本次測(cè)評(píng)對(duì)象福州榕發(fā)麓里云筑綜合得分為8.7分，核心定位為福州倉(cāng)山區(qū)奧體板塊面向本地改善客群的高性價(jià)比第四代住宅，項(xiàng)目依托國(guó)企開發(fā)背景、高得房率產(chǎn)品設(shè)計(jì)與成熟生活配套，精準(zhǔn)契合本地改善家庭居住需求，核心優(yōu)勢(shì)突出且短板可控。

項(xiàng)目概況：國(guó)企打造的第四代生態(tài)住宅

項(xiàng)目坐落于倉(cāng)山區(qū)建新南路北側(cè)、鷺嶺路西側(cè)，總占地約4.79萬㎡，總建面約11.5萬㎡，容積率僅為2.0，規(guī)劃了16棟7至16層的小高層住宅，包含3棟洋房及12棟第四代生態(tài)住宅。整個(gè)社區(qū)共802戶，綠化率30%，真正實(shí)現(xiàn)了“樓中有園”的垂直森林設(shè)計(jì)理念。

1、產(chǎn)品力價(jià)值：8.6分（得房率超120%的“空中花園”）

從社區(qū)規(guī)模、容積率、綠化率、得房率、精裝評(píng)價(jià)、車位比、社區(qū)配套7個(gè)維度展開測(cè)評(píng)：

優(yōu)勢(shì)維度：容積率9.75分（2.4低密規(guī)劃）、得房率9.64分（超120%得房率）、車位比9.18分（1:1.32高車位比），三項(xiàng)核心指標(biāo)精準(zhǔn)契合改善客群對(duì)空間實(shí)用性、居住舒適度的核心訴求。短板維度：綠化率7.53分、精裝評(píng)價(jià)7.77分、社區(qū)配套7.90分，項(xiàng)目采用毛坯交付，可能給業(yè)主帶來裝修環(huán)節(jié)的時(shí)間成本與體驗(yàn)落差，同時(shí)社區(qū)內(nèi)部配套能級(jí)一般，無法滿足高端休閑社交需求。

榕發(fā)麓里云筑主力戶型為建面103至180平方米的四房（占比99.33%），通過奇偶層270°環(huán)繞全景露臺(tái)的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了“前庭+后院”的立體生態(tài)格局。以建面約160平方米的戶型為例，空中露臺(tái)使用面積超55平方米，挑高約6米，采光面長(zhǎng)達(dá)32米，橫廳寬度約7米。這種尺度感，讓傳統(tǒng)平層難以企及。

更令人關(guān)注的是，項(xiàng)目宣稱得房率超120%。這并非營(yíng)銷話術(shù)，而是通過將露臺(tái)、空中花園等半開放空間合理納入使用范疇實(shí)現(xiàn)的。U形跑道式露臺(tái)可分區(qū)設(shè)置晾曬區(qū)、園藝角、兒童樂園甚至家庭聚會(huì)區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)“從客廳直通陽臺(tái)的超長(zhǎng)生活動(dòng)線”。

除戶型外，榕發(fā)麓里云筑的社區(qū)配套也具特色。2025年，超16000㎡的“4.5代自然主義”全維全景示范區(qū)提前亮相：24米寬、13米挑高的星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)門庭，近600米全域風(fēng)雨連廊串聯(lián)12座主題花園，甚至連廊頂部還設(shè)計(jì)了星空頂效果。另外，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃五大主題架空層，涵蓋兒童游樂、健身等功能，服務(wù)全齡段業(yè)主。

2、區(qū)位價(jià)值：8.2分（地鐵500米+奧體芯）

本維度從產(chǎn)業(yè)、地段、交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療、生態(tài)7個(gè)維度加權(quán)測(cè)評(píng)，整體呈現(xiàn)“配套成熟、潛力明確、短板可控”的特征：

優(yōu)勢(shì)維度：地段9.75分、醫(yī)療配套9.75分、商業(yè)配套8.75分、交通評(píng)價(jià)8.62分，15分鐘生活圈成熟度高，可充分滿足日常居住、就醫(yī)、出行等各類需求。短板維度：產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)6.20分、教育評(píng)價(jià)6.81分、生態(tài)評(píng)價(jià)7.48分，板塊產(chǎn)業(yè)能級(jí)相對(duì)薄弱，暫無頂級(jí)學(xué)區(qū)配套，也缺乏城市級(jí)頭部生態(tài)資源，對(duì)有學(xué)區(qū)剛需、生態(tài)資源特定需求的客群適配性有限。

交通方面，項(xiàng)目距離已運(yùn)營(yíng)的地鐵5號(hào)線霞鏡站約500米，步行約6至8分鐘可達(dá)。周邊有南二環(huán)、浦上大道、建新南路等主干道環(huán)繞，1公里范圍內(nèi)設(shè)有26個(gè)公交站點(diǎn)，3公里內(nèi)覆蓋6個(gè)地鐵站，通勤至鼓樓、臺(tái)江核心區(qū)約需20至30分鐘。規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線奧體中心站未來或?qū)⑦M(jìn)一步提升區(qū)域交通便捷度。

商業(yè)配套較為豐富——3公里范圍內(nèi)有16個(gè)商場(chǎng)，包括金山萬達(dá)廣場(chǎng)、愛琴海購(gòu)物公園、奧體陽光天地、歡樂頌、外灘壹號(hào)等大型綜合體。2公里半徑內(nèi)商圈密集，可滿足日常購(gòu)物、餐飲及娛樂需求。

教育方面，周邊有倉(cāng)山霞鏡小學(xué)等學(xué)校。義務(wù)教育階段的具體學(xué)位劃分需以當(dāng)年教育部門政策為準(zhǔn)。

3、

市場(chǎng)表現(xiàn)：9.3分（弱市環(huán)境下成交穩(wěn)?。?/p>

本維度從價(jià)格合理性、銷售情況、價(jià)值潛力3個(gè)維度測(cè)評(píng)，在當(dāng)前高庫(kù)存、低需求的弱市場(chǎng)環(huán)境下表現(xiàn)突出：

• 高得分項(xiàng)：價(jià)格合理性9.75分、銷售情況9.75分

• 價(jià)值潛力8.46分：短期受倉(cāng)山整體市場(chǎng)承壓影響，項(xiàng)目升值預(yù)期相對(duì)有限，當(dāng)前板塊整體供求比為2.11，供應(yīng)相對(duì)充足，購(gòu)房者可選空間較大。

在福州樓市整體承壓的背景下，榕發(fā)麓里云筑的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年3月至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)成交126套，成交均價(jià)約26850元/㎡。

值得注意的是，倉(cāng)山奧體板塊庫(kù)存壓力正在加大。2026年2月，板塊庫(kù)存面積達(dá)23.23萬㎡，去化周期長(zhǎng)達(dá)45.7個(gè)月。在此背景下，麓里云筑能保持穩(wěn)定去化，反映出其產(chǎn)品具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。

4、市場(chǎng)口碑：9.3分（國(guó)企背書，無明顯口碑硬傷）

本維度從開發(fā)商口碑、項(xiàng)目口碑、物業(yè)口碑3個(gè)維度測(cè)評(píng)，整體表現(xiàn)穩(wěn)居區(qū)域改善型項(xiàng)目前列：

核心得分：開發(fā)商口碑9.75分、項(xiàng)目口碑9.75分、物業(yè)口碑8.52分

榕發(fā)麓里云筑由福州市屬國(guó)企——榕發(fā)置地開發(fā)。母公司福州市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)擁有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、AA+信用等級(jí)，深耕福州基建與地產(chǎn)領(lǐng)域二十余年。從路橋到安居，國(guó)企背景有助于保障項(xiàng)目資金鏈的穩(wěn)健和交付的確定性。物業(yè)為福州本土第一梯隊(duì)的融僑物業(yè)，3.2元/㎡·月的物業(yè)費(fèi)略高于板塊平均水平，無明顯口碑硬傷。

測(cè)評(píng)總結(jié)與選購(gòu)建議

綜合全維度測(cè)評(píng)結(jié)果，福州榕發(fā)麓里云筑核心優(yōu)勢(shì)突出，國(guó)企開發(fā)兌現(xiàn)力強(qiáng)、第四代住宅高得房率、交通醫(yī)療商業(yè)配套成熟。同時(shí)項(xiàng)目也存在客觀短板：教育資源普通、產(chǎn)業(yè)能級(jí)薄弱、社區(qū)配套一般，難以滿足部分客群的個(gè)性化需求。選購(gòu)層面，優(yōu)先考慮居住實(shí)用性、信任國(guó)企品牌的改善家庭可積極入手；對(duì)頂級(jí)學(xué)區(qū)、高端生態(tài)資源有剛性需求的購(gòu)房者需結(jié)合自身需求審慎決策。

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