分化，正在成為香港房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

過(guò)去二十年，香港房?jī)r(jià)經(jīng)歷了多輪上漲周期，造就了以新世界發(fā)展、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)等為代表的一批本土巨頭。然而，自2022年以來(lái)，行業(yè)畫風(fēng)突變——利率上升、需求萎縮、融資收緊接踵而至，房企的財(cái)務(wù)健康度遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。

當(dāng)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)憑借穩(wěn)健財(cái)務(wù)穿越周期時(shí)，另一家老牌港企卻深陷泥潭。2026年3月20日，市場(chǎng)傳出重磅消息：新世界發(fā)展（00017.HK）掌舵人鄭氏家族正考慮以配股或供股形式向公司注資312億港元。這家扎根香港近半世紀(jì)、承載了幾代港人記憶的本土房企巨頭，正在經(jīng)歷創(chuàng)立以來(lái)最嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

“我們確信本港房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加快反彈，現(xiàn)階段引入戰(zhàn)略投資者的迫切性已大幅降低，因此可在選擇投資者時(shí)更加謹(jǐn)慎?！币晃唤咏嵤霞易宓南⑷耸勘硎?。

■ 注資棋局：從“賣身”到自救

2026年1月下旬，新世界發(fā)展發(fā)布自愿性公告，證實(shí)控股股東周大福企業(yè)收到潛在投資者就投資事宜的接洽，但強(qiáng)調(diào)目前未與任何投資方達(dá)成協(xié)議。

市場(chǎng)一度傳言黑石集團(tuán)將成為新世界發(fā)展最大股東。受此刺激，公司股價(jià)當(dāng)日收漲7.01%，報(bào)11.13港元，2025年1月累計(jì)漲幅已達(dá)53%。

但故事很快出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

據(jù)2026年3月4日彭博社援引知情人士報(bào)道，黑石集團(tuán)已提議向一家特殊目的公司注資約25億美元，從而成為新世界的最大股東，而鄭氏家族將投資10億至15億美元?！坝捎卩嵤霞易鍒?jiān)持在不放棄控制權(quán)的前提下探討交易，洽談進(jìn)度已明顯放緩?！鄙鲜鲋槿耸恐毖?。

另一個(gè)重要的談判癥結(jié)在于11 SKIES購(gòu)物中心。這個(gè)總投資超200億港元的機(jī)場(chǎng)型文旅綜合體，自2028年起至2066年，每年需支付至少18億港元擔(dān)保租金，金額最高可達(dá)項(xiàng)目年度總收入的30%。“黑石希望厘清相關(guān)或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，而新世界至今尚未獲得香港政府批準(zhǔn)以降低或取消該項(xiàng)目的擔(dān)保租金?！敝槿耸恐赋?。早在2025年9月，新世界已向機(jī)管局申請(qǐng)豁免部分保證租金，但至今未獲批。

在堅(jiān)持不放棄控制權(quán)的前提下，鄭氏家族轉(zhuǎn)而考慮通過(guò)配股或供股的形式自己注資。2026年3月20日，消息人士透露，鄭氏家族正考慮以配股或供股形式向公司注資，規(guī)模約為40億美元（約312億港元）。若選擇供股方案，持股約45%的鄭氏家族需出資約18億美元（約140億港元）。

■ 多重困境：債務(wù)、業(yè)績(jī)與項(xiàng)目的三重壓力

鄭氏家族之所以不得不“自掏腰包”，根源在于新世界發(fā)展日益嚴(yán)峻的債務(wù)壓力。

截至2025年12月31日，新世界發(fā)展的總借款達(dá)到1442.59億港元，其中76.33億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還。同期公司現(xiàn)金及銀行存款為210.6億港元，凈債務(wù)約為1227億港元。這一數(shù)字較2026財(cái)年上半年增加了約26億港元。

更值得關(guān)注的是債務(wù)結(jié)構(gòu)。公司可動(dòng)用的資金合計(jì)約374億港元，但僅12個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)就高達(dá)76.33億港元，償債壓力可見一斑。

為緩解流動(dòng)性緊張，新世界發(fā)展在過(guò)去一年密集推進(jìn)多項(xiàng)債務(wù)處置：2024年6月與銀行達(dá)成882億港元再融資協(xié)議；2024年9月獲德銀等機(jī)構(gòu)授予59億港元貸款；2024年11月推出19億美元債券交換要約，最終僅71.7%參與率，削債約11.67億美元；2025年12月完成債務(wù)置換，永續(xù)證券及優(yōu)先票據(jù)本金分別減少約87億港元及4億港元，股東權(quán)益增加約87億港元。

債務(wù)壓力之外，主營(yíng)業(yè)務(wù)同樣面臨挑戰(zhàn)。2025年中期業(yè)績(jī)顯示，公司收入83.9億港元，同比增長(zhǎng)23.6%；但分部業(yè)績(jī)從42.5億港元下降至32.1億港元，跌幅24.5%；核心經(jīng)營(yíng)溢利從38.1億港元下滑至36.4億港元。股東應(yīng)占虧損雖從67.1億港元收窄至37.3億港元（收窄44%），但仍是巨額虧損。每股基本及攤薄虧損為1.48港元。

如果說(shuō)債務(wù)壓力是“慢性病”，那么11 SKIES項(xiàng)目則是懸在新世界頭頂?shù)摹岸〞r(shí)炸彈”。這個(gè)總投資超200億港元的機(jī)場(chǎng)型文旅地標(biāo)，目前出現(xiàn)大規(guī)模租戶撤離，周大福珠寶、優(yōu)衣庫(kù)、Y-3、六福珠寶等知名品牌相繼解約。2025財(cái)年公司已為此計(jì)提27億港元減值虧損。根據(jù)現(xiàn)行協(xié)議，新世界自2028年起至2066年（近40年），每年需支付至少18億港元擔(dān)保租金。

■ 求生之路：資產(chǎn)處置與行業(yè)變局

為緩解資金壓力，新世界發(fā)展也在加速資產(chǎn)處置。彭博報(bào)道指，公司計(jì)劃在2026年6月底財(cái)年完結(jié)前，出售至少一項(xiàng)資產(chǎn)，其中包括香港核心資產(chǎn)，旨在達(dá)成全年270億港元的銷售目標(biāo)。但市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，潛在出售的資產(chǎn)包括瑰麗酒店集團(tuán)及杭州、深圳、上海的K11項(xiàng)目，出售進(jìn)展緩慢。出售進(jìn)展緩慢，主要在估值方面存在分歧。旗下香港K11 Art Mall洽售討論已超一年，至今未能落地。

新世界發(fā)展的困境，折射出香港房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深刻分化。截至2025年6月30日止財(cái)年，新世界發(fā)展總資產(chǎn)合計(jì)4180.74億港元，凈負(fù)債率升至59.7%。

對(duì)比來(lái)看，同為老牌港企的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)和新鴻基地產(chǎn)，財(cái)務(wù)狀況明顯更為穩(wěn)健。在行業(yè)下行周期中，杠桿是把雙刃劍。它可以放大收益，也可以放大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，曾經(jīng)的“進(jìn)取”可能變成“負(fù)擔(dān)”。

312億港元注資約占公司總債務(wù)的22%、凈債務(wù)的25%，若注資完成將顯著改善資本結(jié)構(gòu)。但更深層的問(wèn)題在于：即使成功注資，新世界發(fā)展能否借此恢復(fù)“造血”能力？在行業(yè)整體復(fù)蘇尚需時(shí)日的背景下，單純依靠“輸血”難以根本解決問(wèn)題。

“現(xiàn)階段引入戰(zhàn)略投資者的迫切性已大幅降低，因此可在選擇投資者時(shí)更加謹(jǐn)慎?！毕⑷耸康谋響B(tài)透露出鄭氏家族的底氣，也暗示著其對(duì)未來(lái)的某種押注。

只是這一次，押注的代價(jià)是312億港元的真金白銀。輸?shù)闷?，才能贏得起。

分化之下，如何獨(dú)立行走，是鄭氏家族必須回答的問(wèn)題，也是整個(gè)香港房地產(chǎn)行業(yè)需要面對(duì)的課題。