這幾天，北京和深圳的中介朋友圈都挺忙的。一會(huì)兒曬簽約單，一會(huì)兒發(fā)售樓處晚上十點(diǎn)還在排隊(duì)的視頻。

數(shù)據(jù)也挺配合——深圳節(jié)后二手房簽約量比去年多了近兩成，創(chuàng)了五年新高；上海二手房?jī)r(jià)格結(jié)束了連續(xù)九個(gè)月的下跌，二月份微微漲了0.2%。

看著這些消息，難免讓人嘀咕：樓市這是真要緩過(guò)來(lái)了，還是又來(lái)一波行情，熱鬧一陣就完事？

要搞清楚這個(gè)，不能光看成交數(shù)據(jù)，得琢磨一下這輪“回暖”到底是誰(shuí)在買、買的什么，以及金融數(shù)據(jù)里透出的那些信號(hào)。

01

這一波，不太一樣

先說(shuō)幾個(gè)積極的變化。

北京的售樓處，今年確實(shí)比去年熱鬧。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，記者跑了不少樓盤，發(fā)現(xiàn)到訪量、成交量都在往上走，轉(zhuǎn)化率也在提高。這背后有個(gè)關(guān)鍵因素：去年以來(lái)社保年限放寬、房貸利率下調(diào)，這些政策實(shí)實(shí)在在地把一部分首次置業(yè)的人推了進(jìn)去。

深圳的情況也類似。二手房簽約量連續(xù)三周往上走，創(chuàng)了近一年的新高。業(yè)內(nèi)有個(gè)判斷：這不是投資客殺回來(lái)了，而是之前被壓著的自住需求，看到價(jià)格穩(wěn)住了，開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。

上海這邊，最有標(biāo)志意義的是價(jià)格。2月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.2%，雖然漲幅不大，但這是近10個(gè)月以來(lái)第一次轉(zhuǎn)正。量在價(jià)先，成交放量之后價(jià)格能穩(wěn)住，說(shuō)明市場(chǎng)確實(shí)在修復(fù)，不是純粹的低價(jià)走量。

02 熱鬧背后的溫差

但如果你只盯著二手房看，可能會(huì)高估這輪行情的成色。

一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是：二手房熱，新房溫。

深圳二手房簽約量創(chuàng)新高，但新房住宅的成交量，從去年下半年到現(xiàn)在，一直沒(méi)怎么起來(lái)，單月基本在2000套以下徘徊。廣州那邊也是，核心區(qū)的豪宅還能賣出高價(jià)，但遠(yuǎn)郊和剛需盤，還是靠“一口價(jià)特價(jià)房”在撐著走量。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)的，大多是沖著性價(jià)比去的。二手房?jī)r(jià)格調(diào)整得比新房充分，又是現(xiàn)房，沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，自然成了剛需的首選。

問(wèn)題在于，如果二手房的熱度沒(méi)辦法通過(guò)“賣舊換新”傳到新房市場(chǎng)，那開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力就緩解不了，土地市場(chǎng)也就很難真正回暖。整個(gè)鏈條卡在了置換這一環(huán)。

03 真正該留意的數(shù)據(jù)

比市場(chǎng)分化更值得琢磨的，是信貸數(shù)據(jù)。

根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，今年1到2月，全國(guó)新增居民中長(zhǎng)期貸款加起來(lái)只有1654億元，比去年同期少了2131億元。

居民中長(zhǎng)期貸款，說(shuō)白了就是房貸。雖然2月有春節(jié)因素，但把1月和2月合并起來(lái)看，這個(gè)“同比少增2000多億”的信號(hào)還是很清晰的：大家對(duì)于貸款買房這件事，依然非常謹(jǐn)慎。

這就跟小陽(yáng)春的成交量形成了一個(gè)反差。唯一的解釋是，這波成交主要靠的是“以價(jià)換量”和自有資金，不是靠大規(guī)模加杠桿。也就是說(shuō)，買房的人還是那些人，只不過(guò)他們把原來(lái)的房子賣了，或者動(dòng)用了存款，真正愿意背上更多貸款進(jìn)場(chǎng)的人，并沒(méi)有明顯增加。

如果接下來(lái)幾個(gè)月，成交量繼續(xù)放大，但房貸數(shù)據(jù)還是起不來(lái)，那這輪回暖的持續(xù)性就要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

04 結(jié)論別下太早

綜合來(lái)看，今年這波行情，更像是一場(chǎng)由首次置業(yè)者驅(qū)動(dòng)的、以二手房為主力的修復(fù)，不是全面反攻。

好的一面是，恐慌性拋售少了，業(yè)主的議價(jià)空間在收窄，京滬的價(jià)格開(kāi)始走穩(wěn)。不好的一面是，買家依然理性，低總價(jià)的房子成交占比在提高，說(shuō)明市場(chǎng)整體的價(jià)格天花板還沒(méi)被突破。

接下來(lái)要盯住兩件事：

一是置換鏈條能不能打通。二手房的熱度，能不能真正傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，讓改善需求接上棒。

二是信貸數(shù)據(jù)能不能跟上。如果3月份、4月份的房貸數(shù)據(jù)還是同比少增，那就算成交量維持住了，也只能算是存量資金的內(nèi)部騰挪，不是真正的增量進(jìn)場(chǎng)。

這輪回暖，可以讓人稍微松口氣，但離歡呼還早。市場(chǎng)還在底部來(lái)回磨，這個(gè)春天，溫暖里帶著點(diǎn)涼意，或許才是最真實(shí)的樣子。