2月2號的時候，上海發(fā)布了一條新聞，就是政府要收儲二手房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。

然后很多人就問我，上海房價是不是到底了，畢竟zf都下場買房了，他們總不會做虧本買賣吧？

這件事情我說了，對于zf來說不虧，不代表著對你來說不虧。

現(xiàn)在上海整體租金回報率差不多有1.9%了，然后政府購買的主要是老破小，租金回報率更高，很多能夠達(dá)到2.5%，少部分甚至有機會達(dá)到3%。

2.5%租金回報率高嗎？

對于zf來說，算高的了。

首先是zf的資金成本是很低的，應(yīng)該比2.5%要低沒啥問題，所以就算做成一個金融項目，買進(jìn)賣出也是賺錢的。

其次就是對zf項目回報率的考核要求沒有那么高，2.5%肯定能過關(guān)了，更重要的考量在于非經(jīng)濟(jì)因素。

但是對于個人來說，不算高。你的資金成本，肯定是不止2.5%的。作為一個資產(chǎn)來看，如果年化收益率只有2.5%，那其實很低了。

我們再來看看日本的經(jīng)驗，日本在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，為了救房價，在1996年也頒布了《公營住宅法》，在自建之外，增添了以“購買、全租”的方式來作為保租房來源。

日本1996年的時候房子的資金回報率差不多是2.7%，算上持有成本，其實跟現(xiàn)在上海是差不多的。不過當(dāng)時日本的資金成本是非常低的（1%以下），比現(xiàn)在的上海要低很多。

這也就是為什么我說經(jīng)濟(jì)是關(guān)鍵，如果經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)（租金不上漲），之后就算再大幅降低利率，房價也很難漲上去，日本就是前車之鑒。

日本在維持1%以下的超低利率同時，租金回報率還在不斷上漲。到2010年，日本的租金回報率已經(jīng)接近5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房貸利率。再之后，就是安倍晉三整改日本經(jīng)濟(jì)，日本經(jīng)濟(jì)回暖之后，房價才企穩(wěn)。

為什么日本租金回報率大幅超過房貸利率之后，房價還穩(wěn)不住呢？我覺得有個原因就是日本當(dāng)時大規(guī)模出海投資，所以真實的利潤率不能以國內(nèi)的利率算。還有，我不知道當(dāng)時日本的房租情況，如果房租還在下降，就更合理了。

然后從日本當(dāng)年的結(jié)果來看，日本雖然出了政策，但是并沒有大幅購買住宅。截至2012年，也就購買了6005戶房產(chǎn)。

在租金回報率遠(yuǎn)超房貸利率，這樣一個看上去非常劃算的生意，為什么日本zf沒有大規(guī)模購買住宅呢？我覺得有幾個原因：

1）日本zf也缺錢，財政給不出。既然重資產(chǎn)模式不行，那就輕資產(chǎn)模式；既然買不起，那就當(dāng)二房東，大規(guī)模租房子，然后轉(zhuǎn)租。

2）如果購房大量房產(chǎn)然后出租，相當(dāng)于給市場上投入了太多租賃房源，肯定會下拉租金，這樣租售比就會下降，房價穩(wěn)不住。而全租模式是對租賃市場無影響，本身收的就是出租的房子，市面上總的出租套數(shù)不會改變。

3）因為房價在降，所以持有就會虧損，無法擴張規(guī)模。

總的來說，從日本經(jīng)驗來看，zf下場收儲并不是能夠穩(wěn)住房價的決定性因素。zf收儲規(guī)模不會大，也穩(wěn)不住房價。

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