港務(wù)區(qū)，過去幾年西安樓市熱點(diǎn)板塊之一。

目前，港務(wù)區(qū)在售住宅項(xiàng)目容積率最低在2.2。

就在最近，隨著2宗住宅地塊規(guī)劃公示，1.2-2.1的容積率，將會(huì)成為港務(wù)區(qū)在售、待售住宅項(xiàng)目容積率最低的。

同時(shí)，西安各大區(qū)域，都正在拿出一些低容積率的地塊供應(yīng)，提升土地的整體質(zhì)素。

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容積率1.2-2.1，港務(wù)區(qū)2宗地塊規(guī)劃公示

2026年3月20日，西安浐灞國際港自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《西安浐灞國際港自然資源和規(guī)劃局關(guān)于DB-CBG-24-02-01（GW3-12-1-3號(hào)宗地）、DB-CBG-24-02-02（GW3-12-1-4號(hào)宗地）地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃的公示（公示期限7天）》。

這兩宗地整體位于浐灞國際港港務(wù)大道以東、駿馬路以南，土地面積分別為36.881畝、43.623畝，土地用途均為住宅用地，容積率1.2-2.1，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。

從這兩宗地所處的位置來看，均位于港務(wù)大道沿線，地塊的北側(cè)是匯悅城，南側(cè)是西安知識(shí)產(chǎn)權(quán)法庭，東側(cè)是西安港科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。

在港務(wù)區(qū)的各大板塊中，港務(wù)大道沿線雖然發(fā)展起步較早，但在過去十年的開發(fā)熱潮中，實(shí)際上進(jìn)駐的房企并不多，僅有華潤(rùn)、廣匯在沿線有項(xiàng)目開發(fā)。

因此，港務(wù)大道沿線也是目前港務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，此次公示的這2宗地北側(cè)的匯悅城，二手房成交價(jià)目前基本在0.8萬元/㎡左右。品質(zhì)稍微好點(diǎn)的華潤(rùn)紫云府，二手房成交價(jià)基本在萬元出頭。

目前，這兩塊地周邊的配套主要是地鐵14號(hào)線、陸港五小、啟航公園，另外距離熱雪奇跡也是非常近的。

這兩塊地最大的看點(diǎn)實(shí)際上不是其地段，而是其容積率。

港務(wù)區(qū)目前在售的大多數(shù)住宅項(xiàng)目容積率在2.5，個(gè)別項(xiàng)目容積率為2.2（金茂璞印云灣、山東健康同人樂府、中國鐵建西派昱府等）。

2.2，是港務(wù)區(qū)目前在售、待售住宅項(xiàng)目容積率最低。

因此，此次公示的這兩塊地，容積率只有1.2-2.1，更低的容積率，意味著更高的舒適度。

當(dāng)然，整個(gè)港務(wù)區(qū)目前住宅小區(qū)容積率最低的，應(yīng)該是全運(yùn)村甘棠苑南苑。全運(yùn)村甘棠苑這個(gè)小區(qū)分為南北兩個(gè)區(qū)，中間被港潤(rùn)路隔開。其中，南苑是純洋房，容積率僅有1.2左右！

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各區(qū)域紛紛拿出低容宅地

從容積率這個(gè)角度來講，大家一個(gè)很明顯的感受就是：這兩年西安新供應(yīng)的住宅地塊，容積率整體在降低。

特別是今年以來，市場(chǎng)大環(huán)境之下，西安各區(qū)域都在拿出一些低容積率的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行供應(yīng)，以此來提升開發(fā)商拿地的積極性。

本月，金茂摘得曲江兩宗容積率1.2的地塊，這是近五年來西安主城區(qū)容積率最低的地塊。（相關(guān)閱讀：《容積率1.2，金茂曲江拿地！躋身西安樓面地價(jià)TOP5！》

灃東，昆明池東北片區(qū)，占據(jù)一線湖景的地塊，也規(guī)劃了容積率1.2的地塊。（相關(guān)閱讀：《容積率低至1.2，一線湖景！西安又一個(gè)低密板塊規(guī)劃曝光！》）

高新CID，前幾天剛剛供應(yīng)的高新31小、11初旁81畝地塊，容積率2.5，而此前該板塊的住宅容積率基本都是2.8。（相關(guān)閱讀：《高新出手！時(shí)隔2年多，高新31小、11初旁供地！》

高新軟件新城，待入市的天地源云和錦上，去年下半年摘的地塊，容積率2.3，而此前軟件新城住宅項(xiàng)目的容積率大部分在2.8、個(gè)別在2.5。

未央團(tuán)結(jié)片區(qū)，前幾天2宗地正式出讓公告發(fā)布，其中保億潤(rùn)園北側(cè)、龍翔未央和鳴東側(cè)57.291畝地塊容積率2.3，而這一塊其他項(xiàng)目的容積率為2.5。

幸福林帶板塊，前幾天成交了1宗57.32畝的地塊，容積率2.5，而幸福林帶板塊目前在售項(xiàng)目的容積率都在2.8。

當(dāng)然，除了拿出更好的地塊之外，對(duì)于各大區(qū)域來講，要想吸引開發(fā)商拿地，主要還要看地價(jià)。

只有當(dāng)開發(fā)商能算的過來賬時(shí)，才愿意拿地。

此時(shí)，就需要各區(qū)域降低地價(jià)預(yù)期，畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)行情跟前幾年沒得比了，不能參照前幾年的成交價(jià)來定價(jià)。