800億！

這是中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理金天和營銷總監(jiān)陸溢華在2026年要完成的任務(wù)。

800億是什么概念？相當于一家中型房企在全國市場的全年銷售額。

聚焦上海一城，這意味著中海要獨占整個城市約15%的新房市場份額——每賣出7套房子，就有1套貼著中海的標簽。

這不是一份輕松的差事。中海，能扛住嗎？

梳理中海在上海的現(xiàn)有項目，這家央企的思路清晰得近乎執(zhí)拗：只打高端局。

截至目前，中海在上海共有6個在售或待售項目，全數(shù)錨定單價10萬元/平方米以上門檻，部分觸及20萬元/平方米天花板。

這些項目的累計可售貨值，已超600億元，彈藥庫足夠充實。

具體來看：

安瀾上海是中海在上海的定盤星，位于徐匯濱江板塊，中海權(quán)益貨值約300億元。

項目分東西兩區(qū)開發(fā)——西區(qū)首批房源以17.88萬元/平方米的價格入市，開盤當天對外宣稱去化8成。

但截至3月中旬，距離首開已近3個月，實際網(wǎng)簽僅121套，去化率約6成。

今年，位置更優(yōu)、定價更高的東區(qū)將入市，而中海在該項目權(quán)益占比僅為50.5%。

中海環(huán)宇玖章，位于普陀真如，尚有500余套房源待推，對應(yīng)貨值近百億元。

開盤當天宣布90套房源全部售罄，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至3月12日，實際成交僅36套。所謂的“售罄”，怕是只能存在于新聞稿里。

中海云邸玖章位于楊浦，剩余貨值約58億元。入市以來共開盤7次，推出約700套房源，目前網(wǎng)簽去化約五成。

楊浦K8-03地塊剛剛?cè)胧?，預計可售貨值30~40億元，楊浦合計已有90億貨值在手。

即將入市的東斯文里和云錦路項目，地段優(yōu)勢毋庸贅言，屬于上海頂級豪宅范疇。兩個項目今年入市，合計貨值約150億元。

此外，中海在黃浦建國東路的67、68街坊舊改僅占2%權(quán)益；八埭頭為代建項目，由中海管理負責，對業(yè)績大盤影響有限。

再加上今年中海必然還會在土地市場攻城略地，加碼補倉，中海在上海的資產(chǎn)組合確實具備沖擊800億的基礎(chǔ)條件。

但在當下的市場，地段這張牌，還能不能成為護身符，沒有人敢打包票。

2024年，中海在上海的銷售金額突破700億，創(chuàng)下全國性房企在單個城市的銷售紀錄。那一年，是中海上海的封神之年。

但2025年，神話啞火。全年銷售額滑落至約280億。這條倒V形的業(yè)績曲線，為2026年的800億目標，平添了幾分荒誕的戲劇性。

更棘手的，是口碑的裂縫開始蔓延。

有業(yè)主在政府留言板反映，中海領(lǐng)邸玖章裝修標準5000元/平方米，但實際交付的櫥柜品牌與樣板間對不上號。順昌玖里預看房期間，業(yè)主對裝修細節(jié)、玻璃質(zhì)量提出異議。

這些聲音在社交媒體上發(fā)酵，像一顆顆石子，投進中海精心維護的品牌護城河，激起一圈圈漣漪。

更耐人尋味的，是二手房平臺和社交渠道開始頻繁出現(xiàn)中海項目的“清退房源”。

中介稱，這些房子是“開發(fā)商關(guān)系戶”轉(zhuǎn)讓的，只要撤掉政府網(wǎng)簽，就可以跟開發(fā)商重簽合同，“開發(fā)商絕對可以搞定上面”。

按理說，這種操作在正規(guī)開發(fā)商那里應(yīng)被嚴控。但神奇的是，中海的盤里，這樣的案例并不難找，并且這里面不僅有投資客，還涉及部分中海內(nèi)部高管及其關(guān)聯(lián)人士。

而市場的底色，早已不是兩年前的模樣。

上海高端住宅正從“稀缺”走向“內(nèi)卷”。10萬+、13萬+、18萬+的項目密集入市，豪宅不再稀缺，購房者卻愈發(fā)冷靜。

營銷的嗓門再大，也掩蓋不了去化節(jié)奏的持續(xù)放緩。

放眼全國，2025年中海銷售額2512億元，同比下降兩成，行業(yè)排名從第二滑至第三。

但逆勢之下，中海仍以907億元的拿地金額位居全國首位，上海正是重倉區(qū)。

這種逆周期投資的策略，可以解讀為戰(zhàn)略定力，但同時也意味著資金沉淀壓力持續(xù)加大。

回頭看年初那場“溫州看房團”的營銷鬧劇，拙劣得讓人尷尬。

但尷尬背后，或許是某種焦慮的真實投射——用常規(guī)手段撬動高端客群，已經(jīng)越來越難了。

對于中海而言，800億的銷售目標并非空中樓閣。項目儲備充足，資產(chǎn)質(zhì)量較高，過往也有過單城狂飆的經(jīng)驗。

但前提是：去化速度要跟上，產(chǎn)品口碑要穩(wěn)住，市場競爭要突圍。

而眼下，這三個前提，每一個都掛著問號。

2026年，中海在上海的表現(xiàn)，將在很大程度上決定其在全國市場的最終排位。

對于這家曾經(jīng)的“利潤王”而言，守住上海市場，不僅是守住一個區(qū)域的業(yè)績——更是守住那口氣。