文 / 謝澤鋒

編輯 / 楊旭然

一場(chǎng)突如其來(lái)的戰(zhàn)火，讓阿聯(lián)酋政府20多年來(lái)苦心孤詣、全力塑造的“國(guó)際金融中心”的形象，遭受了極其嚴(yán)重的打擊。

3月16日，阿聯(lián)酋多地遭伊朗至少6枚導(dǎo)彈和21架無(wú)人機(jī)襲擊，迪拜國(guó)際機(jī)場(chǎng)、重要港口石油設(shè)施和阿布扎比一處氣田遭空襲或受波及。

在此之前，3月13日晚，位于迪拜和麥納麥的花旗銀行分行遭到了無(wú)人機(jī)襲擊。伊朗軍事機(jī)構(gòu)坦白表示，“地區(qū)內(nèi)所有美國(guó)銀行分支機(jī)構(gòu)都有可能成為其合法打擊目標(biāo)?！?/p>

據(jù)此前法新社的報(bào)道，迪拜國(guó)際金融中心（DIFC）一棟建筑被攔截?zé)o人機(jī)的碎片擊中，建筑物劇烈搖晃，隨后產(chǎn)生一大團(tuán)濃煙，警笛聲響徹整條街道。

迪拜這座象征奢華生活、開(kāi)放包容、科技與未來(lái)的“沙漠綠洲”，瞬間被推向了整個(gè)世界的峭壁邊緣。

22年前，DIFC正式成立便迅速嶄露頭角，成長(zhǎng)為全球矚目的金融和商業(yè)樞紐，迪拜也變身為繼紐約、倫敦、中國(guó)香港、新加坡、法蘭克福之后的又一世界金融中心。

開(kāi)放包容的文化氛圍、幾乎全面免除的稅率和外匯資本管制、貿(mào)易自由、接納外國(guó)移民，加上地處亞非歐三大洲交匯處得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，毫不夸張地說(shuō)，阿聯(lián)酋創(chuàng)造了一個(gè)世人矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。

DIFC吸引了世界各地的金融巨頭、世界500強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、AI初創(chuàng)企業(yè)、金融科技翹楚紛紛入駐。迪拜和阿布扎比兩顆阿聯(lián)酋明珠，共同編織出了“沙漠經(jīng)濟(jì)奇跡”。

經(jīng)過(guò)幾十年的付出，世界級(jí)離岸金融中心和資本天堂剛剛有了雛形，戰(zhàn)爭(zhēng)降臨了。對(duì)安全極度敏感的資本巨頭紛紛采取規(guī)避措施，資本流出，房?jī)r(jià)指數(shù)直線(xiàn)下墜。

忽視了地緣沖突風(fēng)險(xiǎn)的阿聯(lián)酋，只能直面一場(chǎng)新的危機(jī)。

本文是來(lái)自巨潮WEGO研究院的深度研究文章，歡迎您多平臺(tái)關(guān)注《WEGO研究院》，了解多極化時(shí)代的全球商業(yè)新趨勢(shì)。

01 危機(jī)來(lái)襲

304枚彈道導(dǎo)彈、15枚巡航導(dǎo)彈、1627架無(wú)人機(jī)相關(guān)襲擊，造成2名軍人和5名平民死亡，另有145名不同國(guó)籍人員受傷。這是阿聯(lián)酋國(guó)防部3月16日發(fā)布的消息。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，沖突中的阿聯(lián)酋，承受了伊朗近50%的火力攻擊，數(shù)量是第二名科威特的3倍以上，是以色列的4倍以上。

夾在以色列和伊朗中間，同時(shí)擁有兩個(gè)美國(guó)軍事基地——扎夫拉空軍基地和杰貝阿里港，而且阿聯(lián)酋距離伊朗本土最近不過(guò)56公里。這讓阿聯(lián)酋十分受傷。

杰貝阿里港是全球最大的人工港，也是美國(guó)海軍用來(lái)修整補(bǔ)給的重要港口，而港口緊鄰全球知名豪宅區(qū)人工棕櫚島，并且距離全球唯一七星級(jí)酒店帆船酒店、世界最高樓哈利法塔、迪拜機(jī)場(chǎng)、DIFC不過(guò)最多也就50公里。

在頻繁的導(dǎo)彈轟炸之下，阿聯(lián)酋多個(gè)標(biāo)志性建筑受到牽連。先是帆船酒店被導(dǎo)彈碎片擊中起火，再是機(jī)場(chǎng)航站樓遇襲，如今DIFC建筑被無(wú)人機(jī)碎片殃及、原油出口港富查伊拉也遭到打擊、花旗銀行也成為打擊目標(biāo)。

恐慌情緒迅速蔓延，迪拜DFM綜合指數(shù)自高點(diǎn)暴跌18%，迪拜房地產(chǎn)指數(shù)上升到峰值的近17000點(diǎn)后9天重挫33%。當(dāng)然這是資本市場(chǎng)的情緒反應(yīng)，不能完全代表現(xiàn)貨房產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況，但安全形勢(shì)日趨緊張，高度依賴(lài)海外資本的迪拜樓市也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

迪拜長(zhǎng)期以來(lái)都是全球富人們心馳神往的圣地，受益于高凈值人群的大量涌入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼。但沖突爆發(fā)之后，其房地產(chǎn)交易迅速轉(zhuǎn)冷。

根據(jù)迪拜土地部門(mén)的數(shù)據(jù)，沖突爆發(fā)后的一周內(nèi)（3月2日至8日），房屋成交額從前一周的207.2億迪拉姆驟降至103.7億迪拉姆，幾乎腰斬；交易筆數(shù)也從5473筆銳減45%至3038筆。在沖突激烈的3月1日，全天的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)注冊(cè)量從前幾日的800多套/日暴跌到僅有23套。

更復(fù)雜的局面接連出現(xiàn)。迪拜是全球貴金屬運(yùn)輸?shù)暮诵臉屑~，沖突導(dǎo)致經(jīng)由迪拜的運(yùn)輸受阻，黃金貿(mào)易成本陡增，貿(mào)易商避免高昂倉(cāng)儲(chǔ)成本，甚至以較倫敦基準(zhǔn)價(jià)折價(jià)30美元拋售（批發(fā)價(jià)）。

沖突擊中了金融機(jī)構(gòu)最敏感的神經(jīng)——安全問(wèn)題，紛紛啟動(dòng)“戰(zhàn)時(shí)預(yù)案”。

摩根大通、花旗等國(guó)際投行都指示當(dāng)?shù)貑T工居家辦公，貝萊德認(rèn)為燃眉之急是確保員工和客戶(hù)安全。隨著伊朗將打擊范圍擴(kuò)大，很多私募和投資公司都敦促員工就地避難，同時(shí)遠(yuǎn)離使館和軍事設(shè)施周?chē)鷧^(qū)域。

如今的迪拜已是全球當(dāng)之無(wú)愧的重要金融中心、旅游勝地和航空樞紐。如果導(dǎo)彈、無(wú)人機(jī)持續(xù)在迪拜繁華的都市上空爆炸，受損失的將不只是幾間房屋，而是全球高凈值人群和頂尖資本的信心。顯然這是酋長(zhǎng)們最不愿意看到的。

02 沙漠奇跡

迪拜的歷史，實(shí)際上本身就源于一場(chǎng)無(wú)奈的遷徙。

1833年，巴尼亞斯部落的酋長(zhǎng)馬克圖姆·本·布提為避免陷入部落紛爭(zhēng)，宣布脫離阿布扎比，帶領(lǐng)800部族遷移至遠(yuǎn)離權(quán)力中心的寧?kù)o小漁村辛大哈半島。近兩個(gè)世紀(jì)之后，這個(gè)小小的半島發(fā)展為閃耀世界的迪拜。

馬克圖姆家族擁有戰(zhàn)略性的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，并且十分重視貿(mào)易自由和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

1966年，阿聯(lián)酋發(fā)現(xiàn)了石油，整個(gè)國(guó)家的命運(yùn)為之改變，但該國(guó)石油多儲(chǔ)藏在阿布扎比，迪拜雖也因石油獲得第一桶金，擺脫了依賴(lài)漁業(yè)和珍珠的窘境，可是如果躺在本就儲(chǔ)量不多的石油資源上，迪拜將失去未來(lái)。

第八任酋長(zhǎng)拉希德·本·賽義德被譽(yù)為“現(xiàn)代迪拜之父”，他曾說(shuō)：“我的祖父騎駱駝，父親騎駱駝，我開(kāi)的是奔馳，我的兒子駕駛的是路虎，他的兒子也會(huì)駕駛路虎，但此后的子孫將只能騎駱駝。”

在其治下，拉希德港擴(kuò)建工程、杰貝阿里港、杰貝阿里自由區(qū)、迪拜國(guó)際機(jī)場(chǎng)等標(biāo)志性項(xiàng)目相繼問(wèn)世，為阿聯(lián)酋航空的崛起和迪拜成為全球貿(mào)易、金融、旅游中心打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。他還推動(dòng)迪拜加入阿布扎比，促進(jìn)阿聯(lián)酋聯(lián)邦的組建，保障了迪拜的穩(wěn)定與能源安全。

這些遠(yuǎn)見(jiàn)舉措，讓迪拜在石油枯竭之后仍能保持繁榮。2008年金融危機(jī)爆發(fā)前，迪拜石油產(chǎn)業(yè)占GDP的比重就已經(jīng)不到5%，如今比例僅剩2%，可以說(shuō)已經(jīng)徹底擺脫了能源產(chǎn)業(yè)的桎梏。迪拜成為海灣國(guó)家多元化轉(zhuǎn)型的典范之一。

2023年，迪拜制定了雄心勃勃的D33議程，目標(biāo)是未來(lái)十年將迪拜的經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大一倍，使其成為全球前三大城市之一。

其中，“金融”尤為關(guān)鍵。迪拜的目標(biāo)是今后十年，成為全球四大金融中心之一，外國(guó)直接投資增加到6500億迪拉姆，吸引超30萬(wàn)全球投資者。

為此，迪拜制定了自由開(kāi)放的金融政策。這里允許外資100%控股，沒(méi)有個(gè)人所得稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅，投資企業(yè)更為便利，企業(yè)所得稅僅0%/9%/15%三檔，稅率處于世界最低水平。

迪拜對(duì)資本流動(dòng)持自由開(kāi)放態(tài)度，對(duì)資本轉(zhuǎn)出和回流不加以限制。在DIFC內(nèi)則運(yùn)行“完全零稅率”政策，2024年設(shè)立以來(lái)暫保持50年不變。貿(mào)易壁壘也幾乎不存在，進(jìn)口稅低至5%，還可享有額外減免政策。

低稅率或無(wú)稅率政策加上開(kāi)放包容的文化，迪拜已經(jīng)成為一座冉冉升起的金融創(chuàng)新之城。

2025年年底，DIFC已吸引超290家銀行、102家對(duì)沖基金、500家財(cái)富管理公司和1289家家族企業(yè)入駐，并聚集了1500家AI、金融科技等初創(chuàng)企業(yè)，建立了中東最為活躍和繁榮的金融+科技生態(tài)系統(tǒng)。

“迪拜國(guó)際金融中心（DIFC）是全球最新的國(guó)際金融中心，目標(biāo)是向紐約、倫敦、香港看齊?！边@是DIFC網(wǎng)站上的一句標(biāo)語(yǔ)。

03 信心危機(jī)

迪拜是中東地區(qū)的一座非典型城市。

商貿(mào)、旅游、金融、地產(chǎn)、服務(wù)才是迪拜經(jīng)濟(jì)的主要拉動(dòng)力，常住人口中90%為外籍人士，高度依賴(lài)全球勞動(dòng)力和精英群體。

迪拜給國(guó)外人士提供極具誘惑力的“黃金簽證”，只需投資55萬(wàn)美元的房產(chǎn)（200萬(wàn)阿聯(lián)酋迪拉姆），即可獲得10年居留權(quán)，一人申請(qǐng)，三代受益，還可通過(guò)其他投資獲取10年“黃金簽證”。

受益于全球富豪涌入，而本地地產(chǎn)供應(yīng)不足，迪拜房?jī)r(jià)持續(xù)走高。2025年，阿聯(lián)酋吸引了9800名百萬(wàn)美元富豪，屬當(dāng)之無(wú)愧的世界第一，迪拜是核心承接地，占比超九成。

人潮如梭，熱錢(qián)洶涌。

2020-2025年的6年時(shí)間里，外部資金流進(jìn)迪拜的總規(guī)模高達(dá)2500-3500億美元，要知道2024年迪拜的GDP也才1473億美元。

自2020年疫情之后，迪拜房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升。2025年，迪拜住宅均價(jià)約1660迪拉姆/平方英尺（約3.12萬(wàn)元/㎡），同比上漲12%，且全年交易量創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到27萬(wàn)筆，總價(jià)值9170億迪拉姆，其中65%為off-plan（期房），顯示海外投資者對(duì)迪拜的信心。

2026年初勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，迪拜樓市2月銷(xiāo)售總額達(dá)606億迪拉姆，同比增長(zhǎng)18.14%，交易量約1.7萬(wàn)筆，3月上旬每日交易仍活躍。

自沖突爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)劇烈的降溫。

迪拜經(jīng)濟(jì)高度依賴(lài)90%的海外投資者，這些世界頂級(jí)富翁旗下資產(chǎn)會(huì)在全球流動(dòng)配置，或委托國(guó)際投行打理。他們?nèi)缤嵊X(jué)靈敏的候鳥(niǎo)，一旦嗅到風(fēng)險(xiǎn)，逃離迪拜就是必然。

目前自媒體上出現(xiàn)兩種聲音，一種仍堅(jiān)定看好迪拜未來(lái)走向，一種則趨于保守謹(jǐn)慎。但仔細(xì)看，持第一種觀點(diǎn)的基本為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介，他們的視頻鏡頭里，迪拜依然奢華鼎盛車(chē)水馬龍，新開(kāi)樓盤(pán)里人聲鼎沸燈紅酒綠，但顯然這并非當(dāng)下真實(shí)的迪拜。

有消息稱(chēng)，阿聯(lián)酋總統(tǒng)謝赫·穆罕默德前往醫(yī)院探望受傷民眾時(shí)，對(duì)外表示：別被我們光鮮的外表迷惑了，阿聯(lián)酋現(xiàn)在正處于“戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期”。

正如迪拜酋長(zhǎng)穆罕默德·本·拉希德曾在專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)的那樣，我們生活在阿拉伯半島，這里每天都是挑戰(zhàn)，水的挑戰(zhàn)，食物的挑戰(zhàn)。我們生活在危機(jī)之中，現(xiàn)在只是危機(jī)的一部分，我們會(huì)挺過(guò)去的。

如今，考驗(yàn)迪拜經(jīng)濟(jì)韌性的歷史性關(guān)鍵時(shí)刻已經(jīng)來(lái)臨。

04 寫(xiě)在最后

黎巴嫩首都貝魯特，?曾經(jīng)的中東金融中心?。它不靠石油資源，而是憑借貿(mào)易、金融和服務(wù)業(yè)，?享有“中東小巴黎”和“中東瑞士”的美譽(yù)。1973年，黎巴嫩人均GDP達(dá)?1466美元?，接近當(dāng)時(shí)的葡萄牙水平，更是好萊塢明星、歐洲貴族和阿拉伯富翁的度假勝地。

然而，此后長(zhǎng)達(dá)15年的內(nèi)戰(zhàn)、極端教派紛爭(zhēng)和以色列入侵，這顆“中東明珠”徹底崩塌，央行破產(chǎn)，人民流離失所、食不果腹。

接替貝魯特的迪拜、阿布扎比乃至利雅得、吉達(dá)，亦或者多哈、馬斯喀特是否會(huì)重蹈貝魯特的覆轍？

坐擁巨額財(cái)富，在東西方之間游走的海灣國(guó)家應(yīng)該不會(huì)像黎巴嫩那樣墜落，但考慮到中東局勢(shì)的復(fù)雜性，以及地緣沖突在可預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)都不會(huì)消除，注定迪拜成為國(guó)際金融中心翹楚，將是一件極為艱難的事情。