近年來，越來越多的開發(fā)商在“實景示范區(qū)”上下功夫，讓購房人士對項目有更加具體的感知，降低購房者對于“貨不對板”的擔憂。

然而，近日，位于上海閔行區(qū)的安高·申隴院項目，有多位業(yè)主向新聞晨報·申度新聞反映，買房時，開發(fā)商將氣派的小區(qū)會所作為“實景示范區(qū)”和售樓處開放，宣傳“所見即所得”。但如今，他們卻被告知，大家以為的會所一樓，將在內(nèi)部進行拆改，后期實際是物業(yè)辦公室、廁所等。此外，在各種物料上作為宣傳重點的會所旋轉(zhuǎn)樓梯，也可能面臨拆除。這樣的“爆改”，讓許多業(yè)主無法接受。

視頻：會所一樓要“爆改”成物業(yè)用房和廁所？安高·申隴院業(yè)主質(zhì)疑“實景示范區(qū)”涉嫌虛假宣傳！ 宣傳“所見即所得”如今要拆改？

“你看現(xiàn)在一樓多漂亮通透，但今后可能就不是這個樣子了?！?月19日，在安高·申隴院小區(qū)進門處，業(yè)主林先生（化名）指著眼前一組以玻璃幕墻為特色的建筑向記者表示，今年1月，小區(qū)業(yè)主們意外從開發(fā)商處得知，該處一樓要進行改造，后期作為物業(yè)辦公室、廁所等使用。

林先生是安高·申隴院四批次購房業(yè)主。他告訴記者，2025年5月，他和家人前來看房時，銷售人員告訴他，會所部分是“實景呈現(xiàn)”“所見即所得”。眼前漂亮的“實景示范區(qū)”，讓林先生和家人對該項目的交付能力很有信心，成為打動他們的重要因素。

記者實地走訪看到，林先生所說的“會所”分為一樓和地下一樓，目前，一樓和地下一樓部分區(qū)域作為售樓處使用。一樓整體寬敞通透，擺放了沙發(fā)、桌子等。在室外，透過玻璃幕墻向內(nèi)看去非常漂亮。地下一樓除了茶歇區(qū)域外，還包含瑜伽房、游泳池、健身房等。兩層樓之間由電梯及一座旋轉(zhuǎn)樓梯連接。

“這座旋轉(zhuǎn)樓梯，此前一直是開發(fā)商宣傳的亮點，現(xiàn)在開發(fā)商告訴我們，樓梯可能也要拆除?！绷窒壬氩煌?，“都說是所見即所得了，怎么事后還能變樣呢？”

“開發(fā)商說，他們報規(guī)的時候，一樓就是按照物業(yè)辦公用房、廁所和智能快遞柜用房報的，報規(guī)的時候也沒有這個旋轉(zhuǎn)樓梯，所以最終他們也只能按照報規(guī)要求來呈現(xiàn)?！蓖瑸樗呐钨彿繕I(yè)主的胡先生（化名）想不通，“既然一開始就不可能保留，那為什么要大力宣傳所謂‘實景’呢？”

胡先生打開上海安高申隴院官方微信視頻號于2025年4月30日發(fā)布的一段視頻，該視頻配文提到“實景示范區(qū)已璀璨盛放”。視頻里，有會所一樓門廳的特寫鏡頭，并配字“約1700㎡下沉式海派會所”；還有旋轉(zhuǎn)樓梯的特寫鏡頭，配字“旋轉(zhuǎn)樓梯 漫步 百轉(zhuǎn)千回的海派雅致”，這些鏡頭均注明“示范區(qū)實拍視頻”。

此外，在上海安高申隴院官方小紅書賬號2025年5月7日的一篇帖子中，提到：“下沉會所/精裝大堂/實景樣板間已開放，所見即所得?！痹谠撈拥呐鋱D中，樣板間的部分有提示：“樣板間軟裝實拍圖，非交付標準，效果僅供參考”，但會所旋轉(zhuǎn)樓梯的配圖則無類似提醒。

在胡先生、林先生等業(yè)主看來，在這樣的宣傳下，業(yè)主理所當然會認為一樓、負一樓都是以“實景”呈現(xiàn)的“會所”，業(yè)主會“所見即所得”，“我們覺得他們只會撤掉像沙盤、屏幕這樣售樓處使用的設施，但萬萬沒想到要如此‘爆改’。這個建筑是玻璃幕墻，這下一眼看過去，都是辦公室、廁所，這是我們業(yè)主難以接受的。”

得知一樓內(nèi)部要拆改，業(yè)主狄女士（化名）第一時間向開發(fā)商要說法，“開發(fā)商說，他們已經(jīng)在‘客戶須知’里面告知過了，業(yè)主也都在‘客戶須知’上簽過字，所以業(yè)主應當是知情的?！?/p>

狄女士回憶，在認籌結(jié)束后，銷售讓她在指定的材料簽字，其中就有這個“客戶須知”。簽完后，“客戶須知”也被開發(fā)商回收。因此，當聽到開發(fā)商如此回應時，她要來一本“客戶須知”，才從里面翻到，在“客戶須知”內(nèi)，有一頁“項目會所重要信息告知”，展示了會所一層平面圖布局。

“平面圖上的字非常小，要湊得很近才能勉強看清是標注了物業(yè)用房、智能快件箱用房、衛(wèi)生間等等，圖紙上也的確沒顯示有旋轉(zhuǎn)樓梯?！钡遗坑行┛扌Σ坏?。

然而，對于這種“以小字呈現(xiàn)信息”的方式，狄女士和鄰居們并不買賬。

“既然和所謂的‘實景’有這么大的出入，那么他們應該以大字額外提醒，而不是將這一重要信息藏得這么深?！钡遗恐赋?，以沙盤為例，同樣的一組建筑，“智能快件箱用房”“景觀構(gòu)架”等都標注得清清楚楚，唯獨是作為物業(yè)用房和廁所的這部分，完全沒有標注，“這種‘雙標’讓我們不得不覺得，他們是在隱瞞信息，進行虛假宣傳?！?/p>

開發(fā)商稱已履行完整告知義務

3月19日，記者找到該項目開發(fā)商上海安高梅隴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就上述情況進行采訪。

3月21日，上海安高梅隴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司書面回復稱，該司高度重視業(yè)主訴求及媒體關(guān)切，就采訪提及的會所相關(guān)問題，依據(jù)項目規(guī)劃、銷售公示及實際情況正式回復如下：

“一、關(guān)于19#樓及周邊相關(guān)規(guī)劃情況

1.項目19#樓一層規(guī)劃用途為小區(qū)配套用房，包含物業(yè)用房、衛(wèi)生間、智能快件箱用房、門廳等功能。

2.項目19#樓負一層及周邊區(qū)域規(guī)劃為小區(qū)配套會所，面積約1700㎡，涵蓋泳池、健身房、會客區(qū)等功能。

二、關(guān)于銷售告知、前期宣傳相關(guān)說明

1.銷售階段，我司已就售樓處地上一層規(guī)劃用途、功能分割等信息，在銷售案場不利因素公示欄明示，并在業(yè)主簽署的《客戶須知》中明確載明，已履行完整告知義務。

2.宣傳材料中標注“實景圖”，為會所及售樓處實景場景展示，相關(guān)宣傳內(nèi)容真實、合規(guī)，不存在虛假宣傳、誤導消費者的情形。

我司始終按規(guī)劃與合同約定執(zhí)行，未隱瞞項目相關(guān)信息，相關(guān)銷售過程符合商品房銷售管理規(guī)范。

三、關(guān)于業(yè)主其他訴求的回應

19#樓一層規(guī)劃為政府批準核定的小區(qū)公共配套用房，其功能、布局需嚴格按照規(guī)劃批復執(zhí)行，無法擅自變更規(guī)劃用途。后續(xù)我司將在合規(guī)前提下加強同業(yè)主溝通，回應業(yè)主合理關(guān)切。

我司始終堅持合規(guī)開發(fā)、誠信經(jīng)營，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，妥善推進項目建設，按照合同約定履行交付工作?！?/p>

然而，針對該回應，業(yè)主林先生并不認可。

“開發(fā)商現(xiàn)在說一層規(guī)劃用途為小區(qū)配套用房，負一層才是會所?？伞蛻繇氈?，在一樓平面圖展示的那一頁，標題大字就寫著‘項目會所重要信息告知’，這不是矛盾了嗎？開發(fā)商說在銷售案場不利因素公示欄明示過，可3月15日我們業(yè)主拍攝的不利因素公示欄里，我們僅看到他們提到19幢有智能快件箱用房，完全沒看到廁所和物業(yè)用房的提示?！绷窒壬硎?。

宣傳“實景”又拆改或涉嫌虛假宣傳

如果僅憑“客戶須知”簽字，以及銷售案場的不利因素公示欄信息，開發(fā)商能否說已經(jīng)告知到位？業(yè)主認為開發(fā)商的做法涉嫌虛假宣傳，有沒有道理？

對此，上海信昌律師事務所高級合伙人蔣振偉律師表示，開發(fā)商的行為涉嫌虛假宣傳，其以“客戶須知”已簽字、銷售案場的不利因素公示欄信息為由主張已告知到位，在法律上很難站住腳。

蔣振偉律師認為，開發(fā)商在售樓處開放“實景示范區(qū)”，并通過官方社交媒體將會所一樓、負一樓及旋轉(zhuǎn)樓梯作為整體“實景”宣傳，這已構(gòu)成對小區(qū)公共設施具體、明確的允諾。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，這種宣傳若對合同訂立及房價有重大影響，應視為合同內(nèi)容。開發(fā)商若事后“爆改”物業(yè)用房、拆除樓梯，屬于典型的違約行為，也構(gòu)成了虛假宣傳。

“客戶須知”是開發(fā)商提供的格式條款。如果真如業(yè)主所說，開發(fā)商僅用“小字”在繁雜文件中隱藏關(guān)鍵設計變更，且銷售未特別提醒，那么屬于“不合理地免除自身責任”。根據(jù)《民法典》第四百九十七條，該條款可被認定為無效。

對于“實景將拆改”這種足以影響購房決策的重大不利因素，開發(fā)商必須以顯著方式提示并主動說明。若僅在“客戶須知”中夾雜平面圖，不符合“合理提示”要求，不能視為有效告知。

蔣振偉律師認為，開發(fā)商官方賬號發(fā)布的“實景圖”和視頻，目的是為了促進銷售，屬于商業(yè)宣傳活動，其性質(zhì)與售樓處沙盤、樓書無異。若開發(fā)商完全知曉報規(guī)方案與宣傳不符，卻仍按“實景”宣傳，吸引購房者下單，屬于典型的主觀故意。

如果“報規(guī)方案”與“宣傳實景”存在根本沖突，開發(fā)商應當在銷售時明確、顯著地告知購房者，而非利用“報規(guī)”作為事后毀約的理由。

那么，在“實景示范區(qū)”的“美顏”沖擊下，購房者應在哪些環(huán)節(jié)重點核查呢？

對此，蔣振偉律師建議：

首先，看規(guī)劃，不只顧看“美顏”。購房者應注意要求查看并拍照留存《建設工程規(guī)劃許可證》及附圖（總平面圖）。這是樓盤建設的法律依據(jù)，物業(yè)用房、公共設施的位置和性質(zhì)都在上面。開發(fā)商的“實景”和這張圖對不上，就是虛假宣傳。

其次，查“五證”，確保項目合法。應注意查看在售樓處公示欄核實項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。證件不齊，風險極大。

再次，留證據(jù)，特別是“承諾”。購房者可對沙盤、宣傳片、樓書、官方社交媒體宣傳內(nèi)容全面拍照、錄屏。將銷售關(guān)于“未來不會拆改”的口頭承諾，通過微信文字或錄音留存。這些是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

最后，簽合同，核實附圖附件。簽訂合同時，務必核對合同附件中的小區(qū)總平面圖是否與“實景示范區(qū)”一致。如發(fā)現(xiàn)“實景”在圖上顯示為“物業(yè)用房”，切勿簽字。