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（來(lái)源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

時(shí)隔141天，銘嘉地產(chǎn)又一次站上了昌平的土拍場(chǎng)。

3月20日，它單槍匹馬，以16.88億元底價(jià)摘得昌平中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期地塊，住宅樓面價(jià)約2.58萬(wàn)元/㎡。

遙想去年10底，銘嘉地產(chǎn)身邊還是有盟友，一起作戰(zhàn)。它牽手北京城建，以28.09億元斬獲昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)宅地，樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡，打造龍樾海序。

在昌平地產(chǎn)圈，銘嘉地產(chǎn)甘當(dāng)“綠葉”，多以財(cái)務(wù)投資者的角色，與別家實(shí)力房企聯(lián)合拿地；但這一次，在南邵新地塊中，它卻沒(méi)能“打動(dòng)”其他老伙伴，只能獨(dú)自上場(chǎng)。

銘嘉地產(chǎn)這次“單飛”的勇氣，或許來(lái)自另一位“學(xué)霸”的激勵(lì)——未來(lái)科學(xué)城置業(yè)。

同樣是昌平區(qū)的國(guó)企，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)在去年11月，以12.426億元拿下星寰時(shí)代所在地塊，開了一個(gè)好頭。樣板間開放短短數(shù)日，該項(xiàng)目累計(jì)到訪量突破萬(wàn)組，成為昌平一季度的首個(gè)入市熱盤。

看著“同學(xué)”考了好成績(jī)，銘嘉地產(chǎn)這次是不是也想自己上考場(chǎng)試試身手？未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目是獨(dú)立操盤，還是會(huì)引入合作開發(fā)商來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？目前還是個(gè)未知數(shù)。

但可以肯定是，昌平南邵樓市的壓力不小，尾盤觀堂府、梧桐山語(yǔ)后勁不足，新盤凌雲(yún)頌也沒(méi)能殺出重圍，月網(wǎng)簽直接掉到了個(gè)位數(shù)。

不止銘嘉地產(chǎn)，今年以來(lái)，越來(lái)越多北京國(guó)資地產(chǎn)商站了出來(lái)，托底土拍。

一季度，帝都累計(jì)出讓7宗宅地，總成交金額87.49億元，其中就包括了首鋼地產(chǎn)、北投置業(yè)+北京建工+新航城、北京城建六建設(shè)集團(tuán)、住總集團(tuán)、北京仁和日升房地產(chǎn)等北京國(guó)資地產(chǎn)商。

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相較未來(lái)科學(xué)城置業(yè)，銘嘉地產(chǎn)在地產(chǎn)圈就是“小透明”。

它成立于2002年，注冊(cè)資本132050.8萬(wàn)元，由昌平國(guó)資委、北京昌鑫建設(shè)投資、昌平房地產(chǎn)分別持股96.2136%、3.1049%、0.6816%，法人兼董事長(zhǎng)為高建勛。

其中，二股東和三股東背后是昌平國(guó)資委和未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)。有意思的是，銘嘉地產(chǎn)也是未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)的三股東。

過(guò)去，銘嘉地產(chǎn)常常作為資方，出現(xiàn)在土拍場(chǎng)。它的地產(chǎn)朋友圈，除了北京城建，還包括招商蛇口。

銘嘉地產(chǎn)和招商蛇口曾在10年前牽手，以總價(jià)超60億元，拿下昌平南邵兩宗住宅用地，創(chuàng)下了彼時(shí)區(qū)域內(nèi)的樓面最高價(jià)，樓面價(jià)分別為3.38萬(wàn)元/平米、3.52萬(wàn)元/平米。

目前，它名下涉及地產(chǎn)的子公司，包括北京藍(lán)華宇房地產(chǎn)、北京招商局銘嘉房地產(chǎn)、北京銘嘉嘉業(yè)、北京銘嘉科創(chuàng)開發(fā)建設(shè)、北京銘嘉科建開發(fā)建設(shè)等。

除了地產(chǎn)，銘嘉還投資了北京銘嘉亮點(diǎn)固廢資源化利用有限公司和北京昌平生命谷醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）。

再來(lái)看看銘嘉地產(chǎn)此次相中的南邵地塊：

它的用地規(guī)模69581.739 平方米，地上建筑規(guī)模69269.556 平方米，包括4幅子地塊：CP00-1201-0013 地塊的土地金額為 25829 萬(wàn)元，CP00-1201-0015、0016地塊為 51628 萬(wàn)元，CP00-1201-0039 地塊為 91343 萬(wàn)元。

其中，CP00-1201-0016 地塊為幼兒園用地 ，用地規(guī)模4800平方米，規(guī)劃12班幼兒園，需由銘嘉地產(chǎn)建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門。

其余三宗都是住宅用地，北側(cè)的0039地塊是3塊宅地中素質(zhì)最好的，面積最大，約3.54萬(wàn)平方米，地形規(guī)整，南北短而東西長(zhǎng)，面寬資源好。

南側(cè)的0013和0015地塊，一西一東，建面分別為1萬(wàn)平米和2萬(wàn)平米。出讓文件顯示，鼓勵(lì)0013與0015地塊地下空間進(jìn)行連通，未來(lái)社區(qū)整體性更強(qiáng)。

此外，0015地塊規(guī)劃 1 座中低壓調(diào)壓箱；0039地塊規(guī)劃 1 座中低壓調(diào)壓箱，1 座分布式能源站（750-1300㎡/座），1 座電信機(jī)房(70 ㎡/座)，1座有線電視機(jī)房(50 ㎡/座)。

限高方面，0013地塊、0015、0039地塊分別為18米、18 米（局部24米）、18米，綠地率均為30%。

住宅用地最大亮點(diǎn)是，容積率低至1.01，可以打造別墅+5-6層洋房。

畢竟它東邊一路之隔就是融創(chuàng)長(zhǎng)灘壹號(hào)，以灣居疊拼別墅和觀山寬景洋房為主。

配套方面，周邊有路勁世界廣場(chǎng)、白浮泉公園等施，還有昌平新城濱河森林公園，地鐵最近的是昌平線南邵站。

除居住用地外，街區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有多幅教育用地，從幼兒園到九年一貫制學(xué)校、24班高中，一應(yīng)俱全。另有社區(qū)會(huì)客廳、衛(wèi)生服務(wù)站、養(yǎng)老驛站、社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)站等配套用地。

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銘嘉地產(chǎn)收入囊中的新地塊，位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，六環(huán)外。

但南邵的房子有多難賣？看看新盤凌雲(yún)頌就知道。

取證4個(gè)多月，“貼牌”龍湖的凌雲(yún)頌僅有47套網(wǎng)簽，去化率8%，成交額1.83億元。

這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就砸了13.69億元，目前地價(jià)履蓋率約13%。

進(jìn)入2026年，凌雲(yún)頌每個(gè)月網(wǎng)簽都是個(gè)位數(shù)。

根本原因就一句話：昌平樓市的壓力，實(shí)在太大了。

看看這一長(zhǎng)串名單就知道競(jìng)爭(zhēng)有多激烈：北京國(guó)賢府一二期、星耀未來(lái)、清樾府、國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來(lái)、建發(fā)觀堂府，中海未來(lái)之鏡、國(guó)譽(yù)星城等。

去年昌平的供應(yīng)量，妥妥突破1萬(wàn)套，堪比豐臺(tái)。

豐臺(tái)現(xiàn)在什么狀態(tài)？一個(gè)字：卷。價(jià)格戰(zhàn)打得飛起。

過(guò)去，昌平還能靠海淀外溢購(gòu)買力撐著，可最近一年多，海淀自己土地供應(yīng)大增，購(gòu)買力已經(jīng)不太夠分。

今年上半年，昌平樓市更熱鬧，東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地國(guó)賢府PARK、未來(lái)科技城南區(qū)的星寰時(shí)代三個(gè)項(xiàng)目會(huì)同臺(tái)競(jìng)技。

這三位“火槍手”，個(gè)個(gè)位置能打，地鐵加持，“好房子”產(chǎn)品力在線，將成為今年昌平樓市主力軍。

相比朱辛莊、歇甲村等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，產(chǎn)業(yè)布局稍弱，配套正在完善。