來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

封面&頭圖來源 · 視覺中國

過去一年，是深圳商業(yè)“規(guī)模擴張”的巔峰之年，全年181萬㎡的新增供應(yīng)量創(chuàng)下近五年新高；而進入2026年，市場驟然按下“減速鍵”，預(yù)計新增供應(yīng)僅約50萬㎡，不及上一年度的三分之一，迎來近十年的“供應(yīng)冰點”。

然而，“冰點”表象之下，潛藏著即將引爆城市的“高光熱流”。2026年11月，亞太經(jīng)合組織（APEC）將在深圳舉行，全年300余場配套活動將把這座“創(chuàng)新之都”推向全球聚光燈下。

當(dāng)“跑馬圈地”的時代落幕，“精耕細作”的新周期正式開啟。唯有讀懂“冰點”邏輯、抓住“APEC”紅利、并在存量中挖掘無限可能的參與者，方能重構(gòu)深圳商業(yè)的世界級新圖景。

01.

復(fù)盤2025

新開商業(yè)報告

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年末，深圳在營存量集中式商業(yè)項目超340個，總存量商業(yè)面積逾2097萬方，人均商業(yè)面積持續(xù)攀升，達1.1㎡/人，市場競爭進入“深水區(qū)”。其中，2025年深圳新開集中式商業(yè)186萬方，創(chuàng)下近四年新高，新增供應(yīng)較2024年大幅增長36%，其中體量大于3萬方的商業(yè)項目15個。

超級IP入局，

非標(biāo)與主題商業(yè)成為“生存法則”

2025年不再是簡單的盒子Mall復(fù)制年，而是“超級內(nèi)容”的元年。

■文旅破局：前海·華發(fā)冰雪世界以“全球最大室內(nèi)滑雪場”為核心，構(gòu)建“滑雪+商業(yè)+酒店”微度假閉環(huán)，開業(yè)即引爆親子與年輕客群，有望成為大灣區(qū)現(xiàn)象級旅游目的地。灣區(qū)之眼（全球最大書城+商業(yè)）試運營凸顯“文化+商業(yè)”屬性，將閱讀文化與商業(yè)深度融合，試運營期間展現(xiàn)出強大文化吸附力，成為新的城市文化客廳。

■藝術(shù)領(lǐng)航：深圳灣萬象城二期與深圳灣文化廣場接連亮相，鞏固后海作為“奢侈品與文化藝術(shù)高地”的地位；K11 ECOAST將“藝術(shù)商業(yè)”理念推向新高度，通過公共藝術(shù)裝置、生態(tài)空間及首店矩陣，打造新型濱海商業(yè)體驗。與其毗鄰的太子灣花園城villa街區(qū)，以低密度開放式形態(tài)提供區(qū)別于盒子Mall的“松弛感”社交空間，兩者互補激活太子灣片區(qū)。

■青年文化：大灣區(qū)首座大悅城落子寶安，以潮流首店與文創(chuàng)空間重塑片區(qū)基因，開業(yè)半年銷售額即達10億元。

上：深圳灣萬象城二期

下左：太子灣花園城villa街區(qū)

下右：K11 ECOAST

區(qū)域分化：

西部引領(lǐng)、中軸煥新、外圍補位

截至2025年底，深圳集中式商業(yè)整體分布上，西部（寶安、南山）與東部人口大區(qū)（龍崗）構(gòu)成核心引擎，福田、龍華穩(wěn)居第二梯隊，而羅湖面臨存量煥新壓力。其中，寶安區(qū)以量稱雄，453萬㎡總體量獨占鰲頭；福田區(qū)以‘質(zhì)’立足，10個S/A級高能級項目拔得頭籌。

聚焦到2025年，深圳新開商業(yè)項目主要分布在寶安、南山、福田、羅湖、坪山、光明六大行政區(qū)，呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域發(fā)展策略。

■西部領(lǐng)跑：體量爆發(fā)，轉(zhuǎn)型消費高地。寶安區(qū)以斷崖式優(yōu)勢成為年度供應(yīng)第一大區(qū)，新增商業(yè)總體量達76.11萬㎡，占總供應(yīng)的41.8%。隨著大悅城、懷德萬象匯、華發(fā)冰雪世界等重磅項目入市，寶安已從“制造大區(qū)”徹底轉(zhuǎn)型為“消費高地”。

■老區(qū)煥新：存量煥新，激活城區(qū)商業(yè)活力。受限于土地稀缺，福田、羅湖全面轉(zhuǎn)向“存量改造”主賽道，通過物業(yè)升級挖掘商圈新活力。從平安金融中心商場（更名深圳PA mall）、深圳城市廣場（更名深圳iN城市廣場）的煥新歸來，到東門商圈借勢“二次元文化”的主題激活，核心區(qū)正通過“逆生長”重塑價值。羅湖益田假日廣場則是羅湖大型舊村改造城市更新的最新力作。

■外區(qū)補位：配套完善，填補區(qū)域空白。外圍區(qū)域不再是被遺忘的角落。坪山區(qū)迎來潮悅薈、鳳凰安薈鄰、百佳華佳漾里等多個項目，商業(yè)配套日益完善；光明區(qū)則有光明星河COCO City亮相，填補區(qū)域大型商業(yè)空白。特別是人才安居集團打造的多個“安薈鄰”社區(qū)商業(yè)，精準(zhǔn)解決了大型居住區(qū)“最后一公里”的消費需求。

02.

人氣真相

從“體量通吃”到“內(nèi)容為王”

在超2000萬㎡的存量紅海中，單純靠“大盒子”通吃的時代已徹底終結(jié)。結(jié)合2025年度《深圳購物中心月度人氣榜單》數(shù)據(jù)，深圳商業(yè)客流呈現(xiàn)出“頭部巨頭筑高墻、腰部項目拼刺刀、細分賽道出黑馬”的鮮明分層特征。商業(yè)流量開始向具備“強內(nèi)容力”與“強場景力”的核心商圈聚攏，“馬太效應(yīng)”愈發(fā)顯著。

頭部固化與新王沖擊：

護城河夯實

在超大型項目（>15萬方）梯隊中，壹方天地、前海壹方城、萬象天地、卓悅中心、深業(yè)上城、坂田萬科廣場這六大項目憑借巨大的體量、全業(yè)態(tài)覆蓋及成熟的運營體系，構(gòu)建了極高的護城河，長期霸榜。

與此同時，大悅城、K11 ECOAST、深圳灣萬象城二期、懷德萬象匯等新晉巨頭憑借獨特的內(nèi)容基因，在開業(yè)期迅速卡位，改寫了超大型項目的版圖。但這些新項目能否走向“長紅”，仍需時間檢驗其持續(xù)運營能力。

腰部危機與尾部韌性：

冰火兩重天

■腰部混戰(zhàn)（10-15萬方）：是競爭最慘烈的“腰部戰(zhàn)場”，新老交替頻繁，人氣排名波動劇烈。前海歡樂港灣、KK ONE、福田星河COCO Park、皇庭廣場等始終穩(wěn)居前十。南山海岸城、布吉萬象匯、中航城君尚等老牌項目排名時有波動，在其他項目（如羅湖益田假日廣場、萬象前海等）發(fā)力時，排名受到影響。

■尾部韌性（<10萬方）：光明藍鯨世界、仁恒夢中心、領(lǐng)展中心城、星河WORLD·COCOPark等社區(qū)型/區(qū)域型項目，依靠高頻剛需服務(wù)成為客流“定海神針”。主題商業(yè)憑借“垂直深耕”展現(xiàn)出驚人的黑馬潛質(zhì)：PA mall以高比例餐飲與運動潮流定位實現(xiàn)人氣逆襲；萬象食家借“市集+商業(yè)”的獨特形態(tài)持續(xù)吸附年輕客群；大運天地與中洲灣C Future City則緊扣粉絲與賽演經(jīng)濟，在漫展、演唱會等特定節(jié)點爆發(fā)驚人流量。

核心商圈雙極驅(qū)動格局

商業(yè)流量進一步向城市超級商圈聚集。以12月為例，“福田-CBD”與“前海-寶中”兩大商圈合計貢獻了人氣榜單三分之一的席位，形成了“新老并存、互補共生”的生態(tài)結(jié)構(gòu)，極大地拓寬了客流護城河。

福田-CBD：依托卓悅中心、星河COCO Park等密集矩陣，打通從“高端奢華”到“潮流社區(qū)”的全維消費鏈條，以全業(yè)態(tài)覆蓋固化中心地位。

前海-寶中：匯聚前海壹方城、歡樂港灣及海雅繽紛城等巨艦，憑借超大體量+差異化定位實現(xiàn)客群無縫銜接，以強區(qū)域吸附力重塑西部消費版圖。

在贏商網(wǎng)看來，人氣榜單的更迭揭示了一個殘酷而清晰的現(xiàn)實：未來的商業(yè)競爭不再是“誰更大”，而是“誰更懂生活”、“誰更有趣”。 在存量深耕的下半場，唯有將空間轉(zhuǎn)化為內(nèi)容場域，將客流轉(zhuǎn)化為情感連接，方能穿越周期，贏得人心。

03.

內(nèi)容競賽

首發(fā)成激活空間的“超級引擎”

從商業(yè)載體的品牌與空間內(nèi)容運營來看，首發(fā)經(jīng)濟不再僅僅是品牌落地的儀式，更演變?yōu)橘徫镏行募せ羁臻g活力、重構(gòu)消費場景的“超級引擎”。在供應(yīng)見頂?shù)谋尘跋?，誰能搶占“首發(fā)”高地，誰便掌握了流量的主動權(quán)。

資源集聚：

頭部虹吸，強者恒強

首店資源的分布呈現(xiàn)出極致的“馬太效應(yīng)”，向高能級載體高度集中。全國及華南首店共269家（占比44%），其中華南首店同比激增48.2%，彰顯深圳作為品牌布局大灣區(qū)“首選門戶”的戰(zhàn)略定力。

標(biāo)桿壟斷：14家購物中心收割了全市超七成的首店資源。其中，深圳灣萬象城、萬象天地、前海壹方城聯(lián)手吸納了全市超40%的首店份額。深圳灣萬象城憑借二期入市契機，以150+家首店榮登年度“收割王”；萬象天地鎖定年輕潮人輸出69家首店；前海壹方城則高效輻射家庭客群，貢獻45家首店。

梯隊穩(wěn)固：星河COCO Park、深業(yè)上城等成熟項目憑精準(zhǔn)調(diào)改，年均穩(wěn)定輸出20+家；而大悅城、K11 ECOAST等新晉巨頭則憑借獨特的內(nèi)容基因，在開業(yè)期迅速卡位，搶占市場熱度。

非標(biāo)突圍：太子灣花園城VILLA街區(qū)、Kaledo嘉樂道等特色街區(qū)型項目，重點引入小眾餐飲、潮流體驗類首店，契合年輕消費群體的個性化需求。

品牌進化：

從“賣貨”到“賣生活方式”

2025年落地的超600家首店，這些新首店基本告別了傳統(tǒng)“貨架式”陳列，全面邁向“體驗場”敘事，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)顯著的“去標(biāo)準(zhǔn)化”特征：

■場景沉浸化：品牌爭相打造兼具社交傳播與沉浸感的“概念店”。如霸王茶姬以“超級茶倉”打破柜臺界限，云貴菜系以“山野自然風(fēng)”重塑就餐氛圍，將供應(yīng)鏈優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為可視化的美學(xué)景觀。

■功能社群化：門店升級為特定人群的聚集地。安踏籃球競技店、Snow Peak露營生活館、海底撈“人寵共餐”店，通過嵌入互動設(shè)施與專屬服務(wù)，提供極致的情緒價值與歸屬感，讓門店成為線下社群基地。

■服務(wù)極致化：融合科技定制（科蘭黎皮膚實驗室）、文化非遺（潮宏基花絲鑲嵌）及IP朝圣（泡泡瑪特主題店），以“非標(biāo)店型”打破傳統(tǒng)邊界，重塑消費認知。

活動升維：

從“展銷柜臺”到“城市事件”

全年347場高能級首發(fā)活動，構(gòu)建起“立足灣區(qū)、輻射全國”的強大引力場。購物中心作為絕對主戰(zhàn)場（占比60.2%），推動活動形態(tài)發(fā)生質(zhì)變。

■快閃復(fù)合化：近半數(shù)活動進化為“快閃店（Pop-up）+互動體驗”的復(fù)合模式，拒絕單純的商品堆砌，強調(diào)沉浸式轉(zhuǎn)化與用戶交互。

■視覺社交化：主題美陳與藝術(shù)展覽占比超四分之一。高顏值的視覺裝置成為低成本傳播的“社交貨幣”，印證了購物中心正從交易場所升維為具有文化格調(diào)的“城市客廳”。

■內(nèi)容留客化：演藝與文化科普類活動雖總量不大，卻以極高的用戶停留時長和情感連接度，成為構(gòu)建用戶粘性、對抗周期波動的關(guān)鍵磁場。

（詳見：）

04.

2026前瞻：

在“冰點”中抓住“三重機遇 ”

2026年，深圳商業(yè)市場將迎來極具戲劇性的“雙重變奏”：一方面，新開商業(yè)供應(yīng)量跌至近十年谷底（預(yù)計僅50萬㎡），進入“存量深耕”的冰點期；另一方面，亞太經(jīng)合組織（APEC）將在深圳舉行，全年約300場配套活動將把深圳推向全球聚光燈下，帶來前所未有的高光時刻。（詳情：）

2026深圳籌開商業(yè)項目清單

在供應(yīng)冰點與APEC盛會的雙重變奏下，以下三大機遇值得重點關(guān)注：

機遇一：

借勢APEC，做高“國際范”

2026年APEC峰會將是深圳商業(yè)邁向國際化、高端化的超級催化劑。預(yù)計全年約300場活動（涵蓋人工智能、數(shù)字貿(mào)易、綠色經(jīng)濟等），特別是11月的領(lǐng)導(dǎo)人非正式會議及工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會，將帶來數(shù)萬人的全球政商精英客流。

如福田CBD-香蜜湖-深業(yè)上城，作為核心政務(wù)與商務(wù)接待區(qū)，將迎來品牌展示與高凈值客群轉(zhuǎn)化的黃金期；南山后海/深圳灣依托總部經(jīng)濟與濱海景觀，將成為展示深圳“科技+時尚”形象的首選地。

APEC的國際關(guān)注度還將加速品牌首店落地，高端定制、藝術(shù)展覽、商務(wù)宴請及融合非遺、科技互動、本土設(shè)計的體驗式零售業(yè)態(tài)，將成為講述"深圳故事"的最佳載體。

機遇二：

死磕存量，做深“精細化”

存量項目正通過“微改造”與“業(yè)態(tài)重構(gòu)”挖掘存量價值，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為品牌形象展示與城市文化打卡的窗口。

■東門-人民南商圈：名創(chuàng)優(yōu)品深圳旗艦店的開業(yè)，意味著東門正從“大眾批發(fā)街”向“潮流品牌展示街”轉(zhuǎn)型。金光華廣場通過外立面改造煥新，不僅提升了建筑美學(xué)，更將其打造為區(qū)域新的商業(yè)打卡點，以“顏值經(jīng)濟”吸引年輕客流回流老牌商圈。太陽百貨即將啟動整體外立面改造和頂樓煥新；老國貿(mào)商城亦將在2026年蝶變歸來。

■福田CBD商圈，已進入“螺螄殼里做道場”的精細化運營階段，在營項目通過局部空間的精準(zhǔn)調(diào)改，激活存量資產(chǎn)的毛細血管。如卓悅中心北區(qū)調(diào)改煥新，皇庭廣場B2層調(diào)改煥新等，均以小切口撬動大流量。

機遇三：

搶占文旅風(fēng)口，布局都市度假消費帶

隨著大梅沙、大鵬樂高樂園等項目的推進，東部文旅商業(yè)配套將迎來品牌入駐的黃金窗口期?；仡?025年，阿那亞、華潤置地、鴻榮源、中旅、復(fù)星等企業(yè)均與大鵬新區(qū)簽署投資協(xié)議，未來發(fā)展機會持續(xù)關(guān)注。對于運營商與品牌方，可關(guān)注東、西部"小而美"點位，承接全市乃至大灣區(qū)的周末微度假客流，在文旅賽道提前卡位。

2026年的深圳商業(yè)，是一場從“拼體量”到“拼內(nèi)容”的轉(zhuǎn)型期。在“十年冰點”的表象下，蘊藏著輕資產(chǎn)擴張、垂直賽道爆發(fā)、存量價值重塑的巨大新機。

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