我在上篇文章《》中，已經(jīng)詳細(xì)論述本輪行情，根本不是春季的上學(xué)需求導(dǎo)致的。

這篇文章我將進(jìn)一步全面分析當(dāng)下市場(chǎng)。

可以看下這個(gè)數(shù)據(jù)：

這里有個(gè)關(guān)鍵名詞——剛改。

都知道北京早已是置換型存量市場(chǎng)，超過(guò)三分之二的買房者，都是一賣一買置換型。一般來(lái)說(shuō)，賣掉老破小后買入兩居或小三居，算是剛改家庭。

這種集中度最高的，就是90㎡±30㎡這個(gè)區(qū)間，面積小的就是兩居，大一點(diǎn)也就是正常三居。

再往上的面積，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)就難以企及了，基本屬于大改善甚至終極改善了。

所以剛改，也可以理解為：剛需混合改善。

好，我簡(jiǎn)單說(shuō)下我對(duì)此的分析：

1.該數(shù)據(jù)再次印證了我說(shuō)的“今春行情，學(xué)區(qū)需求沒幫上大忙”

學(xué)區(qū)房的絕對(duì)成交主力，是面積小于60平的小房子，大家可以找各學(xué)區(qū)所在的中介要一下成交明細(xì)，100套學(xué)區(qū)房里，大于60平的沒幾套。

所以60平以下的占比，如果沒在春季占比增加，那代表學(xué)區(qū)需求真不是市場(chǎng)變熱的主力。

坦白講，2025年初，的確是春季上學(xué)行情帶來(lái)的小陽(yáng)春，很多家庭選擇在上學(xué)季買入的占坑學(xué)區(qū)房，上學(xué)季一過(guò)，市場(chǎng)馬上就變了。

但是，今春明顯不是學(xué)區(qū)占坑拉動(dòng)的行情，它對(duì)現(xiàn)在成交量貢獻(xiàn)實(shí)在太小了。雖然因?yàn)檎w成交量上來(lái)，它也會(huì)漲，但本質(zhì)得認(rèn)清。

2.老破小的拋壓已經(jīng)在25年10月到26年2月釋放差不多了。

在那期間拋盤的，隨著賣房款陸續(xù)到賬，逐漸從觀望到實(shí)看，再有一部分根據(jù)自己眼光和判斷，上了談判桌。

這一需求，目前看，已經(jīng)從勻速逐漸變成加速。

（不懂“老破小的拋壓釋放差不多了”這句話的，可以看下我年后第一篇文章《春節(jié)大戲劇終了》，實(shí)際這篇文章我本來(lái)起的標(biāo)題是《北京樓市的基本盤》，怕這邊審不過(guò)，臨時(shí)改的。）

這是我紅薯上沒改標(biāo)題的截圖：

（這里還有句題外話：老破小是市場(chǎng)下限，但不是市場(chǎng)上限，除必須留外，其他情況抓緊趁這一波換掉，我知道高點(diǎn)買的會(huì)割肉，但你看過(guò)房就知道了，你要換到的剛改房距離最高價(jià)，比你虧的還多，實(shí)際換房差價(jià)是在減少的，但這個(gè)差價(jià)會(huì)隨著剛改和大改善房回歸，逐漸再次拉大。）

3.數(shù)據(jù)畢竟是數(shù)據(jù)，別說(shuō)樓市了，大A從3000到4000的時(shí)候，不還是有“飄綠”的，數(shù)據(jù)的目的是看到一點(diǎn)趨勢(shì)，不能唯數(shù)據(jù)論，要著眼當(dāng)下，你看到的板塊、看到的房子，是什么掛牌變化、什么砍價(jià)幅度、什么成交變化，這很重要。

另外，我要解釋下，為什么拿“面積段”分析而不是拿總價(jià)段分析，肯定有人會(huì)問(wèn)這個(gè)。

您要知道，北京的二手房市場(chǎng)，是一個(gè)較為“局限型”的需求市場(chǎng)，你在南三環(huán)，我推薦你買新北苑，你不罵我的概率很小。

（這一點(diǎn)上，新房的局限性就稍微小一些）

您看標(biāo)題啊，現(xiàn)在【剛改】是市場(chǎng)成交的主體，很多在線下買房的人，至多接受范圍半徑就是他家附近3公里/單位附近5公里，最多再加一兩個(gè)相鄰板塊。

不管這個(gè)地方多遠(yuǎn)，就算遠(yuǎn)到房山門頭溝，人家也有在那住的更大一點(diǎn)的自由和權(quán)力，那都是剛改。

所以，拿面積分析，更能準(zhǔn)確地反映真實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

（不懂的朋友，可以看下我兩個(gè)月前寫的這篇文章）

那為啥分析“價(jià)格段”不行？

價(jià)格統(tǒng)計(jì)，不具備客觀性，因?yàn)槿绻麖?4年1月算，很多房子跌幅可不止20%，除了領(lǐng)跌板塊，多數(shù)板塊的房?jī)r(jià)，其實(shí)從24年初到25年底，這段才是主跌期，跌幅30%的不勝枚舉。

換句話說(shuō)，現(xiàn)在300萬(wàn)的房子，普遍是之前400萬(wàn)房子跌下來(lái)的。

本身北京各類型房子，成交占比每月浮動(dòng)也就是在百分之幾的個(gè)位數(shù)，你統(tǒng)計(jì)今天的各價(jià)格區(qū)間占比，然后拿它和“沒怎么跌的兩年前”對(duì)比，數(shù)據(jù)就會(huì)非常集中地往低總價(jià)聚集，這樣會(huì)極大地誤導(dǎo)讀者。

我相信我的讀者都是高水平，畢竟現(xiàn)在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)都在下沉，的確某些賬號(hào)的讀者，在基礎(chǔ)數(shù)學(xué)這塊，還是很吃力的，如果您身邊有這樣的人，我真心希望您多幫扶一下。

另外，再和大家同步幾個(gè)數(shù)據(jù)：

1.上周實(shí)時(shí)成交：2863/套（這只是綠中介一家的量，涉及到實(shí)時(shí)成交的，下同）

2.上周網(wǎng)簽量：二手房4141套，新房559。

3.本周二手房實(shí)時(shí)成交：1342/套（截至周四）

4.本月截至本周四二手房成交：7098套。

預(yù)計(jì)：僅周末兩天有概率突破1500套，本周突破3000套是板上釘釘?shù)?，反推全口徑中介本周?shí)時(shí)成交，至少是5000套打底。

5本周網(wǎng)簽量；二手房3488/套，新房425套。

6.本月截至周四網(wǎng)簽總量：10699套。

因網(wǎng)簽比實(shí)時(shí)成交延遲，這個(gè)月網(wǎng)簽量應(yīng)該在1.8萬(wàn)套附近，如果31日中介主動(dòng)網(wǎng)簽沖量（常規(guī)操作），可能會(huì)破1.9萬(wàn)套（考慮到網(wǎng)簽系統(tǒng)承受力，估計(jì)沖不破2萬(wàn)套，四月份網(wǎng)簽有概率破2萬(wàn)套）。

7.上周看房總組次：67430/組（僅綠中介）。

8.本周截至周三看房組次：16950/組（僅綠中介）。

9.本月截至19日總看房次組：163632/組（僅綠中介。二月全月；101984/一月全月；240479）

10.綠中介總掛牌量：122481/套（年初新增的2000套掛牌已消化完）

以上10項(xiàng)數(shù)據(jù)均來(lái)源綠中介數(shù)據(jù)，綠中介目前在北京市占率應(yīng)該在55%附近，區(qū)域不同，占比略有差異。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，無(wú)論是成交量還是成交節(jié)奏都在加快，目前我們?cè)趯?shí)地探房中也發(fā)現(xiàn)有效房源量在急劇減少，可看房源越來(lái)越少，在售房源中成交價(jià)格也隨著成交量的推動(dòng)，價(jià)格對(duì)比年前有明顯的提升，大部分區(qū)域整體價(jià)格提升在3-5%，之前超跌的社區(qū)有超過(guò)10%的回調(diào)。

近期在作業(yè)中，我們會(huì)員反饋?zhàn)约旱姆孔咏诔山粌r(jià)格和買家出價(jià)也隨著市場(chǎng)波動(dòng)在上漲，有部分在房山長(zhǎng)陽(yáng)類似這種地方有房的會(huì)員，也反映近期出價(jià)也對(duì)比之前有差不多10萬(wàn)的漲幅（總價(jià)在150-200萬(wàn)左右）。也有最近成功出售后的會(huì)員，給我們反饋?zhàn)詈蟮某山粌r(jià)其實(shí)已經(jīng)超過(guò)之前的心理預(yù)期，大部分買家已經(jīng)明確接受市場(chǎng)的合理回調(diào)了。

而我們客戶在實(shí)際作業(yè)中或談判中，因?yàn)槲覀兛蛻舻淖晕叶▋r(jià)失誤，錯(cuò)過(guò)好幾套在當(dāng)下同小區(qū)中最優(yōu)的房子。

主力板塊剛改房，都在近一個(gè)月內(nèi)成交接近20套房源，同戶型近一個(gè)月成交差價(jià)少的20萬(wàn)，差價(jià)多的接近50萬(wàn)。

本周我們?cè)趯?shí)際談判中遇到多家中介/多個(gè)客戶競(jìng)爭(zhēng)一套房源的情況發(fā)生（怡?；▓@/融科橄欖城/富力桃園/鴻坤理想城等，），總價(jià)基本上在90㎡±30㎡，500萬(wàn)±200萬(wàn)這個(gè)區(qū)間（總價(jià)高低主要區(qū)分在位置遠(yuǎn)近，很多三四百萬(wàn)的并不是老破小），也一定程度說(shuō)明了目前市場(chǎng)的較為活躍的剛改邏輯，從中小戶型開始，逐步到中大戶型的筑基（當(dāng)然，這些數(shù)據(jù)只是我們實(shí)操中小數(shù)據(jù)庫(kù)，整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)還是以大盤數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。

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