文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

在中建方程董事長(zhǎng)周宇騉心里，刁鵬是福將。

刁鵬的到來(lái)，迅速在中建方程的版圖上炸開(kāi)兩個(gè)響雷，也讓原本是“小透明”的中建系地產(chǎn)第九子，開(kāi)始在北京顯露頭角。

第一槍?zhuān)懺谶h(yuǎn)郊。延慶“臻源府”成為一匹黑馬，開(kāi)盤(pán)僅10天就收回全部地價(jià)款。

第二槍?zhuān)辈逯鞒?。刁鵬推動(dòng)中建方程首次殺入北京主城區(qū)拿地，打造“方程國(guó)賢府”。

眼下，周宇騉急需一位能打的猛將，幫他在地產(chǎn)板塊沖鋒陷陣，扭轉(zhuǎn)中建方程前三季度營(yíng)收、凈利雙降的局面。

2025年1-9月，中建方程營(yíng)業(yè)收入52.95億元，同比減少10.28%；同期凈利潤(rùn)4.03億元，同比下降45.98%。

近年來(lái)，中建方程營(yíng)收和凈利潤(rùn)也處于波動(dòng)下行通道。2022-2024年，中建方程實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入分別為99.04億元、86.81億元、89.86億元；凈利潤(rùn)分別為14.76億元、9.64億元、9.09億元。

針對(duì)2026年重點(diǎn)工作，周宇騉喊話(huà)，“要全力以赴拼搶市場(chǎng)”。而刁鵬，正是周宇騉心目中最合適的人選。

在京城地產(chǎn)圈，他有著豐富的營(yíng)銷(xiāo)管理經(jīng)驗(yàn)和資源，曾是中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營(yíng)銷(xiāo)的高級(jí)副總經(jīng)理。

加盟中建方程后，刁鵬有了新title——房地產(chǎn)事業(yè)總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)管理工作。

值得注意的是，刁鵬并非單槍匹馬跳槽，而是帶了一支中海隊(duì)伍轉(zhuǎn)投中建方程，搭建自己的營(yíng)銷(xiāo)班子。

刁鵬的到來(lái)，無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。但在“方程國(guó)賢府”這個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目上，他卻選擇了一種看似“隱身”的姿態(tài)——操盤(pán)方并非中建方程，而是兄弟公司中建智地。

中建方程和中建智地，在項(xiàng)目公司（北京豐程置業(yè)）分別持股97%和3%。其中，刁鵬本人親自出任項(xiàng)目公司董事，法人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理則由中建方程北京公司總經(jīng)理?xiàng)詈榈摀?dān)任。

是刁鵬不夠強(qiáng)勢(shì)嗎？恰恰相反，他深諳京城地產(chǎn)江湖的規(guī)則：既要能打硬仗，也要會(huì)借力打力。

這一招，可謂“一箭雙雕”。

一來(lái)，借船出海?！皣?guó)賢府”是中建智地已經(jīng)跑通的成熟產(chǎn)品線(xiàn)，市場(chǎng)認(rèn)可度高。刁鵬借此將“中建方程”的品牌，巧妙地綁上這艘快船，快速進(jìn)入主流視野。

二來(lái)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。首次殺入主城區(qū)拿地，市場(chǎng)變幻莫測(cè)。拉上兄弟公司操盤(pán)，既能學(xué)習(xí)其成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又能有效分?jǐn)傎Y金和操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)可攻，退可守。

01

中建方程是中國(guó)建筑（601668.SH）的全資子公司，前身為中國(guó)建筑建筑事業(yè)部，它也是中建系地產(chǎn)的第九子。

相較于中建智地、中建壹品、中建玖合等中建八子在地產(chǎn)江湖里高歌猛進(jìn)，中建方程在地產(chǎn)圈更像是“小透明”。

它的主戰(zhàn)場(chǎng)不是普通的住宅開(kāi)發(fā)，而是城市綜合開(kāi)發(fā)。簡(jiǎn)而言之，就是從事城鎮(zhèn)成片土地綜合開(kāi)發(fā)。

業(yè)務(wù)類(lèi)型包括保障房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造、城市更新、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和新區(qū)建設(shè)等。另外，部分城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用PPP模式開(kāi)展。

但城市綜合開(kāi)發(fā)的這門(mén)生意，是真不好做。

周期長(zhǎng)、投入大、回款慢，是貼在它身上的三大標(biāo)簽。

若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及土地出讓和后續(xù)運(yùn)營(yíng)情況不達(dá)預(yù)期，或?qū)?duì)中建方程經(jīng)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。

前幾年倒在PPP模式上的民企，東方園林和華夏幸福就是例子。

中建方程董事長(zhǎng)周宇騉是純正的中建系出身，但他還任職過(guò)PPP民營(yíng)“第一股”東方園林，擔(dān)任該公司獨(dú)立董事。2009年和2010年，周宇騉一共從東方園林領(lǐng)取了12.46萬(wàn)薪酬。

這段經(jīng)歷，為他在中建方程開(kāi)展城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，有“啟蒙”的意義。

截至2025年9月末，中建方程累計(jì)完成城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)量達(dá)48個(gè)，累計(jì)投資規(guī)模超過(guò)1000億元，分布于北京、上海、天津、西安等地，同時(shí)向鄭州、新疆及山東、武漢等地拓展。

2024年及2025年1~9月，該公司城市綜合開(kāi)發(fā)板塊分別實(shí)現(xiàn)回款48.12億元和16.33億元。

評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，目前中建方程在手城市綜合建設(shè)項(xiàng)目所需投資規(guī)模仍較大，且個(gè)別項(xiàng)目尚處于回款初期，后續(xù)仍面臨一定的資金壓力。

以天津?yàn)I海新區(qū)南部新城城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目為例，截至2025年9月末，中建方程累計(jì)投資124.10億元，但累計(jì)回款92.87億元。

更別提ppp項(xiàng)目，天津市津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)城市綜合建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期5年，運(yùn)營(yíng)期15年，中建方程計(jì)劃總投資175.20億元，截至2025年9月末，累計(jì)完成投資74.7億元，累計(jì)回款19.49億元。

在中建方程2026年工作會(huì)議上，周宇騉強(qiáng)調(diào)，“要奮力攻堅(jiān)回款清收?！?/p>

此外，城市綜合開(kāi)發(fā)一般采取分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，但項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度易受整理土地的上市進(jìn)程影響，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目推進(jìn)帶來(lái)累計(jì)投資規(guī)模的增加，將使得中建方程對(duì)外融資需求上升。

截至2025年9月末，中建方程在各家銀行授信總額度為2020.24億元，其中已使用授信額度254.73億元，尚余授信1765.51億元。

另一方面，城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，因此造成中建方程存在大量的長(zhǎng)期應(yīng)收款。截至2025年9月末，中建方程長(zhǎng)期應(yīng)收款金額為152.49億元，占非流動(dòng)資產(chǎn)的比例40.69%。

02

城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的錢(qián)不是那么好掙，也讓中建方程將目光投向房地產(chǎn)。

2022年，是個(gè)分水嶺。中建方程開(kāi)始大張旗鼓涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

也是這一年，地產(chǎn)圈哀鴻遍野，融創(chuàng)、世茂、龍光們紛紛暴雷，民企倒了一大片。

另一邊，看著兄弟企業(yè)在地產(chǎn)江湖里賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，董事長(zhǎng)周宇騉終于坐不住了。

于是，中建方程房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占公司總收入及占比蹭蹭往上漲，2022-2024年，分別為11.55億元(11.67%)、17.85億元(20.56%)、24.08億元(26.79%)。同期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為17.81%、19.75%%、19.37%。

去年前三季度，該公司房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為11.63億元（21.97%）。

周宇騉甚至立了個(gè)Flag：中建方程到2025年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資，房地產(chǎn)投資，城市運(yùn)營(yíng)三類(lèi)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入比重趨近5:4:1。也就是說(shuō)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)不再是配角，而是挑大梁的主力軍。

決心下了，動(dòng)作也很快。截至2025年9月末，中建方程在建及在售房地產(chǎn)項(xiàng)目共13個(gè)，2025年以來(lái)新增項(xiàng)目4個(gè)，全部卡位一線(xiàn)和新一線(xiàn)。

其中，去年7月，中建方程以5.6億元底價(jià)拿下延慶新城小營(yíng)YQ00-0205-0001地塊，樓面價(jià)為1.55萬(wàn)元/平米，打造臻源府項(xiàng)目。

臻源府猶如京城樓市的一匹黑馬，于2025年9月開(kāi)盤(pán)。它供應(yīng)318套，目前住宅網(wǎng)簽297套，成交均價(jià)3.21萬(wàn)元/平米，成交金額10.79億元；車(chē)位也賣(mài)了209個(gè)，收金超4604萬(wàn)元。

地價(jià)覆蓋率超192%，讓中建方程嘗到甜頭，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，也讓它更加堅(jiān)定在北京“補(bǔ)倉(cāng)”的念頭。

去年底，中建方程拉上“兄弟”中建智地，以13.54億元底價(jià)拿下豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)張郭莊村0204-6028地塊，樓面價(jià)為2.84萬(wàn)元/平米，打造方程國(guó)賢府項(xiàng)目。

中建方程不打沒(méi)有把握的仗。就像臻源府，其實(shí)它也是一級(jí)土地整理者。后續(xù)的地塊情況，中建方程是第一個(gè)知情者。

豐臺(tái)也一樣，張郭莊地塊的開(kāi)發(fā)實(shí)施以及市政交通基礎(chǔ)設(shè)施是由中建方程子公司負(fù)責(zé)，它是有拿地優(yōu)勢(shì)的。

為了鋪開(kāi)這張地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大網(wǎng)，中建方程必須砸下真金白銀。

2025年1-9月，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在近年來(lái)首次告負(fù)為-1.93億元，較去年同期減少12.39億元，同比下降118.46%。

截至2025年3月末，中建方程有息債務(wù)余額為158.76億元，其中短期借款余額13.87億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債中長(zhǎng)期借款余額24.94億元，長(zhǎng)期借款(一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款除外)余額101.58億元，應(yīng)付債券余額18.37億元。

2022-2024年和2025年9月末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.03%、66.45%、65.54%和65.76%。

截至1月初，中建方程及其子公司境內(nèi)待償還債券余額28億元，其中公司債券18億元，永續(xù)中票10億元。

相關(guān)公司：中建方程