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2026年3月30日，上海土地市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)備受矚目的土拍——滬告字[2026]第011號(hào)地塊，即長(zhǎng)寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊。這是長(zhǎng)寧區(qū)近15年來(lái)首次在內(nèi)環(huán)內(nèi)推出純住宅用地，稀缺性不言而喻。
根據(jù)官方資料，該地塊由兩宗子地塊組成，總出讓面積2.90公頃，總規(guī)劃建筑面積7.62萬(wàn)平方米，起始總價(jià)55.63億元，起拍樓面價(jià)為73,000元/平方米。這一價(jià)格雖處于內(nèi)環(huán)偏低區(qū)間，但考慮到其核心地段與成熟配套，市場(chǎng)普遍預(yù)期將引發(fā)激烈競(jìng)拍。值得注意的是，此次供地節(jié)奏較為特殊：二批次土拍在一批次尚未開(kāi)拍前便已預(yù)告，且僅此一宗宅地。這釋放出明確信號(hào)——上海正轉(zhuǎn)向“少而精”的供地策略，優(yōu)先釋放高價(jià)值核心地塊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)寧新房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低供應(yīng)狀態(tài)。2025年全年供應(yīng)僅2.42萬(wàn)平方米，2026年2月更是僅有0.09萬(wàn)平方米成交。這種極度稀缺的背景下，本次7.62萬(wàn)平方米的規(guī)劃建面足以改變區(qū)域新房格局。地塊位于長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊，具體坐落于萬(wàn)航渡路與江蘇北路交匯處，東接靜安曹家渡，北鄰蘇州河，西南距中山公園約900米。這一位置堪稱上海西區(qū)“黃金十字”。交通方面，地塊距地鐵11號(hào)線、13號(hào)線隆德路站僅522米，距2/3/4號(hào)線中山公園站1131米。半小時(shí)通勤圈可覆蓋靜安寺、徐家匯乃至陸家嘴，立體交通網(wǎng)絡(luò)極為完善。教育配套資源豐富：3公里范圍內(nèi)聚集靜安區(qū)第一中心小學(xué)、江蘇路第五小學(xué)、華東師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上海市延安中學(xué)附屬省吾學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。醫(yī)療資源同樣雄厚，復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院（江蘇路分部）作為三甲醫(yī)院近在咫尺。商業(yè)生活氛圍成熟，長(zhǎng)寧來(lái)福士、KiNG88智慧社區(qū)時(shí)尚生活中心、889廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心環(huán)繞。更難得的是，地塊北望蘇州河濱水景觀，西南享中山公園綠肺，生態(tài)資源在內(nèi)環(huán)中較為稀缺。盡管區(qū)位優(yōu)越，但地塊開(kāi)發(fā)面臨多重約束。首先，地塊形狀不規(guī)整，被省吾中學(xué)、萬(wàn)航渡路1424弄老小區(qū)等包圍，城市界面偏舊。其次，出入口條件單一，主要依賴萬(wàn)航渡路通行，可能影響居民出行體驗(yàn)。更重要的是配建要求明確：E1-17地塊需配建500平方米社區(qū)文體設(shè)施；E1-21地塊則需配建4000平方米公共服務(wù)設(shè)施，包含1000平方米商業(yè)及3000平方米文體健康設(shè)施?？鄢?500平方米配建后，實(shí)際可售住宅面積約7.2萬(wàn)平方米，按套均建面120平方米計(jì)算，僅能提供約600套房源。從規(guī)劃指標(biāo)看，E1-21地塊容積率2.67、限高80米，擬建五幢高層；E1-17地塊容積率2.4、限高50米，規(guī)劃一幢高層加配套房。這種產(chǎn)品組合明顯瞄準(zhǔn)高端改善客群。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，地塊3公里范圍內(nèi)二手房成交均價(jià)穩(wěn)定在5.3萬(wàn)至6.9萬(wàn)元/平方米區(qū)間。而周邊新房如信達(dá)·信安里、康定壹拾玖等項(xiàng)目成交價(jià)已達(dá)13.6萬(wàn)至17萬(wàn)元/平方米。巨大的價(jià)格倒掛預(yù)示該地塊未來(lái)售價(jià)有望突破10萬(wàn)元/平方米。當(dāng)前上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊回歸、房企拿地更趨理性”的趨勢(shì)。據(jù)傳金茂、上海新長(zhǎng)寧等房企已表達(dá)競(jìng)拍意向，結(jié)合地塊稀缺性，競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⑤^為激烈。政策層面亦有利好：該地塊源于2025年5月控規(guī)局部調(diào)整，旨在優(yōu)化城區(qū)功能、建設(shè)“15分鐘社區(qū)生活圈”。作為長(zhǎng)寧首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，或可獲得政策服務(wù)保障，融入“上海硅巷”科創(chuàng)街區(qū)及東虹橋片區(qū)規(guī)劃。然而挑戰(zhàn)同樣顯著：7.3萬(wàn)元/平方米的起拍價(jià)疊加嚴(yán)苛配建，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力與產(chǎn)品力提出較高要求。若溢價(jià)過(guò)高，盈利空間將被壓縮。此外，周邊老小區(qū)界面陳舊，如何實(shí)現(xiàn)新舊融合也是設(shè)計(jì)難點(diǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)長(zhǎng)寧板塊新房庫(kù)存持續(xù)走低，2026年2月庫(kù)存面積僅0.2385萬(wàn)平方米，去化周期6個(gè)月。這種低庫(kù)存、高需求的市場(chǎng)環(huán)境，為新地塊提供了較好的入市窗口?？傮w而言，滬告字[2026]第011號(hào)地塊集稀缺性、區(qū)位優(yōu)勢(shì)與政策紅利于一身，雖有開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn)，但無(wú)疑是2026年上海具備較高價(jià)值的宅地之一。3月30日的土拍結(jié)果，或?qū)?duì)長(zhǎng)寧乃至上海內(nèi)環(huán)住宅市場(chǎng)的價(jià)值形成一定影響。

本文由上海區(qū)域分析師【楊軼】，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫(xiě) 。

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