2026年上海土地市場迎來新動向。3月初，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，寶山區(qū)大場板塊一宗軌道交通場站綜合開發(fā)地塊——N12-1001單元05A-10、05B-02地塊，將采取協(xié)議方式出讓。

這不僅是今年上海首宗協(xié)議出讓的住宅用地，更是一個典型的軌交上蓋TOD項目，緊鄰在建中的18號線二期康文路站，為市場帶來稀缺的低密度地鐵房供應。

稀缺低密地塊，立體開發(fā)模式

該地塊總出讓面積9.47公頃，容積率僅1.4，作為普通商品房用地，這一容積率在上海主城區(qū)范圍內實屬罕見。

項目采用三維立體開發(fā)模式，分為地面層、上蓋層及地下空間三個維度：

上蓋住宅用地面積84216平方米，限高63米，可打造小高層、洋房及疊加等多元產(chǎn)品形態(tài)。地面層則包含18號線廟行停車場、商辦及微型住宅用地，功能高度復合。地下空間約48000平方米，其中不少于4800平方米將用作商業(yè)面積，并承擔綜合交通樞紐功能。

成熟區(qū)位，完善配套

從地理位置看，該地塊位于寶山區(qū)廟行板塊，東至康寧路、南至南蕰藻路、西至南蕰藻路、北至呼蘭西路。

交通優(yōu)勢尤為突出——緊鄰在建中的18號線二期康文路站，未來居民可實現(xiàn)“出站即到家”的便捷生活。

教育文化配套方面，地塊北側已有廟行實驗學校、廟行實驗幼兒園、廟行體育中心等資源。商業(yè)配套上，場北商業(yè)廣場可滿足日常消費需求。

根據(jù)出讓要求，地塊還需配建不少于3200平方米的公共服務設施，包括居委會、行政辦公、文化活動室、社區(qū)文化設施、衛(wèi)生服務站、老年活動室、社區(qū)養(yǎng)老福利設施及社區(qū)商業(yè)，進一步完善了社區(qū)功能。

項目規(guī)劃：955套住宅的“天空之城”

據(jù)觀點網(wǎng)信息，該地塊整體容積率1.4，擬建設約955套住宅，打造低密度“天空之城”式綜合體。

項目設計頗具特色，住宅部分起始高度約17米以上，視野開闊，風格類似“天空之城”四期。項目緊鄰蕰藻浜與公園綠地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，為居民提供宜居空間。

房天下報道則指出，該地塊位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)，項目包含商品房、幼兒園及公共服務設施，建筑高度采取45米至63米的梯度控制，注重與周邊生態(tài)空間的協(xié)調。

周邊市場：多個項目已入市

該地塊周邊近年來已有多個項目入市或即將入市，形成集聚效應。

華發(fā)四季河濱2023年入市，目前已售罄交房；佳運瑞璟灣在售建面約100-165㎡三房四房，總價約585萬-1200萬元；金茂滿譽位于地塊東側，近期入市，樓面價約3.7萬元/平方米。

據(jù)業(yè)內人士分析，周邊次新房均價約6.6萬元/㎡，該地塊預期售價約7萬元/㎡。

值得一提的是，這并非寶山區(qū)唯一的TOD項目。同處18號線二期沿線的江灣金茂府，位于通南路站50米處，是上海首座TOD金茂府，均價約6.95萬/平。

協(xié)議出讓：2026年上海首宗宅地

值得關注的是，該地塊是2026年上海首個協(xié)議出讓的住宅用地。

協(xié)議出讓作為土地出讓方式之一，通常用于特定條件的項目，如軌道交通場站綜合開發(fā)等復雜項目。這種出讓方式有助于確保項目整體規(guī)劃的協(xié)調性和開發(fā)質量，也為房企提供了更為靈活的拿地渠道。

從規(guī)劃調整到協(xié)議出讓，寶山這一TOD項目的推進節(jié)奏引發(fā)市場關注。隨著18號線二期的建設推進，康文路站上蓋項目的亮相，將為寶山帶來一個集住宅、商業(yè)、交通于一體的高品質社區(qū)。

隨著該地塊的協(xié)議出讓，2026年上海住宅用地供應正式啟動。作為今年首宗協(xié)議出讓的商品房用地，它會引發(fā)哪些房企關注？又將如何影響寶山樓市格局？市場拭目以待。

這塊容積率僅1.4的低密地鐵上蓋項目，將如何改變寶山的人居格局？歡迎在評論區(qū)留言討論！

本文由上海區(qū)域分析師【賈夏冰】，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫 。

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