本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

碧桂園總部大樓 圖源：圖蟲創(chuàng)意

被曝啟動(dòng)最大規(guī)?！袄媳倩亍庇?jì)劃后，碧桂園還“拿下”了一座萬達(dá)廣場(chǎng)。

近日，有消息稱，萬達(dá)商管將從佛山市南海區(qū)的桂城萬達(dá)廣場(chǎng)撤場(chǎng)，項(xiàng)目由碧桂園商管接手運(yùn)營，并計(jì)劃于今年10月完成升級(jí)改造。知情人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)上述傳言，碧桂園商管已于今年2月中標(biāo)并簽約佛山桂城項(xiàng)目（原桂城萬達(dá)廣場(chǎng)）。

公開資料顯示，該商場(chǎng)總建面約11.6萬平方米，規(guī)劃為地上五層、地下一層，項(xiàng)目開業(yè)已有十余年，并歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手。2022年，萬達(dá)商管從天河城手上接管該項(xiàng)目，并于次年9月重新開業(yè)。而此次接手，碧桂園商管也將以輕資產(chǎn)模式介入。

上述知情人士透露，此次承接將采用“業(yè)主方投入+專業(yè)運(yùn)營輸出”合作機(jī)制，即業(yè)主方投入千萬元對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)，碧桂園商管提供系統(tǒng)性的改造方案并負(fù)責(zé)落地執(zhí)行，同時(shí)全面負(fù)責(zé)后續(xù)招商運(yùn)營及品牌輸出。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，而近三年，碧桂園亦將重心放在保交房與債務(wù)重組，旗下多個(gè)業(yè)務(wù)板塊對(duì)外擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎。此次接手佛山桂城項(xiàng)目，被市場(chǎng)視為碧桂園經(jīng)營狀態(tài)逐步修復(fù)、重新具備拓展能力的重要信號(hào)。

碧桂園商管持續(xù)輕資產(chǎn)擴(kuò)張

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因行業(yè)深度調(diào)整而幾近停滯時(shí)，具備“現(xiàn)金奶牛”特質(zhì)的經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目正從“配套”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皦号撌薄?/p>

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，碧桂園商管近些年并未停下發(fā)展步伐。尤其2025年，碧桂園商管市場(chǎng)化步伐取得多項(xiàng)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，先后于蘇州、鎮(zhèn)江、深圳等多地新增簽約項(xiàng)目；2025年11月，碧桂園商管集團(tuán)成功簽約成都極地海洋公園商業(yè)管理項(xiàng)目，合作范圍包括商業(yè)街區(qū)、商墅及公共空間。

2024年至今，碧桂園商管新增商業(yè)項(xiàng)目管理面積23.1萬平方米；長租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超2400間，管理規(guī)模接近3萬間。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全梳理，目前，碧桂園商管的項(xiàng)目已覆蓋上海、廣州、深圳、武漢、杭州、東莞、佛山、蘇州等地，資產(chǎn)管理面積超300萬平方米，涵蓋購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、長租公寓、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等業(yè)態(tài)。

碧桂園于2023年下半年陷入債務(wù)風(fēng)波，多項(xiàng)關(guān)鍵進(jìn)展在去年集中落地，包括補(bǔ)發(fā)延期財(cái)務(wù)報(bào)告、實(shí)現(xiàn)股票復(fù)牌，境內(nèi)外債務(wù)重組方案在去年12月基本落地，“保交房”工作也進(jìn)入收尾階段。

在碧桂園內(nèi)部，2026年被定義為“保交房”的收官之年，同時(shí)也是碧桂園從保交房向正常經(jīng)營轉(zhuǎn)段最關(guān)鍵的一年。

近日，市場(chǎng)傳言稱碧桂園擬大規(guī)模召回離職員工，以匹配公司經(jīng)營恢復(fù)階段的發(fā)展節(jié)奏與新項(xiàng)目開發(fā)訴求。

人員擴(kuò)充通常被視為業(yè)務(wù)回暖的信號(hào)，該消息一度引發(fā)市場(chǎng)熱議，被解讀為碧桂園走出債務(wù)風(fēng)波、行業(yè)逐步修復(fù)的標(biāo)志性事件。此前受規(guī)模收縮影響，碧桂園員工數(shù)量持續(xù)下降。公告數(shù)據(jù)顯示，公司全職雇員在2018年末達(dá)到峰值約13.14萬人，至2025年6月30日已縮減至1.79萬人。

不過，碧桂園向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，“大規(guī)模召回離職人員”傳言不屬實(shí)，內(nèi)部發(fā)布的《離職人員返聘管理辦法》實(shí)為對(duì)既有制度的常規(guī)修訂更新，并非新出臺(tái)政策。

排名回升至TOP15，但碧桂園仍保持審慎

努力回歸正常經(jīng)營的碧桂園，也提出了相應(yīng)的路線規(guī)劃。

在2月2日召開的年度工作會(huì)議上，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍提出時(shí)間表，要爭取在2026年年中完成大部分交房任務(wù)，從而騰出更多的精力修復(fù)資債表、恢復(fù)正常經(jīng)營，而恢復(fù)正常經(jīng)營的標(biāo)志就是經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，最終目標(biāo)是公司整體現(xiàn)金流和利潤均為正。

根據(jù)碧桂園未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)，2025年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額為330.1億元，同比下降約30.0%；對(duì)應(yīng)的合同銷售建筑面積約402.4萬平方米，同比下降約18.2%。2026年以來，其銷售降幅顯著收窄，前2月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額44.4億元，同比下降2.6%；對(duì)應(yīng)合同銷售建筑面積約57萬平方米，同比下降約1.7%。

碧桂園的市場(chǎng)排名亦出現(xiàn)回升。根據(jù)克而瑞，2025年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額382.7億元，位列全國第18，今年首2月為50.9億元，排名上升至全國第15。

碧桂園旗下商管板塊也迎來積極變化。知情人士透露，碧桂園商管持續(xù)加強(qiáng)與地方政府及平臺(tái)公司的協(xié)同，推進(jìn)項(xiàng)目落地與運(yùn)營實(shí)施，在項(xiàng)目獲取、品牌合作及資本合作等方面的空間將進(jìn)一步打開，但也仍將延續(xù)過往審慎穩(wěn)健的策略。在區(qū)域布局上，將基于華南、華東、華中、西南等核心布局，深耕核心城市群與優(yōu)勢(shì)區(qū)域，如粵港澳大灣區(qū)、長三角等重點(diǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)已從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，以華潤置地、龍湖和新城控股等較早布局商業(yè)地產(chǎn)的房企為例，經(jīng)營性業(yè)務(wù)早已成為利潤主力之一；而以美的置業(yè)、中交地產(chǎn)為代表的房企更是選擇剝離重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)管理運(yùn)營等。

與此同時(shí)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還盤踞著多家具有豐富管理經(jīng)營的港資，這一賽道的競(jìng)爭激烈程度也愈發(fā)突出。作為后來者，碧桂園商管仍需要更多成功的項(xiàng)目來證明自己的實(shí)力。