡，溢價(jià)6.6%時(shí)隔3年重返青浦。

2023年拿地的綠城春曉園，如今不僅順利交付，更憑借精工立面的高度兌現(xiàn)、度假酒店的松弛氛圍，成為大虹橋的產(chǎn)品標(biāo)桿。

綠城在2023年繁華三章后，逐步把重心轉(zhuǎn)移到市中心，推出了潮鳴東方、潮鳴外灘等塔尖作品，這次徐涇的“回馬槍”屬實(shí)意外。

有趣的是，綠城地塊隔壁去年11月出讓的寶業(yè)地塊，如今確定了全域抬板+多功能會(huì)所的規(guī)劃方案。

寶業(yè)能不能逼出“更強(qiáng)綠城”，大虹橋?qū)?huì)“卷”到什么高度，讓我們拭目以待。

02

象嶼聯(lián)手金茂，斬獲嘉定低密宅地

今天另一塊熱門(mén)地塊，位于五大新城中表現(xiàn)最穩(wěn)定的嘉定新城。

本次嘉定拿出了罕見(jiàn)的地鐵沿線地塊，直線距離11號(hào)線白銀路站僅約500米，屬于郊區(qū)最被市場(chǎng)認(rèn)可的軌交盤(pán)。

地塊本身還擁有不錯(cuò)的生態(tài)條件，南側(cè)是紫氣東來(lái)公園，東側(cè)更是臨河，部分樓棟未來(lái)會(huì)享受河景資源。

更重要的是，嘉定新城核心區(qū)這兩年供應(yīng)放緩，軌交沿線繼理想之地后一直斷供，這塊地還是罕見(jiàn)1.7容積率，承載著更多市場(chǎng)期待。

最終，象嶼聯(lián)手金茂斥資14.59億，樓板價(jià)2.45萬(wàn)/㎡成功摘地

這兩家房企有個(gè)共同特點(diǎn)，都是深耕嘉定、有過(guò)作品落地，因此也有信心選擇聯(lián)手操盤(pán)。

據(jù)總爺了解到，這塊地大概率將打造嘉定首個(gè)全域抬板社區(qū)，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)去年就開(kāi)始研究產(chǎn)品規(guī)劃。

區(qū)域核心地段+緊鄰地鐵公園+1.7容積率，這個(gè)優(yōu)勢(shì)疊滿的純改善地塊，幾乎提前鎖定一個(gè)熱門(mén)紅盤(pán)。

期待下半年嘉定新產(chǎn)品亮相，象嶼聯(lián)手金茂，勢(shì)必將再次改變五大新城高端改善市場(chǎng)。

03

上實(shí)絕地反擊，托底徐匯長(zhǎng)橋地塊

高端改善的徐匯區(qū)，本次迎來(lái)長(zhǎng)橋地塊出讓。

這是一塊容積率2.0的混合地塊，建筑面積55141.58㎡，除了商品房外商業(yè)占比25%。

同時(shí)地塊臨近15號(hào)線羅秀路站以及中環(huán)線，無(wú)論是地鐵還是開(kāi)車都非常便利。

更重要的是，相比同板塊的海上清河璽，它的位置距離地鐵更近，尤其是徐匯區(qū)近兩年更多是豪宅供應(yīng)，積累了很多改善需求——

地塊方正、指標(biāo)合理，填補(bǔ)徐匯千萬(wàn)級(jí)中等改善的空白。

但地塊也面臨一定的挑戰(zhàn)，因?yàn)榈靥幮靺R邊緣臨近老閔行，城市界面相對(duì)老舊，對(duì)改善客戶來(lái)說(shuō)存在抗性。

同時(shí)25%的商業(yè)占比，作為社區(qū)型配套運(yùn)營(yíng)難度很大。

最終本地國(guó)企上實(shí)，以總價(jià)26.75億、樓板價(jià)4.85萬(wàn)/平，抄底拿下長(zhǎng)橋混合地塊。

今年1月，這家老牌國(guó)企發(fā)布公告：預(yù)計(jì)2025年凈虧損6.7億元，虧損主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨存在大額減值跡象。

2個(gè)月后就再次大手筆拿地，上實(shí)能不能吹響絕地反擊的號(hào)角，長(zhǎng)橋地塊至關(guān)重要。

04

低溢價(jià)時(shí)代，房企都在精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)

本輪土拍，延續(xù)了2026年前兩次集中出讓行情，2塊地都是"零溢價(jià)、底價(jià)成交" ，徐涇地塊也只有6.6%溢價(jià)率。

在總爺看來(lái)，上海永遠(yuǎn)是兵家必爭(zhēng)之地，對(duì)資金充裕、土儲(chǔ)有限的房企來(lái)說(shuō)，目前是逆周期拿地的好機(jī)會(huì)。

1.新房市場(chǎng)縮量，“地王時(shí)代”難重現(xiàn)

今年土拍整體熱度的相對(duì)低迷，最重要的原因是新房市場(chǎng)的縮量。

1-2月，上海新房成交面積45萬(wàn)方同比下降39%，成交金額341億元同比下降40%，雙雙創(chuàng)下近六年新低。

幾大巨頭手中都握有存量，可以預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)以穩(wěn)健為主，很難重現(xiàn)1年前“地王頻出”的光景。

2.滬七條落地，房企專注“精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)”

去年以來(lái)，尤其是“滬七條”落地后，上海二手市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，月均保持2萬(wàn)套以上成交量，但新房市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察。

所以更多房企會(huì)精準(zhǔn)選擇長(zhǎng)期深耕、有市場(chǎng)共識(shí)的地塊參與，比如綠城重返徐涇，比如象嶼金茂重返嘉定。

進(jìn)入“金三銀四”的小陽(yáng)春行情，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，上海新房接下來(lái)的表現(xiàn)值得期待。

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