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昨晚，兒子和我開玩笑，說長大要掙100萬 ，我問他，你知道100萬是什么概念嗎？

假設爸爸媽媽現(xiàn)在兩個人上班，一個月刨去學費，生活費各種開支，一個月能存5000元，一年就是6萬，你現(xiàn)在6歲，等你22歲的時候，我們就存夠100萬了。

說完我就后悔了，這是多么理想的情況，不下崗，不降薪，不裁員，但凡有一絲變動，這目標就是遙遙無期。

兒子學會反問，咱家房子不是也值幾百萬嗎，你賣了，不就有錢了。

我尷尬一笑，那不是100萬現(xiàn)金，是還剩100萬貸款，是房貸，負債。

上周，我們更新了總價200萬在西安能買什么房子，有朋友手頭更緊，問房哥100萬怎么選，有點為難，但也有答案。

及格線

首先，不要覺得100萬對普通人是小數(shù)目，即便是100萬貸款，也夠三口之家?guī)资旯怅幍�，陜西人都務實，講究吃飯穿衣，亮家當，不鼓勵超前，貸款，透支消費。

就我們房哥問答社小程序提問里統(tǒng)計的，但凡100萬預算上下考慮買房，無非以下幾種訴求：

房哥問答社小程序，迎來價格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

壹

有150萬的，如今只掏100萬

這種預算回調(diào)，不是個例，三年前房價開始回調(diào)后，很多人收入，預期影響，必然會壓低預算，提高首付，降低貸款，已經(jīng)買的也在提前還貸。

所謂地主家里也沒余糧，原本500萬買房的，如今400萬也看，以此類推，如今100萬買房的，也是三年前150萬預算的，這個總價也是西安新房和二手房的分水嶺。

更深層的原因，在于二手房的普降，尤其是全城遍地均價12000+的門檻下， 100萬總價買兩室更為現(xiàn)實，三室可以爭取，房東降價，自然買家預算也相應變少。

貳

與商品房無緣的，也想試試

西安是一個收入分化二元的城市，空置的房子多，不愁賣的房子多，買得起房子的也多，過去低收入群體，在西安解決住房的方式，基本都是老小區(qū)，家屬院，安置房，小產(chǎn)權，經(jīng)適房或者租房，基本與商品房無緣。

但房價普降后，購房門檻進一步下探，10年房齡的商品房，非熱門區(qū)域，單價回歸萬元以內(nèi)，100萬買小三室改善生活，成為可能，且選擇眾多。

城西的萬科金色悅城，華潤24城，城東的御錦城，浐灞半島等，這些超大社區(qū)房東立場降價，給了低收入群體住進商品房的機會。

叁

上學還是剛需，最低成本解決

每年的三月，西安的學區(qū)二手房例行火熱，家長的原則一致，即最小成本解決戰(zhàn)斗，畢竟小學六年，初中才三年，如今教育投資的回報也有限，同時梭哈教育與房子，往后不是資產(chǎn)，都是負債。

這就有了熱門學校周邊小面積住宅的爆火，經(jīng)開第一學校旁的魏瑪公館，南校區(qū)旁的海璟臺北灣，高新三初旁的領先時代，高新四校旁的國賓中央?yún)^(qū)，包括高新實驗+逸翠園旁的紫薇田園都市和逸翠園公寓。

推薦房源：

學校都是區(qū)域頭部，最低100萬總價內(nèi)雙指標或穩(wěn)定學區(qū)，上完學后轉(zhuǎn)手相對容易，最典型的就是愛知中學旁的老破小，看似天價，但因為面積小，好轉(zhuǎn)手，反而是供不應求。

肆

與其創(chuàng)業(yè)炒股，不如買房安心

人一生有幾個財富節(jié)點，既是節(jié)點也是劫難，分別是第一次掙到工資的時候，幸福感最高，第一次有10萬存款的時候，總想買車，有30萬的時候總想買房，有100萬的時候總?cè)菀妆或_，或有人來借錢。

真有100萬，對駕馭不了的人，并非好事，與其被人借錢，創(chuàng)業(yè)炒股花掉，不如買房收租實在。

如今二手房回調(diào)，房租回報率提高，西安中軸線上，盛龍廣場，中貿(mào)廣場，小寨，龍首原，鳳城七路，周邊商戶林立，流動人口多，買個低總價住宅，當個房東，也是思路。

普通人，不炒股，不創(chuàng)業(yè)，除了買房，錢似乎也沒有好去處。

如果說200萬總價，是西安的改善門檻，100萬就是剛需安家的及格線，也是普通人的生活日常，不追新房，不追四代，不追新城，主打務實自住，負債最小。

成交價

我統(tǒng)計了下近期西安熱門區(qū)域的二手成交價格，發(fā)現(xiàn)不少曾經(jīng)以為很貴的小區(qū)，價格都跌的不行，能守住均價10000元/㎡，已經(jīng)成為房東的期待。

別看新房里招商西安灣、林嶼縵島這種還得搖號排隊，但二手房卻是如人飲水，冷暖自知，市場分化嚴重。

本文中，價格跌太多的，我就不一一列舉，需要城南，城北，城西，城東，高新，經(jīng)開，港務等熱門小區(qū)完整二手成交清單的，可以私信房哥。

今天，我們重點看，哪些小區(qū)二手房價格，還在10000元/㎡以上，分別列舉各個區(qū)域價格天花板和房價守門員的情況：

壹

高新學區(qū)遙遙領先

作為西安房價第一梯隊，又有教育吸引力，高新依舊是2萬+成交最多的區(qū)域。

逸翠園一期、萬科翡翠國賓C地塊、保利天悅、天地源楓林綠洲、融創(chuàng)星美御、高科花園三期、楓葉高層、中建悅廬、中海學仕里、天地源楓林意樹等，站穩(wěn)2萬+腳跟。

（高新二手部分成交價格）

涵蓋錦業(yè)路，高新路，高新三期和軟件新城，共同特點或是剛交付的次新房，或是背后站著高新一中、四校、十一初，逸翠園中學等熱門學區(qū)。

但不少守門員小區(qū)，房價已回調(diào)萬元以內(nèi)，比如紫薇田園都市、中海華庭、新西藍小區(qū)、騰業(yè)南院、尚品美地城、鴻基新城、滿堂悅、高新逸品、黃金嘉園，龍?zhí)烀〉取?/p>

（高新二手部分成交價格）

統(tǒng)一特點是非品牌開發(fā)商，小區(qū)房齡久，或城改+商品房混合，房價分化也非常厲害。

過去大家都掛高新招牌房價翻倍，如今這招不靈了，價格高低比拼的是小區(qū)素質(zhì)，就回到原型了。

貳

港務守住萬元門檻

另一房價熱門港務區(qū)，二手價格也在經(jīng)歷回調(diào)，好在當年業(yè)主沒有高價接盤，二手普遍穩(wěn)定，區(qū)別在于頭部學區(qū)與普通學區(qū)，奧體和非奧體的價格有差別。

天花板小區(qū)，依舊是綠城全運村，龍翔奧城云璽、華潤未來城市、中糧奧體壹號，融創(chuàng)望江府，基本都在15000+以上，共同特點是背靠鐵一中陸港，高新一中陸港熱門學校，房齡很新，均在奧體腹地。

（港務二手部分成交價格）

但非奧體的片區(qū)，房價就在一萬元徘徊，比如招商城市主場、華潤紫云府、潤璽臺、泛悅城、中鐵卓越城等。

區(qū)域房價守門員是西航花園，西港碧水灣等早期社區(qū)，最低已有單價5245元/㎡，多層的一樓，雖是個例，但也說明港務同樣房價分化明顯。

叁

超大社區(qū)還在內(nèi)卷

之所以把這個單列，是因為總價100萬預算內(nèi)，超大社區(qū)是繞不開的選擇，過去大家認為小區(qū)大，景觀大，配套成熟，煙火氣濃厚，但下行市場，大社區(qū)維護難，物業(yè)弱，二手內(nèi)卷更為嚴重。

比如長安的萬科城，大小面積差異就很大，一期建面約85㎡的兩室，成交價8547元/㎡，但三室建面約88㎡成交價就有10460 元/㎡。

（萬科城二手部分成交價格）

城南的世家星城，融僑馨苑，金泰假日花城，普遍房價也回歸萬元以內(nèi)，統(tǒng)一特點都是兩室更低，三室稍好，但整盤降幅明顯，過去跟風漲上去的溢價都沒了。

更典型的城東華遠海藍城，御錦城，都是百畝甚至千畝的社區(qū)，地鐵，商業(yè)，學校一應俱全，海藍城靠近二環(huán)，普遍還有均價11000+的成績，個別小戶型9字開頭。

但御錦城內(nèi)卷嚴重，從智慧樹到云禧、悅瀧灣、理想樹，房價紛紛破萬，更早的繁華里、九瓏灣地塊，已是七千開頭。

（御錦城二手部分成交價格）

綜合上述，東西南北這么多小區(qū)的成交價，100萬總價在西安買房，不僅不講究，反而有多重選擇，且小區(qū)越大，房源越多，價格更低。

向前看

如果說新房房價，有開發(fā)商營銷道路，推廣宣傳的煙霧彈，那二手房就真實代表西安各個區(qū)域大家的價格認可度和需求走向。

和新房一樣，可謂旱的旱死，澇的澇死，學區(qū)穩(wěn)如老狗，小開發(fā)商房價打回從前。

我看評論區(qū)有朋友說，西安的二手價要回到2014年才合理，我特意找了2014年的數(shù)據(jù)：

（2014年10月部分住宅成交價）

12年前，御錦城成交均價5569 元/㎡ ，首創(chuàng)國際城5781 元/㎡ ，保利金香檳6104 元/㎡ ，萬科金域東郡6294 元/㎡ ，金地湖城大境13357 元/㎡。

房價是收入和購買力的產(chǎn)物，2026年回不到2014年，就像你回不去的青春一樣，還是要向前看。

房子作為商品房，有比較合適的購入時機，但不要迷信抄底，就像當下100萬總價，10年房齡的商品房，是剛需的低門檻機會，眼花繚亂，但200萬以上的新房，地段品質(zhì)好的，同樣難找。

已經(jīng)不是過去吃普漲，吃大鍋飯的時代了，越是預算低，越要謹慎，不要心存僥幸。

你說更便宜的房子有嗎，肯定還有，遠郊的新房，要犧牲通勤時間的，跨城生活的，200萬也能買聯(lián)排的，或者主城內(nèi)城墻根下的，找總是找得到的，但這種取舍真的有必要嗎？

房子是為生活服務，房價有漲跌，青春不再來，立足當下需求，算好口袋預算，該買買，該賣賣，果斷一點。

再出發(fā)

今年，房哥平臺進入11年，重新出發(fā)，聚焦買房，賣房，帶看服務，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利，今年兩個目標：

1、幫助100位朋友買到新房（免費帶看，一對一服務，價格優(yōu)惠）

2、幫助100位朋友賣掉二手（買家0中介費，0貸款服務費，0權證服務費）

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作者：晴明

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