前兩天，

家住昆明云大西路云大知城小區(qū)的住戶

打進都市條形碼熱線65333333，

說小區(qū)外墻的裝飾窗框頻繁脫落，

還導致鄰里之間出現(xiàn)了糾紛

小區(qū)外墻裝飾窗框頻繁脫落

鄰里之間現(xiàn)糾紛

這是云大知城小區(qū)一樓業(yè)主李女士家攝像頭拍攝到的一段畫面，2020年8月9日上午11點多，一名老人正在院子里活動，不遠處突然有幾塊硬物墜落，險些砸中老人。李女士說，最近幾年這樣的情況發(fā)生越發(fā)頻繁。

一樓業(yè)主 李女士：“比如小的一坨一坨那種石膏體，基本上每天都會掉，我當時是請樓上的就讓他們處理了，每一家都很配合，就全部處理了，現(xiàn)在就只剩二樓沒處理�！�

李女士說的石膏體，來源是樓棟外墻上的裝飾窗框，從現(xiàn)場外墻殘留的痕跡可以看到，這些窗框僅在兩邊有鋼筋固定，中間則是由空心的石膏線條構成。

一樓業(yè)主 李女士：“樓上鄰居都是自己花錢請外面的師傅來處理的�！�

記者：“你們跟二樓溝通之后的結果是什么？”

一樓業(yè)主 李女士：“他們就說這不歸他們管，這是物業(yè)的事情，他們就這樣一直拖著不處理�！�

李女士說，馬上就是春天大風季節(jié)了，現(xiàn)在很擔心沒處理的窗框會帶來危險。

一樓業(yè)主 李女士：“就是因為他們的這些東西還是會一直零零碎碎地往下掉，我們家又有老人又有小孩，基本上我們不敢讓小孩出來玩了，因為這個院子總是叮叮當當?shù)魱|西�！�

那么，為什么其他樓層都對窗框隱患做了處理，唯獨二樓沒有處理？還引發(fā)了一二樓業(yè)主之間的糾紛呢？記者找到了二樓業(yè)主朱先生，他認為小區(qū)外墻的裝飾窗框產(chǎn)權不在自己，不應由自己買單。

二樓業(yè)主 朱先生：“我是在2007年買的房，2009年搬進來，頭四五年沒有問題，四五年之后，2009年之后，就開始一塊一塊掉，窗戶里面那一部分屬于我個人的，外面那一半屬于公攤，建的時候開發(fā)商就存在安全隱患�！�

朱先生認為，外墻窗框掉落的問題應該由開發(fā)商和物業(yè)來來處理。

二樓業(yè)主 朱先生：“開發(fā)商既然已經(jīng)過去了，物業(yè)來接管了，當時就應該發(fā)現(xiàn)這個問題，就讓開發(fā)商來處理，當時你們沒有叫開發(fā)商處理，現(xiàn)在開發(fā)商肯定不會處理，因為過了保修期了，那就讓物業(yè)來處理，物業(yè)費有結余就處理，沒有結余你用停車費或者公共維修基金來處理也可以，是不是？”

小區(qū)物業(yè)則表示，物業(yè)公司并沒有專項資金，外墻窗框的修繕需征得小區(qū)四分之三業(yè)主同意之后，才能啟動小區(qū)維修基金，目前這項工作正在推進中。

誰該為小區(qū)外墻維修買單

律師來支招

問題出現(xiàn)了，就該想辦法解決，但由于二樓業(yè)主認為小區(qū)外墻的窗框產(chǎn)權不歸自己所有，不該由自己出錢維修，導致問題長期未能解決，還引發(fā)了鄰里矛盾。那維修外墻窗框的錢該由誰來出呢？來聽聽律師的建議。

記者在云大知城小區(qū)里繞了一圈，發(fā)現(xiàn)和朱先生家相似的戶型不少都有窗框脫落的問題，一些業(yè)主自行修復后，外墻上重新涂上了墻面漆。因為每家請的維修師傅不一樣，涂的漆也是各式各樣。

北京市萬商天勤（昆明）律師事務所合伙人 傅川云：“如果是建筑物的外立面窗框脫落，我們認為這一塊也要區(qū)分幾種情況，一種情況是如果在建筑物的保修期內(nèi)，如果發(fā)生類似的情況，確實是因為開發(fā)商開發(fā)的房屋質量或者外立面的質量造成的脫落，那應該是由開發(fā)商來承擔相應的維修責任�！�

不過，云大知城小區(qū)交房時間較早，已經(jīng)過了保修期，這該怎么辦呢？

北京市萬商天勤（昆明）律師事務所合伙人 傅川云：“如果在保修期以外，那么小區(qū)的外立面是屬于業(yè)主共有的，如果小區(qū)是有維修基金的，并且窗框的脫落是屬于正常自然老化，或者正常使用發(fā)生脫落，那么這種情況可以申請維修基金�！�

小區(qū)物業(yè)也表示，目前正在申請維修基金，申請成功就能修繕。那對于沒有維修基金的小區(qū)又該怎么辦呢？

北京市萬商天勤（昆明）律師事務所合伙人 傅川云：“如果小區(qū)不存在維修基金，或維修基金不足，也確實是由于自然使用或是正常使用造成的，那么我們認為這個時候可以按照全體業(yè)主按照房屋的比例來承擔。”

當然，也有例外的情況。

北京市萬商天勤（昆明）律師事務所合伙人 傅川云：“如果是個別業(yè)主的行為造成的外立面窗框脫落，那么應該由外立面造成脫落的業(yè)主來承擔相應的法律責任。”

二樓業(yè)主朱先生認為，物業(yè)公司應該承擔責任，這是否有法律依據(jù)呢？

北京市萬商天勤（昆明）律師事務所合伙人 傅川云：“如果物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的過程當中沒有盡到相應的安全檢查義務，對存在安全隱患的窗框沒有及時盡到警示、提醒的義務，或采取有效的防護措施，造成了窗框脫落，最終造成有關人員或物品的損失的，那么物業(yè)管理公司應當對其管理不當?shù)男袨槌袚鄳姆韶熑�。�?/p>

記者：龍勛 米志宏

（來源：都市條形碼）