來源：大偉看樓市

2026丙午馬年開春，中國房地產(chǎn)市場迎來意料之外的轉(zhuǎn)折信號。隨著國家統(tǒng)計局3月16日發(fā)布的2026年2月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)落地，疊加中指研究院、58安居客等機構(gòu)的補充監(jiān)測，一個明確的趨勢已然顯現(xiàn)：在全國樓市整體仍處于調(diào)整周期的背景下，北京、上海兩大核心城市房價率先開啟上漲通道，打破了此前市場對“小陽春乏力”的普遍預(yù)期，成為馬年樓市最引人關(guān)注的“意外炸場”事件。這一現(xiàn)象并非偶然的短期波動，而是政策引導(dǎo)、供需失衡、預(yù)期修復(fù)多重因素共振的結(jié)果，既折射出核心城市樓市的獨特韌性，也暗藏著行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深層邏輯，值得市場各方深入解讀與理性看待。

本次京滬房價上漲，最核心的支撐是官方數(shù)據(jù)的明確佐證，且呈現(xiàn)出清晰的量價聯(lián)動特征，徹底打破了此前持續(xù)11個月的單邊下跌態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%；上海新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，兩大城市實現(xiàn)新房、二手房價格同步止跌轉(zhuǎn)漲，這是自2025年4月以來的首次同步上漲，信號意義尤為突出。從高頻數(shù)據(jù)來看，市場活躍度的提升更為明顯：上海自2月25日“滬七條”新政落地后，3月1日至10日二手房網(wǎng)簽總套數(shù)達(dá)8467套，粗略推算全月成交量大概率突破1.5萬套的市場“枯榮線”，其中3月7日單日成交1324套，創(chuàng)下2020年以來單日交易量第八高。

北京市場同樣表現(xiàn)亮眼，盡管政策調(diào)整力度相對溫和，但市場復(fù)蘇勢頭穩(wěn)健。1-2月北京二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬套，高出近十年同期平均水平兩千余套，二手住房套均總價上漲近10萬元。通州區(qū)一位資深中介透露，熱門小區(qū)一套房子往往有七八組客戶談價，買家急于入市鎖定房源，賣家則持觀望態(tài)度等待合理成交價，供需兩端的活躍度較去年同期顯著提升。此外，北京海淀區(qū)推出的“海青安居”政策，為重點產(chǎn)業(yè)應(yīng)屆畢業(yè)生提供每月1000元、最長2年的安居補貼，進(jìn)一步激活了剛需群體的購房需求，為房價企穩(wěn)上漲注入動力。這種量價齊升的態(tài)勢，區(qū)別于以往的短期炒作，彰顯出市場復(fù)蘇的真實性與可持續(xù)性。

深入剖析可見，京滬房價的突發(fā)上漲，核心驅(qū)動力來自政策端的“精準(zhǔn)滴灌”與供需關(guān)系的邊際改善。2026年開年以來，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)“自上而下協(xié)同發(fā)力”的態(tài)勢，全國前兩月已發(fā)布100多條調(diào)控政策，而京滬作為核心城市，政策優(yōu)化更具針對性與實效性，精準(zhǔn)聚焦剛需與改善型需求，切實降低購房門檻與資金成本。上海“滬七條”堪稱年內(nèi)最重磅的樓市新政，不僅將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房的社保年限從3年大幅縮短至1年，估算可增加潛在購房人群至少9萬人，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關(guān)優(yōu)惠，最高額度可達(dá)324萬元，大幅降低了剛需群體的月供壓力，政策落地后首個周末，二手房線上咨詢量較1月周末日均上升48%。

北京則受益于前期政策“組合拳”的滯后效應(yīng)，2025年12月出臺的政策延續(xù)“五環(huán)內(nèi)外”分區(qū)施策邏輯，五環(huán)內(nèi)非京籍社保/個稅年限由5年降至2年，五環(huán)外降至1年，同時降低二套公積金貸款首付比例，優(yōu)化多子女家庭購房資格。這些政策經(jīng)過一段時間的傳導(dǎo)，在2026年節(jié)后逐步提振市場信心，為房價企穩(wěn)上漲奠定了堅實的成交量基礎(chǔ)。從供需層面來看，京滬二手房庫存去化周期的改善，成為房價上漲的重要支撐。中金公司研究顯示，2025年下半年以來，北京、上海二手房掛牌量持續(xù)下行，兩地去化周期已基本回到房價有望企穩(wěn)的區(qū)間范圍內(nèi)。與過往不同，本次掛牌量下行并非源于成交加速，而是來自可出售體量和業(yè)主出售意愿的下降，表現(xiàn)為新掛量減少、撤牌量增多，這一現(xiàn)象被認(rèn)為是社會庫存自然觸底的體現(xiàn)。

庫存壓力的緩解，使得市場供需關(guān)系從“買方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變，業(yè)主惜售情緒上升，報價趨于堅挺，議價空間從過去的10%-15%收窄至5%以內(nèi)，部分小戶型、低總價剛需房源甚至出現(xiàn)“當(dāng)天看房即成交”的現(xiàn)象。同時，京滬作為人口持續(xù)流入的核心城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性，決定了住房需求的剛性支撐，這也是其能夠率先走出調(diào)整、實現(xiàn)房價上漲的根本原因。此外，2026年政府工作報告中，房地產(chǎn)表述從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，明確聚焦民生保障、新房與二手房協(xié)同去庫存、“好房子”落地等核心目標(biāo)，標(biāo)志著行業(yè)正式告別規(guī)模競賽，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，這種政策導(dǎo)向也進(jìn)一步穩(wěn)定了市場預(yù)期。

需要明確的是，本次京滬房價上漲并非“全面普漲”，而是呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特征，這也是馬年小陽春樓市的重要特點，更是市場理性復(fù)蘇的體現(xiàn)。從區(qū)域來看，上漲主要集中在核心城區(qū)和優(yōu)質(zhì)板塊，如上海外環(huán)內(nèi)、北京五環(huán)內(nèi)的成熟社區(qū)，以及近地鐵、靠產(chǎn)業(yè)園的品質(zhì)樓盤，這些區(qū)域憑借完善的配套與稀缺的資源，成為價格上漲的主力；而遠(yuǎn)郊區(qū)縣房價仍保持平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至仍有小幅回調(diào)，形成“核心領(lǐng)跑、局部企穩(wěn)”的分化格局。從戶型來看，小戶型、中低價位的剛需房源成為成交主力，上海新政對非戶籍人群的傾斜，進(jìn)一步放大了這類房源的需求，推動其價格率先上漲；而大戶型、高總價的改善型房源，成交雖有回暖，但價格漲幅相對溫和。

從同比數(shù)據(jù)來看，京滬房價仍處于下行區(qū)間，2月份北京、上海二手住宅價格同比分別下降8.4%和6.2%，這意味著市場復(fù)蘇仍需時間，尚未進(jìn)入全面上漲階段。這種結(jié)構(gòu)性分化，充分說明當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于“局部萌動”階段，尚未形成全面回暖的態(tài)勢，也印證了經(jīng)濟學(xué)家任澤平提出的“二八分化”預(yù)判——未來20%的核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊將實現(xiàn)企穩(wěn)回升，而80%的非核心區(qū)域仍將處于調(diào)整筑底階段。這種分化格局，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性的體現(xiàn)，也是“房住不炒”定位深入落實的結(jié)果，徹底打破了過去“閉眼買房都能漲”的舊邏輯。

京滬房價開漲這一“意外信號”，對全國房地產(chǎn)市場的影響深遠(yuǎn)且持久。從行業(yè)層面來看，兩大核心城市的率先企穩(wěn)，打破了全國樓市“單邊下行”的預(yù)期，形成“一線領(lǐng)漲、二線跟漲”的傳導(dǎo)鏈條，目前廣州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出現(xiàn)明顯環(huán)比上漲，越來越多的城市加入止跌回升的行列，為全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)復(fù)蘇注入信心。同時，這一變化也印證了“政策底、市場底、信心底”三重共振的成效，自然資源部38號文嚴(yán)控土地新增供給、政府工作報告明確“去庫存”目標(biāo)等政策，從根源上扭轉(zhuǎn)了行業(yè)供需格局，推動行業(yè)從規(guī)模競賽向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

展望未來，京滬房價能否持續(xù)企穩(wěn)上漲，仍面臨多重考驗，市場復(fù)蘇將呈現(xiàn)“溫和漸進(jìn)、分化加劇”的態(tài)勢。從有利因素來看，政策紅利將持續(xù)釋放，各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，聚焦剛需與改善需求，打通新房與二手房交易循環(huán)，同時存量土地盤活、二手房收儲等政策將進(jìn)一步優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，為房價穩(wěn)定提供支撐。此外，京滬人口持續(xù)流入的趨勢未變，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性將長期支撐住房需求，為房價提供堅實的基本面支撐。但同時也需警惕潛在風(fēng)險：若未來核心城市宅地新供體量超預(yù)期增加，或二手房掛牌量大幅反彈，可能會對房價形成壓力；全國樓市整體仍處于調(diào)整周期，二三線城市復(fù)蘇節(jié)奏滯后，部分庫存壓力較大的三線城市仍面臨去化困難、價格承壓的局面，難以形成全面回暖的態(tài)勢。

對于普通人而言，京滬房價上漲既帶來機遇也帶來考驗。剛需群體可借助當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，聚焦核心板塊的剛需房源，實現(xiàn)安居需求，但需理性判斷自身支付能力，避免盲目跟風(fēng)；改善型群體可把握市場窗口期，優(yōu)化資產(chǎn)配置，選擇品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的房源；而投資群體則需摒棄“買房必漲”的舊思維，認(rèn)清樓市結(jié)構(gòu)性分化的趨勢，謹(jǐn)慎布局。

綜上，2026馬年小陽春京滬房價打破觀望、直接上漲，是政策、供需、預(yù)期多重力量共振的結(jié)果，是核心城市樓市韌性的體現(xiàn)，也是行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中的階段性特征。這一“炸場”信號并非樓市全面回暖的標(biāo)志，而是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的開始。未來，隨著政策的持續(xù)優(yōu)化、庫存的進(jìn)一步消化和市場信心的逐步修復(fù)，京滬樓市有望保持平穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，但整體仍將呈現(xiàn)“核心領(lǐng)跑、局部企穩(wěn)”的分化格局。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，告別普漲時代、聚焦核心價值、回歸居住本質(zhì)，將成為未來長期的發(fā)展主線，而京滬房價的這一輪上漲，無疑為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。