「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話；

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯(lián)系。

昨晚，兒子和我開玩笑，說長(zhǎng)大要掙100萬 ，我問他，你知道100萬是什么概念嗎？

假設(shè)爸爸媽媽現(xiàn)在兩個(gè)人上班，一個(gè)月刨去學(xué)費(fèi)，生活費(fèi)各種開支，一個(gè)月能存5000元，一年就是6萬，你現(xiàn)在6歲，等你22歲的時(shí)候，我們就存夠100萬了。

說完我就后悔了，這是多么理想的情況，不下崗，不降薪，不裁員，但凡有一絲變動(dòng)，這目標(biāo)就是遙遙無期。

兒子學(xué)會(huì)反問，咱家房子不是也值幾百萬嗎，你賣了，不就有錢了。

我尷尬一笑，那不是100萬現(xiàn)金，是還剩100萬貸款，是房貸，負(fù)債。

上周，我們更新了總價(jià)200萬在西安能買什么房子，有朋友手頭更緊，問房哥100萬怎么選，有點(diǎn)為難，但也有答案。

及格線

首先，不要覺得100萬對(duì)普通人是小數(shù)目，即便是100萬貸款，也夠三口之家?guī)资旯怅幍模兾魅硕紕?wù)實(shí)，講究吃飯穿衣，亮家當(dāng)，不鼓勵(lì)超前，貸款，透支消費(fèi)。

就我們房哥問答社小程序提問里統(tǒng)計(jì)的，但凡100萬預(yù)算上下考慮買房，無非以下幾種訴求：

房哥問答社小程序，迎來價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

壹

有150萬的，如今只掏100萬

這種預(yù)算回調(diào)，不是個(gè)例，三年前房?jī)r(jià)開始回調(diào)后，很多人收入，預(yù)期影響，必然會(huì)壓低預(yù)算，提高首付，降低貸款，已經(jīng)買的也在提前還貸。

所謂地主家里也沒余糧，原本500萬買房的，如今400萬也看，以此類推，如今100萬買房的，也是三年前150萬預(yù)算的，這個(gè)總價(jià)也是西安新房和二手房的分水嶺。

更深層的原因，在于二手房的普降，尤其是全城遍地均價(jià)12000+的門檻下， 100萬總價(jià)買兩室更為現(xiàn)實(shí)，三室可以爭(zhēng)取，房東降價(jià)，自然買家預(yù)算也相應(yīng)變少。

貳

與商品房無緣的，也想試試

西安是一個(gè)收入分化二元的城市，空置的房子多，不愁賣的房子多，買得起房子的也多，過去低收入群體，在西安解決住房的方式，基本都是老小區(qū)，家屬院，安置房，小產(chǎn)權(quán)，經(jīng)適房或者租房，基本與商品房無緣。

但房?jī)r(jià)普降后，購房門檻進(jìn)一步下探，10年房齡的商品房，非熱門區(qū)域，單價(jià)回歸萬元以內(nèi)，100萬買小三室改善生活，成為可能，且選擇眾多。

城西的萬科金色悅城，華潤(rùn)24城，城東的御錦城，浐灞半島等，這些超大社區(qū)房東立場(chǎng)降價(jià)，給了低收入群體住進(jìn)商品房的機(jī)會(huì)。

叁

上學(xué)還是剛需，最低成本解決

每年的三月，西安的學(xué)區(qū)二手房例行火熱，家長(zhǎng)的原則一致，即最小成本解決戰(zhàn)斗，畢竟小學(xué)六年，初中才三年，如今教育投資的回報(bào)也有限，同時(shí)梭哈教育與房子，往后不是資產(chǎn)，都是負(fù)債。

這就有了熱門學(xué)校周邊小面積住宅的爆火，經(jīng)開第一學(xué)校旁的魏瑪公館，南校區(qū)旁的海璟臺(tái)北灣，高新三初旁的領(lǐng)先時(shí)代，高新四校旁的國賓中央?yún)^(qū)，包括高新實(shí)驗(yàn)+逸翠園旁的紫薇田園都市和逸翠園公寓。

推薦房源：

學(xué)校都是區(qū)域頭部，最低100萬總價(jià)內(nèi)雙指標(biāo)或穩(wěn)定學(xué)區(qū)，上完學(xué)后轉(zhuǎn)手相對(duì)容易，最典型的就是愛知中學(xué)旁的老破小，看似天價(jià)，但因?yàn)槊娣e小，好轉(zhuǎn)手，反而是供不應(yīng)求。

肆

與其創(chuàng)業(yè)炒股，不如買房安心

人一生有幾個(gè)財(cái)富節(jié)點(diǎn)，既是節(jié)點(diǎn)也是劫難，分別是第一次掙到工資的時(shí)候，幸福感最高，第一次有10萬存款的時(shí)候，總想買車，有30萬的時(shí)候總想買房，有100萬的時(shí)候總?cè)菀妆或_，或有人來借錢。

真有100萬，對(duì)駕馭不了的人，并非好事，與其被人借錢，創(chuàng)業(yè)炒股花掉，不如買房收租實(shí)在。

如今二手房回調(diào)，房租回報(bào)率提高，西安中軸線上，盛龍廣場(chǎng)，中貿(mào)廣場(chǎng)，小寨，龍首原，鳳城七路，周邊商戶林立，流動(dòng)人口多，買個(gè)低總價(jià)住宅，當(dāng)個(gè)房東，也是思路。

普通人，不炒股，不創(chuàng)業(yè)，除了買房，錢似乎也沒有好去處。

如果說200萬總價(jià)，是西安的改善門檻，100萬就是剛需安家的及格線，也是普通人的生活日常，不追新房，不追四代，不追新城，主打務(wù)實(shí)自住，負(fù)債最小。

成交價(jià)

我統(tǒng)計(jì)了下近期西安熱門區(qū)域的二手成交價(jià)格，發(fā)現(xiàn)不少曾經(jīng)以為很貴的小區(qū)，價(jià)格都跌的不行，能守住均價(jià)10000元/㎡，已經(jīng)成為房東的期待。

別看新房里招商西安灣、林嶼縵島這種還得搖號(hào)排隊(duì)，但二手房卻是如人飲水，冷暖自知，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

本文中，價(jià)格跌太多的，我就不一一列舉，需要城南，城北，城西，城東，高新，經(jīng)開，港務(wù)等熱門小區(qū)完整二手成交清單的，可以私信房哥。

今天，我們重點(diǎn)看，哪些小區(qū)二手房?jī)r(jià)格，還在10000元/㎡以上，分別列舉各個(gè)區(qū)域價(jià)格天花板和房?jī)r(jià)守門員的情況：

壹

高新學(xué)區(qū)遙遙領(lǐng)先

作為西安房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，又有教育吸引力，高新依舊是2萬+成交最多的區(qū)域。

逸翠園一期、萬科翡翠國賓C地塊、保利天悅、天地源楓林綠洲、融創(chuàng)星美御、高科花園三期、楓葉高層、中建悅廬、中海學(xué)仕里、天地源楓林意樹等，站穩(wěn)2萬+腳跟。

（高新二手部分成交價(jià)格）

涵蓋錦業(yè)路，高新路，高新三期和軟件新城，共同特點(diǎn)或是剛交付的次新房，或是背后站著高新一中、四校、十一初，逸翠園中學(xué)等熱門學(xué)區(qū)。

但不少守門員小區(qū)，房?jī)r(jià)已回調(diào)萬元以內(nèi)，比如紫薇田園都市、中海華庭、新西藍(lán)小區(qū)、騰業(yè)南院、尚品美地城、鴻基新城、滿堂悅、高新逸品、黃金嘉園，龍?zhí)烀〉取?/p>

（高新二手部分成交價(jià)格）

統(tǒng)一特點(diǎn)是非品牌開發(fā)商，小區(qū)房齡久，或城改+商品房混合，房?jī)r(jià)分化也非常厲害。

過去大家都掛高新招牌房?jī)r(jià)翻倍，如今這招不靈了，價(jià)格高低比拼的是小區(qū)素質(zhì)，就回到原型了。

貳

港務(wù)守住萬元門檻

另一房?jī)r(jià)熱門港務(wù)區(qū)，二手價(jià)格也在經(jīng)歷回調(diào)，好在當(dāng)年業(yè)主沒有高價(jià)接盤，二手普遍穩(wěn)定，區(qū)別在于頭部學(xué)區(qū)與普通學(xué)區(qū)，奧體和非奧體的價(jià)格有差別。

天花板小區(qū)，依舊是綠城全運(yùn)村，龍翔奧城云璽、華潤(rùn)未來城市、中糧奧體壹號(hào)，融創(chuàng)望江府，基本都在15000+以上，共同特點(diǎn)是背靠鐵一中陸港，高新一中陸港熱門學(xué)校，房齡很新，均在奧體腹地。

（港務(wù)二手部分成交價(jià)格）

但非奧體的片區(qū)，房?jī)r(jià)就在一萬元徘徊，比如招商城市主場(chǎng)、華潤(rùn)紫云府、潤(rùn)璽臺(tái)、泛悅城、中鐵卓越城等。

區(qū)域房?jī)r(jià)守門員是西航花園，西港碧水灣等早期社區(qū)，最低已有單價(jià)5245元/㎡，多層的一樓，雖是個(gè)例，但也說明港務(wù)同樣房?jī)r(jià)分化明顯。

叁

超大社區(qū)還在內(nèi)卷

之所以把這個(gè)單列，是因?yàn)榭們r(jià)100萬預(yù)算內(nèi)，超大社區(qū)是繞不開的選擇，過去大家認(rèn)為小區(qū)大，景觀大，配套成熟，煙火氣濃厚，但下行市場(chǎng)，大社區(qū)維護(hù)難，物業(yè)弱，二手內(nèi)卷更為嚴(yán)重。

比如長(zhǎng)安的萬科城，大小面積差異就很大，一期建面約85㎡的兩室，成交價(jià)8547元/㎡，但三室建面約88㎡成交價(jià)就有10460 元/㎡。

（萬科城二手部分成交價(jià)格）

城南的世家星城，融僑馨苑，金泰假日花城，普遍房?jī)r(jià)也回歸萬元以內(nèi)，統(tǒng)一特點(diǎn)都是兩室更低，三室稍好，但整盤降幅明顯，過去跟風(fēng)漲上去的溢價(jià)都沒了。

更典型的城東華遠(yuǎn)海藍(lán)城，御錦城，都是百畝甚至千畝的社區(qū)，地鐵，商業(yè)，學(xué)校一應(yīng)俱全，海藍(lán)城靠近二環(huán)，普遍還有均價(jià)11000+的成績(jī)，個(gè)別小戶型9字開頭。

但御錦城內(nèi)卷嚴(yán)重，從智慧樹到云禧、悅瀧灣、理想樹，房?jī)r(jià)紛紛破萬，更早的繁華里、九瓏灣地塊，已是七千開頭。

（御錦城二手部分成交價(jià)格）

綜合上述，東西南北這么多小區(qū)的成交價(jià)，100萬總價(jià)在西安買房，不僅不講究，反而有多重選擇，且小區(qū)越大，房源越多，價(jià)格更低。

向前看

如果說新房房?jī)r(jià)，有開發(fā)商營銷道路，推廣宣傳的煙霧彈，那二手房就真實(shí)代表西安各個(gè)區(qū)域大家的價(jià)格認(rèn)可度和需求走向。

和新房一樣，可謂旱的旱死，澇的澇死，學(xué)區(qū)穩(wěn)如老狗，小開發(fā)商房?jī)r(jià)打回從前。

我看評(píng)論區(qū)有朋友說，西安的二手價(jià)要回到2014年才合理，我特意找了2014年的數(shù)據(jù)：

（2014年10月部分住宅成交價(jià)）

12年前，御錦城成交均價(jià)5569 元/㎡ ，首創(chuàng)國際城5781 元/㎡ ，保利金香檳6104 元/㎡ ，萬科金域東郡6294 元/㎡ ，金地湖城大境13357 元/㎡。

房?jī)r(jià)是收入和購買力的產(chǎn)物，2026年回不到2014年，就像你回不去的青春一樣，還是要向前看。

房子作為商品房，有比較合適的購入時(shí)機(jī)，但不要迷信抄底，就像當(dāng)下100萬總價(jià)，10年房齡的商品房，是剛需的低門檻機(jī)會(huì)，眼花繚亂，但200萬以上的新房，地段品質(zhì)好的，同樣難找。

已經(jīng)不是過去吃普漲，吃大鍋飯的時(shí)代了，越是預(yù)算低，越要謹(jǐn)慎，不要心存僥幸。

你說更便宜的房子有嗎，肯定還有，遠(yuǎn)郊的新房，要犧牲通勤時(shí)間的，跨城生活的，200萬也能買聯(lián)排的，或者主城內(nèi)城墻根下的，找總是找得到的，但這種取舍真的有必要嗎？

房子是為生活服務(wù)，房?jī)r(jià)有漲跌，青春不再來，立足當(dāng)下需求，算好口袋預(yù)算，該買買，該賣賣，果斷一點(diǎn)。

再出發(fā)

今年，房哥平臺(tái)進(jìn)入11年，重新出發(fā)，聚焦買房，賣房，帶看服務(wù)，長(zhǎng)期主義，買家立場(chǎng)，理性溝通，互助互利，今年兩個(gè)目標(biāo)：

1、幫助100位朋友買到新房（免費(fèi)帶看，一對(duì)一服務(wù)，價(jià)格優(yōu)惠）

2、幫助100位朋友賣掉二手（買家0中介費(fèi)，0貸款服務(wù)費(fèi)，0權(quán)證服務(wù)費(fèi)）

同時(shí)，房哥問答社小程序，迎來價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

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作者：晴明

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