各區(qū)域必將拿出一些壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，以此來提升開發(fā)商拿地的興趣，以及市場熱度。

這是我們此前在文章中提到的。

繼曲江供應(yīng)了2宗容積率1.2的地塊，灃東將拿出昆明池東北片區(qū)容積率1.2的地塊之后，這一次高新出手了。

時(shí)隔2年多，高新區(qū)拿出了高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的地塊進(jìn)行供應(yīng)。

這一次，誰將拿地？

01

約81畝，14.165億元起

西安今天發(fā)布了3宗開發(fā)用地以及2宗工業(yè)用地的出讓公告。

3宗開發(fā)用地中，有2宗位于團(tuán)結(jié)片區(qū)、1宗位于高新CID。

我們首先來關(guān)注一下高新CID的這塊地。

該地塊編號為GX3-18-4，位于高新區(qū)星虹路以東、經(jīng)二十路以西、緯二十六路以南、緯二十八路以北，土地面積80.939畝，土地用途為住宅，容積率1.2-2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面為64752-134900平方米。

根據(jù)土地出讓公告，這塊地的掛牌起始價(jià)為14.165億元，按照價(jià)高者得原則確定競得人。

按照起始價(jià)計(jì)算，該地塊折合地價(jià)1750萬元/畝起，樓面地價(jià)1.05萬元/㎡起。

值得注意的是，根據(jù)土地出讓公告，除了土地款之外，競得人還需要支付在建工程費(fèi)用1500萬元。

之所以產(chǎn)生了在建工程費(fèi)用，與這塊地的前世今生有一定的關(guān)系。

按照此前的規(guī)劃，這塊地實(shí)際上是商務(wù)用地，在2019年12月的時(shí)候被高科集團(tuán)旗下的平臺公司摘得，當(dāng)時(shí)規(guī)劃建設(shè)未來廣場C區(qū)、辦公等。

但后來，地塊重新收儲后，調(diào)整成了住宅用地，就有了如今的重新掛牌出讓，也就產(chǎn)生了此前的在建工程費(fèi)用。

從這塊地的位置來看，屬于真正的高新CID核心，其東側(cè)是信息產(chǎn)業(yè)園、南側(cè)是龍湖高新云河頌、北側(cè)是中建悅廬，地塊的西北角則是中嶺控股集團(tuán)總部辦公樓君嶺大廈，地塊周邊的地鐵、云軌、醫(yī)療、酒店、公園等配套就已經(jīng)兌現(xiàn)。

當(dāng)然，這塊地最大的看點(diǎn)，是按照這兩年的學(xué)區(qū)劃分，其位于高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)。

（2025年高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍為：韋斗大道以南、振業(yè)路以北、西太路以西、星虹一路以東范圍內(nèi)住宅小區(qū)落戶業(yè)主子女）

而上一次高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)有住宅用地供應(yīng)，還是2023年底招商、越秀摘得的地塊，當(dāng)時(shí)兩塊地均觸頂搖號，樓面地價(jià)分別為15032元/㎡、14650元/㎡，對應(yīng)的是已經(jīng)交付的招商雲(yún)墨、待交付的越秀鐵建樽樾。

由于擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，高新31小、11初周邊的住宅用地樓面地價(jià)普遍要高于高新CID其它區(qū)域，周邊的房價(jià)也要高于高新CID其它區(qū)域。

即使在整個(gè)高新CID這兩年房價(jià)有所回調(diào)的背景之下，高新31小、11初旁的新房、二手房價(jià)格依然堅(jiān)挺。

目前，這個(gè)區(qū)域內(nèi)新房市場上中建悅廬、越秀鐵建樽樾都只剩下大戶型在售了。越秀鐵建樽悅在售的是190-260㎡的戶型，單套總價(jià)在470萬元至800萬元；中建悅廬則處于清盤中，戶型面積168-210㎡，售價(jià)在2.9萬元/㎡左右。

這意味著，不管哪家房企拿下這塊地，后續(xù)項(xiàng)目推出143㎡以下的產(chǎn)品，基本沒有銷售壓力。

而從樓面地價(jià)來看，此前高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)成交的6宗住宅用地，4宗地的樓面地價(jià)在1.45萬元/㎡以上，樓面地價(jià)最低的地塊中建悅廬樓面價(jià)也在12406元/㎡，并且此前的地塊都是2.8的容積率。

這一次供應(yīng)的這塊地，容積率只有2.5，樓面地價(jià)成本即使加上需要支付的在建工程費(fèi)用，也僅為1.06萬元/㎡起，可以說極具吸引力。

因此，不排除這塊地成為2026年西安第一宗溢價(jià)成交地塊的可能性！

02

團(tuán)結(jié)片區(qū)供地2宗

團(tuán)結(jié)片區(qū)此次供應(yīng)的2宗地，地塊信息如下：

WY9-25-286地塊，位于未央?yún)^(qū)仁里路以南、仁宇路以北、行舍路以東、景云路以西，土地面積57.291畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.3，建筑密度不大于25%、綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面45833-87846平方米。

這塊地的競得者需要代建地塊東側(cè)一條市政綠帶，總面積1722平方米。同時(shí)，這塊地還處于地塊控制線范圍內(nèi)，需按照地鐵10號線相關(guān)要求，統(tǒng)籌開展宗地土地及地下空間一體化結(jié)合建設(shè)。

WY9-25-306地塊，位于未央?yún)^(qū)御井路以西、眾德路以東、仁宇路以南，土地面積27.91畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.5，建筑密度不大于25%、綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面22328-46516平方米。

這塊地的競得者，需要在WY9-25-305地塊6.237畝劃撥的幼兒園用地上建設(shè)9個(gè)班公辦幼兒園1所，總建筑面積3146平方米。

上述2宗地的掛牌起始價(jià)分別為6.349億元、3.057億元，折合地價(jià)分別為1108萬元/畝起、1095萬元/畝起，樓面地價(jià)分別為7227元/㎡起、6752元/㎡起，加上代建的道路、幼兒園等成本之后，實(shí)際成本要更高一些。

從位置上來看，此次出讓的2宗地，WY9-25-286地塊在保億潤園北側(cè)、龍翔未央和鳴東側(cè)、龍湖未央天街西側(cè)。

這塊地實(shí)際上在去年下半年的時(shí)候曾經(jīng)掛牌出讓，但卻意外流拍。當(dāng)時(shí)容積率為2.5、掛牌起始價(jià)為6.885億元，這一次容積率調(diào)為2.3，掛牌起始價(jià)也有一定的下調(diào)。

WY9-25-306地塊在龍湖未央天街的東南側(cè)一路之隔，地塊西側(cè)緊鄰的是朔錦置業(yè)地塊。

團(tuán)結(jié)片區(qū)是2025年西安樓市新晉熱點(diǎn)板塊，2025年區(qū)域內(nèi)成交了6宗住宅用地，綠城、招商蛇口、龍翔、保億、未央城建、朔錦置業(yè)等房企先后拿地。

憑借區(qū)域內(nèi)已經(jīng)兌現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)配套（團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、西安高級中學(xué)、龍湖未央天街、地鐵10號線、紅旗鐵路公園），以及在建的愛知中學(xué)未央校區(qū)，以及產(chǎn)品力優(yōu)勢，去年四季度以來團(tuán)結(jié)片區(qū)誕生了綠城綠汀芳菲、保億潤園等紅盤。

已經(jīng)兌現(xiàn)的配套，再加上各項(xiàng)目熱銷，也吸引了更多的房企開始關(guān)注這個(gè)板塊準(zhǔn)備在此拿地。

團(tuán)結(jié)片區(qū)如果能夠控制好土地供應(yīng)節(jié)奏，目前的市場熱度有望繼續(xù)保持。

今天西安所供應(yīng)的3宗開發(fā)用地，至于哪家房企會拿地，4月20日答案將揭曉！大家也可以在文末留言里猜一猜哪家房企會拿地~