2025年，代建市場(chǎng)在經(jīng)歷持續(xù)擴(kuò)容后，正邁向一個(gè)更注重發(fā)展質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)內(nèi)涵與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的新階段，行業(yè)發(fā)展邏輯已從“規(guī)模擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“效益優(yōu)先、專(zhuān)業(yè)深耕”。

在此階段，精準(zhǔn)的行業(yè)定位與能力評(píng)估成為企業(yè)把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的重要前提。而客觀(guān)、全面地評(píng)估企業(yè)綜合能力，對(duì)于引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展、助力企業(yè)校準(zhǔn)戰(zhàn)略方向具有重大意義。

01

增速換擋、滲透提升
代建賽道進(jìn)入平穩(wěn)分化新階段

2025年，代建市場(chǎng)新拓展面積達(dá)2.45億平方米，較上一年度增長(zhǎng)14%，較2024年的增長(zhǎng)率提升1個(gè)百分點(diǎn)，總體規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，與2020年相比，規(guī)模已然實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。但增速來(lái)看，2024年和2025年盡管規(guī)模逐年上升，但在多重因素的影響下，增速大幅放緩。兩年同比增速較2023年分別下降14個(gè)百分點(diǎn)和13個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，代建企業(yè)新拓展業(yè)務(wù)的難度在增大，這也從側(cè)面證實(shí)當(dāng)前代建領(lǐng)域已逐步進(jìn)入平穩(wěn)分化、競(jìng)爭(zhēng)加劇的新階段。

新階段下，代建賽道呈現(xiàn)兩個(gè)明顯的特征：

第一，入局企業(yè)飽和，代建費(fèi)率逐步走低、利潤(rùn)收窄。2025年以來(lái)代建市場(chǎng)格局漸趨穩(wěn)定。入局企業(yè)數(shù)量未出現(xiàn)增長(zhǎng)，無(wú)論是從規(guī)?？臻g的吸引力還是企業(yè)主體的主動(dòng)性來(lái)看，未來(lái)新增企業(yè)布局代建業(yè)務(wù)的可能性較小。而在競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的背景下，代建費(fèi)率持續(xù)走低，進(jìn)一步壓縮了代建企業(yè)的利潤(rùn)空間。一方面，委托方的溢價(jià)能力有所增強(qiáng)；另一方面，企業(yè)主動(dòng)選擇讓利以獲取更多項(xiàng)目。就住宅項(xiàng)目而言，代建費(fèi)的持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，使企業(yè)進(jìn)入“微利競(jìng)爭(zhēng)”甚至“低價(jià)內(nèi)卷”階段。

第二，“爆發(fā)式”增長(zhǎng)后項(xiàng)目逐漸入市，代建滲透率創(chuàng)新高。2025年，重點(diǎn)城市代建滲透率達(dá)到7.9%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，較2024年提升了1.2個(gè)百分點(diǎn)，與2023年相比幾乎實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，但其增速相較于2023年、2024年的黃金發(fā)展期有所減緩。在平穩(wěn)分化的新階段下，各家代建企業(yè)項(xiàng)目選擇逐步轉(zhuǎn)向二線(xiàn)，反映到代建滲透率上，呈現(xiàn)出“一線(xiàn)城市為價(jià)值洼地、二線(xiàn)城市持續(xù)攀升、三四線(xiàn)城市先升后降”的格局。

02

紅海角逐、梯隊(duì)分化
綜合能力呈現(xiàn)“頭部穩(wěn)定、尾部洗牌”的格局

從過(guò)去兩年代建企業(yè)綜合能力排名的變化情況來(lái)看，排名變動(dòng)的幅度正在縮小，這表明整體格局相對(duì)穩(wěn)定。然而，從細(xì)分層面來(lái)看，各梯隊(duì)之間，尤其是“尾部”代建企業(yè)，歷經(jīng)多次洗牌，變動(dòng)幅度較大。

2025年綜合能力30強(qiáng)企業(yè)與2024年、2023年相比，變動(dòng)率分別為13%和20%，變動(dòng)幅度有所收窄，重合度有所提升。一方面，盡管有大量房地產(chǎn)企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)，但真正能夠在市場(chǎng)中沉淀下來(lái)并持續(xù)進(jìn)行布局的企業(yè)數(shù)量有限，不超過(guò)40家；另一方面，這也反映出經(jīng)過(guò)一年多的洗牌與調(diào)整，目前代建賽道的整體格局保持相對(duì)穩(wěn)定。

但各梯隊(duì)之間存在顯著差異，“頭部、腰部”梯隊(duì)保持穩(wěn)定，“尾部”梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

2025年綜合能力前十名企業(yè)與2024年、2023年相比，變動(dòng)率僅為20%，這充分表明在頭部領(lǐng)域，代建企業(yè)的集中度較高，尤其是前五名企業(yè)，近兩年幾乎完全重合，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、潤(rùn)地管理、金地管理4家企業(yè)連續(xù)三年位列前五。而綜合能力排名11-20名的企業(yè)，其變動(dòng)率正在收窄，2025年較2024年、2023年的變動(dòng)率分別為30%和40%，近三年“新進(jìn)”的代建企業(yè)迅速成為賽道的中流砥柱。競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的梯隊(duì)為排名21-30名的企業(yè)，該梯隊(duì)不斷經(jīng)歷洗牌和淘汰。實(shí)際上，自2021年以來(lái)，部分發(fā)展較早的浙系代建企業(yè)以及依靠紓困代建業(yè)務(wù)起家的企業(yè)，在這一輪擴(kuò)張中已明顯落后。

03

央企領(lǐng)銜、民企穩(wěn)固
綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等代建"老兵"保持領(lǐng)先

從2025年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力30強(qiáng)來(lái)看，有三個(gè)方面值得關(guān)注：

首先，30強(qiáng)中民營(yíng)代建企業(yè)數(shù)量過(guò)半數(shù)。從上榜企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，民企數(shù)量占比達(dá)63%，如藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造、新城建管、藍(lán)綠雙城等均位列前十。實(shí)際上，部分民營(yíng)房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業(yè)的品牌和運(yùn)營(yíng)能力，積極布局代建板塊，獲取額外收入和利潤(rùn)。

而起步較早且專(zhuān)注代建的民企近兩年也在不斷擴(kuò)寬自身護(hù)城河，提升市場(chǎng)占有率。例如藍(lán)綠雙城，憑借“共建”模式贏得政府、市場(chǎng)信任，其中“城市共建”已在溫州、湖州、寧波、衢州、南京等地落地，并催生出玉蒼藍(lán)綠、藍(lán)綠雁蕩、藍(lán)綠仁皇等具有地方標(biāo)識(shí)度的共建品牌。

此外，央企數(shù)量為5家，包括綠城管理、潤(rùn)地管理、招商蛇口等；地方國(guó)企中，遠(yuǎn)洋建管、建發(fā)更新建管、綠地智造等排名靠前。

其次，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的老牌代建企業(yè)發(fā)展保持穩(wěn)定、高效。從代建綜合能力頭部企業(yè)來(lái)看，均是深耕代建領(lǐng)域多年的領(lǐng)軍者和“老兵”，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、潤(rùn)地管理、金地管理、龍湖龍智造位居前五。

其中，作為代建行業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者與引領(lǐng)者，綠城管理與藍(lán)城集團(tuán)憑借深厚的行業(yè)積淀與卓越的專(zhuān)業(yè)能力，蟬聯(lián)代建綜合能力前兩位。

作為代建行業(yè)的先行者和絕對(duì)龍頭，綠城管理在2025年展現(xiàn)出強(qiáng)勁的綜合競(jìng)爭(zhēng)力與抗周期韌性。2025年以3535萬(wàn)平方米的新簽約代建規(guī)模、93.5億元的代建費(fèi)及近8萬(wàn)套的交付量持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，核心數(shù)據(jù)穩(wěn)居榜首。其核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅在于規(guī)模的斷層領(lǐng)先，更體現(xiàn)在深耕高能級(jí)城市帶來(lái)的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)能力。另外，憑借資本市場(chǎng)背書(shū)與規(guī)范化治理體系，綠城管理構(gòu)建了難以復(fù)制的品牌護(hù)城河。

藍(lán)城集團(tuán)深耕代建領(lǐng)域多年，始終保持輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。面對(duì)行業(yè)變局，憑借全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力與“代建+運(yùn)營(yíng)”的創(chuàng)新模式，在保障房建設(shè)、城市更新及不良資產(chǎn)紓困等領(lǐng)域展現(xiàn)出強(qiáng)大的價(jià)值創(chuàng)造能力，是代建賽道中特色化發(fā)展的典范。

最后，如新城建管、遠(yuǎn)洋建管、建發(fā)更新建管等，憑借差異化特色與獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力，迅速崛起并成長(zhǎng)為行業(yè)關(guān)鍵力量。以遠(yuǎn)洋建管為例，作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)代建專(zhuān)屬服務(wù)平臺(tái)，一直以來(lái)以“項(xiàng)目醫(yī)生”為角色標(biāo)簽，秉持“雙乙方”服務(wù)理念，聚焦全周期、全業(yè)態(tài)、全鏈條代建服務(wù)。近兩年在拓展保持高速發(fā)展，2025年新拓代建項(xiàng)目面積1019萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均。其中商業(yè)代建、政府代建比重不斷攀升。尤其是商業(yè)代建，2025年超過(guò)700萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近一倍。

04

從規(guī)模擴(kuò)張邁向高質(zhì)量發(fā)展
代建仍是長(zhǎng)周期下重要的戰(zhàn)略性賽道

伴隨代建行業(yè)邁入平穩(wěn)分化的發(fā)展新階段，加之市場(chǎng)收入預(yù)期尚未回暖、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈等多重因素，代建行業(yè)拓展增速難以維持此前的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體規(guī)模大概率將呈現(xiàn)“先穩(wěn)后升”的發(fā)展趨勢(shì)。

促使這一趨勢(shì)形成的核心變量在于市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的演變。一方面，隨著行業(yè)回暖，城投平臺(tái)拿地開(kāi)發(fā)的積極性逐步提高，成為重要的增量來(lái)源。隨著城市化進(jìn)程的深入，居民對(duì)高品質(zhì)住宅及配套設(shè)施的升級(jí)需求不斷釋放，代建企業(yè)憑借專(zhuān)業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，能夠有效滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)工程質(zhì)量與開(kāi)發(fā)效率的雙重要求。尤其需要關(guān)注的是，在“新發(fā)展模式”“好房子”等政策引導(dǎo)下，城投體系內(nèi)沉淀的大量未開(kāi)發(fā)土地資源正加速轉(zhuǎn)化為代建服務(wù)的潛在訂單。

另一方面，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程重塑了業(yè)務(wù)機(jī)遇。資產(chǎn)管理公司（AMC）的業(yè)務(wù)重心已從前期“保交樓”的應(yīng)急攻堅(jiān)，轉(zhuǎn)向?qū)ι鐣?huì)存量不良資產(chǎn)的系統(tǒng)性盤(pán)活。這一轉(zhuǎn)變直接為代建企業(yè)開(kāi)辟了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域：大量曾停滯或陷入困境的項(xiàng)目，借助AMC的資源整合能力有望重新啟動(dòng)建設(shè)。代建企業(yè)可通過(guò)參與此類(lèi)項(xiàng)目，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)技術(shù)重新規(guī)劃方案、優(yōu)化成本管控與工期安排，既能提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能確保項(xiàng)目按期保質(zhì)交付，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

政策層面的持續(xù)支持也為行業(yè)發(fā)展增添了動(dòng)力。各級(jí)政府高度重視城市更新與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，相繼出臺(tái)土地、稅收、審批等方面的支持政策，不僅拓展了代建服務(wù)的應(yīng)用場(chǎng)景，更通過(guò)制度保障降低了項(xiàng)目落地的不確定性。

由此可見(jiàn)，即便行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，從長(zhǎng)周期視角來(lái)看，代建賽道依然是企業(yè)不可或缺的戰(zhàn)略性布局方向。

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