文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈“前高中低后穩(wěn)”趨勢(shì)，二手好于新房。

2026年房地產(chǎn)形勢(shì)如何？

1）市場(chǎng)二八分化，20%的城市因人口流入產(chǎn)業(yè)集聚，逐步觸底企穩(wěn)。大多數(shù)三四線城市，人口流出，進(jìn)入漫長(zhǎng)去庫(kù)存。

2）住房市場(chǎng)的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

3）房企大洗牌，從“三高”轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕，優(yōu)勝劣汰加速。

4）土地市場(chǎng)邁入存量主導(dǎo)的“控量提質(zhì)”階段。

5）城市更新進(jìn)入“大力實(shí)施”期，提升城市面貌和居住品質(zhì)。

6）一二線城市土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，人口流出城市逐步退出歷史舞臺(tái)。

7）預(yù)計(jì)一線城市限購(gòu)等限制性政策，一年左右外環(huán)將全面放開，三年左右全域放開。

我們對(duì)2026年房地產(chǎn)行業(yè)核心指標(biāo)做出預(yù)測(cè)：中性情景下，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇疊加房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)滴灌。預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅(jiān)持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對(duì)沖開工縮量，竣工同比-17.3%，規(guī)?；痉€(wěn)定；投資端傳導(dǎo)滯后，開發(fā)投資同比-10%，城中村改造與保障房建設(shè)為主力。

房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，需要住房收儲(chǔ)等力度更大的穩(wěn)樓市措施：

第一，組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，用于保障房，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到：“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房?！?/p>

我們?cè)跇I(yè)內(nèi)較早且持續(xù)倡導(dǎo)住房收儲(chǔ)用作保障房，可以解決開發(fā)商現(xiàn)金流、地方財(cái)政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農(nóng)民工、應(yīng)屆大學(xué)生提供低租金的保障房，一舉多得。

第二，持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本。

第三，全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，近期北京上海繼續(xù)放松限購(gòu)，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對(duì)于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

一、形勢(shì)：2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交“前高中低后穩(wěn)”

2025年房地產(chǎn)整體銷售跌幅收窄。2025年商品房銷售面積同比-8.7%，銷售額同比-12.6%，降幅較2024年收窄4.2、4.5個(gè)百分點(diǎn)；百?gòu)?qiáng)房企銷售金額和面積降幅分別收窄10、6個(gè)百分點(diǎn)；庫(kù)存7.7億平方米，同比升1.7%。

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈“前高中低后穩(wěn)”趨勢(shì)，二手好于新房。一季度30城新房成交同比6.1%，二季度-8.3%；16城二手房一季度同比33.6%，二季度9.4%。三季度新房成交同比-19.5%，四季度新房環(huán)比22.9%，同比-38%；二手房四季度環(huán)比-1.8%，同比-22.1%。年底因房企業(yè)績(jī)沖刺成交環(huán)比上升。

一系列政策驅(qū)動(dòng)成交趨穩(wěn)，但城市間市場(chǎng)熱度分化明顯。分梯隊(duì)看，2025年第一、二梯隊(duì)的城市成交相對(duì)較好。

第一梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，GDP和收入前列，金融、科技產(chǎn)業(yè)集聚，比如中關(guān)村、陸家嘴、南山科技園。人口持續(xù)凈流入，2010-2020年深圳、杭州、成都年均增72萬(wàn)、32.4萬(wàn)、58.2萬(wàn)，2021-2024年深圳、杭州年均增10萬(wàn)、14萬(wàn)，上述城市人才吸引力位居全國(guó)前十。

第二梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。因?yàn)檫@些城市GDP全國(guó)前十，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，如蘇州制造業(yè)強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值全國(guó)第二，承接上海輻射。2010-2020年廣州、蘇州年均人口增超20萬(wàn)，2021-2024年增5.6萬(wàn)、4.6萬(wàn)，上述城市人才吸引力位居前十五。

第三梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度一般，主要由中西部省會(huì)、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長(zhǎng)沙、無(wú)錫等。因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長(zhǎng)沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。同時(shí)，人口流入放緩，2010-2020年鄭州、天津、長(zhǎng)沙年均增39.7萬(wàn)、9.3萬(wàn)、30.1萬(wàn)，2021-2024年增11.5萬(wàn)、-3萬(wàn)、12.6萬(wàn)，天津流出，上述城市人才吸引力前五十。

第四梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因?yàn)椋?/b>經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會(huì)或長(zhǎng)三角、珠三角等城市群。

2025年全國(guó)土地市場(chǎng)供給縮量提質(zhì)，核心城市核心地塊更受青睞。2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，政府推地節(jié)奏有所放緩。房企普遍采取“以銷定產(chǎn)”，在土地獲取方面保持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅對(duì)部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊積極參與。2025年全國(guó)土地成交面積同比為-12%；100大中城市涉宅土地成交樓面均價(jià)同比-9.5%。

分線看，由于一線城市逐步取消地價(jià)上限和推出更多優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交樓面均價(jià)同比30.4%，比如2025年，北京地塊的平均溢價(jià)率約為4.9%，較上年同期上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；其中溢價(jià)率超過15%的地塊共有7宗，均位于核心區(qū)域。而二線城市和三線城市同比分別為3.6%、3.8%。

整體看，核心城市位置優(yōu)越、容積率較低的地塊仍是房企競(jìng)逐的重點(diǎn)，反映出市場(chǎng)對(duì)核心城市核心區(qū)域的長(zhǎng)期信心。

2025年新開工、竣工、投資下降幅度收窄。2021-2024年土地市場(chǎng)成交、房屋銷售疲弱，在“以銷定產(chǎn)”策略下，房企新開工意愿較弱，2025年商品房新開工面積同比為-20.4%，較2024年收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。竣工受前期開工影響，2025年商品房竣工面積為同比為-18.1%，較2024年收窄9.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受到新開工面積下降以及城中村項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏的影響，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比為-17.2%。

二、政策：“穩(wěn)”字當(dāng)頭，提振信心

2025年，政策基調(diào)從“止跌回穩(wěn)”到“著力穩(wěn)樓市”。3月，首次將“穩(wěn)住樓市”寫入政府工作報(bào)告總體要求。全年樓市政策在供需兩端發(fā)力，供給端包括收購(gòu)存量土地和住房、城市更新等；需求端修復(fù)居民收入、就業(yè)、房?jī)r(jià)預(yù)期，配合真金白銀政策降低購(gòu)房成本。

展望2026年，宏觀政策將以更強(qiáng)協(xié)同性服務(wù)“十五五”開局，延續(xù)積極財(cái)政與適度寬松貨幣組合。財(cái)政加碼特別國(guó)債與專項(xiàng)債穩(wěn)增長(zhǎng)化風(fēng)險(xiǎn)；貨幣擇機(jī)降準(zhǔn)降息并強(qiáng)化結(jié)構(gòu)性工具。房地產(chǎn)緊扣“穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、優(yōu)供給、建新模式”，中央統(tǒng)籌融資紓困與保障房體系，地方因城施策深化收儲(chǔ)、以舊換新、城市更新及限購(gòu)優(yōu)化。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策

2025年財(cái)政貨幣政策加大力度，政策效果有所顯現(xiàn)。大國(guó)宏觀政策維持以我為主，為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)服務(wù)，實(shí)施更加積極有為的政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)。

貨幣政策：貨幣逆周期調(diào)節(jié)力度加大，靈活適度、精準(zhǔn)有效，2026年繼續(xù)“適度寬松”，或?qū)⒏罅Χ冉禍?zhǔn)降息。2025年，全年MLF凈投放11610億元，較2024年實(shí)現(xiàn)由縮轉(zhuǎn)擴(kuò)。2025年進(jìn)行了1次降準(zhǔn)和1次降息，5月降低主要政策利率，分別引導(dǎo)1年期和5年期以上LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。12月央行提出“繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”，上次如此提法在2008-2010年，應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)。

財(cái)政政策：2025年基調(diào)從“積極”變?yōu)椤案臃e極”，預(yù)計(jì)2026年將上調(diào)赤字率，加快化債落地。2025年3月政府工作報(bào)告提出：“今年赤字率擬按4%左右安排、同比提高1個(gè)百分點(diǎn)，赤字規(guī)模5.66萬(wàn)億元、同比增加1.6萬(wàn)億元。擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億元、同比增加3000億元?！?2月政治局會(huì)議提出“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”，上次如此提法在2020年，是應(yīng)對(duì)疫情沖擊。

2、房地產(chǎn)政策

中央層面，以穩(wěn)住樓市為主線貫穿全年。供給端包括收購(gòu)存量土地和住房、城市更新等；

需求端修復(fù)居民收入、就業(yè)、房?jī)r(jià)預(yù)期，配合真金白銀政策降低購(gòu)房成本。3月“穩(wěn)住樓市”首次寫入政府工作報(bào)告，強(qiáng)調(diào)因城施策調(diào)減限制性措施、加力城中村改造、釋放剛改需求，“好房子”首次被寫入。7月中央城市工作會(huì)議提出城市更新存量提質(zhì)、構(gòu)建新模式、控量提質(zhì)供地。10月“十五五”規(guī)劃建議將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”列為民生重點(diǎn)。

城市層面，2025年地方累計(jì)出臺(tái)調(diào)控政策超450條，寬松性政策占比達(dá)82%。地方圍繞“因城施策”要求，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)差異，從需求端、供給端、品質(zhì)端等多方面發(fā)力，主要包括進(jìn)一步放松限購(gòu)限售、提高公積金貸款額度、直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”等。

限購(gòu)方面：北京8月放松五環(huán)外限購(gòu)，12月再調(diào)減社保年限；上海8月取消外環(huán)外限購(gòu)；深圳9月大幅放松多區(qū)限購(gòu)。公積金方面：超270城調(diào)整政策，如合肥放寬“商轉(zhuǎn)公”、蘇州降二手房公積金首付至15%。收儲(chǔ)方面：超100城發(fā)布存量房收購(gòu)公告，如沈陽(yáng)計(jì)劃2025-27年收購(gòu)3.2萬(wàn)套，廣州11月放寬收購(gòu)門檻等。

三、展望：2026年市場(chǎng)二八分化加劇，城市更新進(jìn)入"大力實(shí)施"新階段

1、市場(chǎng)二八分化加劇，20%的城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來觸底企穩(wěn)。大多數(shù)三四線城市，人口流出，去化困難，漫長(zhǎng)的去庫(kù)存。

后房地產(chǎn)時(shí)代，市場(chǎng)將從過去的“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”新格局。根據(jù)我們?cè)凇吨袊?guó)城市房地產(chǎn)保值率排名2025》的研究，過去十年深圳的房地產(chǎn)保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也沖進(jìn)前五，他們的保值率都超過80%。而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關(guān)口。這種分化不僅是市場(chǎng)情緒的折射，更是城市經(jīng)濟(jì)韌性、人口吸附力與政策響應(yīng)效率的綜合體現(xiàn)。

目前全國(guó)房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回落幅度不均，2026年房?jī)r(jià)走勢(shì)將延續(xù)分化，核心城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入展現(xiàn)出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長(zhǎng)的價(jià)值重估。

這種分化格局揭示出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已落幕，未來價(jià)值重塑將更依賴于城市基本面的質(zhì)量深耕，而非粗放式擴(kuò)張。

2、住房市場(chǎng)的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

2025年7月，時(shí)隔十年中央城市工作會(huì)議定調(diào)“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”、“高質(zhì)量開展城市更新”、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造?！?/b>

考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國(guó)房地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間和潛力。據(jù)測(cè)算，2026-2030年，我國(guó)住房需求總量約46億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.4億平、更新需求2.9億平。

從趨勢(shì)看，未來中國(guó)住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)，其中，剛性需求呈下降趨勢(shì)，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持緩慢上升。消費(fèi)者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。

3、房企大洗牌，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，優(yōu)勝劣汰，房企從“三高”模式邁向質(zhì)量深耕。

我國(guó)房企正從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。隨著“房住不炒”深化及消費(fèi)者需求升級(jí)，房企將圍繞財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品創(chuàng)新重構(gòu)邏輯，通過降負(fù)債、提效率及聚焦“好房子+好服務(wù)”實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2025年政府工作報(bào)告將“好房子”納入國(guó)家戰(zhàn)略，推動(dòng)房企從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，開辟長(zhǎng)租公寓、綠色建筑等新賽道。

未來房企格局將呈現(xiàn)“央國(guó)企穩(wěn)盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特征。央國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)與政策支持，主導(dǎo)保障房建設(shè)和城市更新，龍頭民營(yíng)房企將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向細(xì)分賽道深耕，例如，以代建業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)城投拿地趨勢(shì)，或以商業(yè)運(yùn)營(yíng)與長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)。而區(qū)域型中小房企面臨挑戰(zhàn)，或?qū)⑼ㄟ^被國(guó)資整合、聚焦老舊小區(qū)改造或應(yīng)用AI等新興技術(shù)降本增效以求生存。總體而言，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正從規(guī)模轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力與創(chuàng)新力的綜合比拼，唯有根植于民生需求與技術(shù)變革的房企才能在新周期中贏得機(jī)遇。

4、土地市場(chǎng)將邁入以穩(wěn)定和存量為主導(dǎo)的新階段，“控量提質(zhì)”為主要特點(diǎn)。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展模式也由大規(guī)模增量建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段。2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，強(qiáng)調(diào)盤活存量用地和商辦用房，標(biāo)志著土地供應(yīng)政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

2026年新增土地供應(yīng)將進(jìn)一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市的核心區(qū)域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊占比將持續(xù)提升。土地供應(yīng)將更加注重與房企購(gòu)地意向?qū)?，?cè)重優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地供應(yīng)，并通過取消限價(jià)、減少配建等措施提升市場(chǎng)活力。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。

5、城市更新將進(jìn)入"大力實(shí)施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等，提升城市面貌和居住品質(zhì)。

地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，老舊房屋或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題。根據(jù)我們測(cè)算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大于25年）占比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預(yù)計(jì)將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”，或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)隱患、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，影響居民生活體驗(yàn)。

去年，時(shí)隔十年的中央城市工作會(huì)議將城市更新寫入總體要求，定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哔|(zhì)量開展城市更新”，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長(zhǎng)提到從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財(cái)政，區(qū)別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時(shí)在政府舉債、融資平臺(tái)等多維度融資機(jī)制。

6、隨著人口結(jié)構(gòu)變化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化，人口流入的一二線城市土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)型，其他城市土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)。

2026年，土地財(cái)政轉(zhuǎn)型將主要集中在人口持續(xù)流入的一二線城市，通過優(yōu)化土地供應(yīng)、發(fā)展租賃市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)用地改革，逐步實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的可持續(xù)化。而人口流出城市將逐步改變土地財(cái)政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財(cái)政的舊模式，轉(zhuǎn)而尋求替代財(cái)源，隨著土地財(cái)政推出，這些城市將面臨基礎(chǔ)設(shè)施年久失修、工資水平停止、就業(yè)機(jī)會(huì)減少等問題，年輕人口外流加速。

為應(yīng)對(duì)地方財(cái)政缺口，預(yù)計(jì)推動(dòng)消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅下放到地方，以增強(qiáng)地方自主財(cái)力，緩解土地財(cái)政退出帶來的沖擊。一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。例如：常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道。

7、預(yù)計(jì)一線城市限購(gòu)等限制性政策，一年內(nèi)外環(huán)將全面放開，三年左右全域放開。近幾年限購(gòu)政策不斷調(diào)整，可以清晰地看到一條漸進(jìn)式的開放路徑。2022年以來，二三四線城市限購(gòu)政策開放，一線城市購(gòu)房門檻逐步松動(dòng)。2025年10月，“十五五”規(guī)劃建議中提到：“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。近期北京上海繼續(xù)放松限購(gòu)。降低購(gòu)房準(zhǔn)入門檻，限購(gòu)松綁有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，放開限購(gòu)是大勢(shì)所趨，目前仍存在限購(gòu)的核心區(qū)域?yàn)楸本┪瀛h(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)，深圳南山區(qū)、福田區(qū)以及寶安區(qū)的新安街道。

四、預(yù)測(cè)：2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)情景測(cè)算

展望2026年，我們基于宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)信心、人口土地、庫(kù)存等維度，并結(jié)合近年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，以及開發(fā)周期規(guī)律，構(gòu)建樂觀、中性、悲觀三大情景對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)核心指標(biāo)進(jìn)行量化測(cè)算。

中性情景下，2026年宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇疊加房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)滴灌。預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅(jiān)持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對(duì)沖開工縮量，竣工同比-17.3%，規(guī)模基本穩(wěn)定；投資端傳導(dǎo)滯后，開發(fā)投資同比-10%，城中村改造與保障房建設(shè)為主力。

1、樂觀情景

宏觀層面，超預(yù)期利好政策出臺(tái)，降準(zhǔn)降息力度加大，財(cái)政赤字率提升，內(nèi)外需高位，居民收入就業(yè)明顯改善。行業(yè)層面，供需政策超預(yù)期激活市場(chǎng)，金融實(shí)質(zhì)性寬松，居民按揭與房企融資同步改善，資金壓力根本緩解。核心城市靈活調(diào)整限購(gòu)，剛改需求有效激活。保交樓加碼，竣工效率提升。土地市場(chǎng)邊際改善，房企聚焦核心城市，庫(kù)存去化加快。

2、中性情景

宏觀經(jīng)濟(jì)層面，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)復(fù)蘇，增長(zhǎng)回歸潛在增速，降準(zhǔn)降息適度，居民收入溫和改善。行業(yè)層面，政策精準(zhǔn)施策、溫和發(fā)力，聚焦穩(wěn)市場(chǎng)防風(fēng)險(xiǎn)。金融邊際寬松，房企資金壓力部分緩解。核心城市優(yōu)化改善型需求調(diào)控，三四線城市維持購(gòu)房補(bǔ)貼。房企謹(jǐn)慎拿地，僅核心城市優(yōu)質(zhì)地塊受關(guān)注，庫(kù)存去化整體放緩，三四線庫(kù)存高企未改。

3、悲觀情景（概率低）

宏觀層面，整體不確定存在，政策不及預(yù)期，外部摩擦加劇，居民收入承壓。行業(yè)層面，政策傳導(dǎo)存堵點(diǎn)，金融寬松不足，房企融資偏緊，部分房企仍面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。核心城市調(diào)控偏謹(jǐn)慎，房企拿地意愿低迷，城投托底為主，優(yōu)質(zhì)地塊也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。新開工與投資收縮壓力加大，庫(kù)存去化停滯，三四線城市被迫以價(jià)換量，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。

五、辦法總比困難多：組建5萬(wàn)億住房收儲(chǔ)銀行、持續(xù)降息、全面放開限購(gòu)

1、組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，收購(gòu)開發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系。2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到：“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房。”

央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購(gòu)動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國(guó)企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國(guó)住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬(wàn)億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《》）

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2、降低利率和稅費(fèi)，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購(gòu)房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無(wú)形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)。

3、全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購(gòu)，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購(gòu)。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)過熱，當(dāng)前正是放松限購(gòu)的良機(jī)。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

18日晚，我將跟大家聊聊新趨勢(shì)。