壹

2月4日立春當(dāng)天，保利在自己官方公號上發(fā)了篇文章，標(biāo)題很有保利的特征——保利啟新，立序北京。我們當(dāng)時就覺得來頭不小，絕非只是“立春獻(xiàn)語”那么簡單，有“立序”兩字，就是一副保利要在北京干大事的架勢。

3月20日在春分和龍?zhí)ь^當(dāng)日，保利通過官方直播亮相，同時釋放案名，定名為“保利·熙瑞”。這塊地不簡單，位置很好，條件絕佳，關(guān)鍵是保利把地拿到手里之后，靜默了快一年，同業(yè)、友商、甚至盯著在海淀買房的人都有一個巨大的問號：一塊好地，在手里一“悶”就是一年，保利究竟要干什么？

立春之時“立序”，春分當(dāng)天定名，保利野心彰顯。丙午之年不同尋常，乃“十五五”的開局之年，北京需要開門紅，保利需要開門紅。北京和保利都需要這個項(xiàng)目的成功定下“十五五”的氣勢與基調(diào)。打造一個不世出的項(xiàng)目，給“十五五”期間的樓市定下“秩序”，標(biāo)定保利的格局與地位，足見保利野心不小。

正所謂“立序于丙午，鑄基以長策”。

從我們了解到的情況看，這個項(xiàng)目實(shí)際上是保利內(nèi)部的“壹號項(xiàng)目”。集團(tuán)層面高度重視，已經(jīng)提級管理。

這意味著保利將舉全體系之力傾力打造這個項(xiàng)目——這一點(diǎn)非常重要。保利集團(tuán)是中國最重要的幾家央企之一，保利發(fā)展則長期是中國地產(chǎn)行業(yè)一哥，2025年銷售額仍然達(dá)到2350億，老大名副其實(shí)。對于如此身份、地位和實(shí)力的保利而言，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，只要想做，沒有什么事情是做不到的。

這是保利匹配野心的能力。

正所謂，開年一子落，全局氣象新。當(dāng)一個項(xiàng)目賦上了這種保利的“野心”，有了如此特殊且重要的地位，它能從保利大體系中得到的支持是全方位的。保利的這種決心，便是這個項(xiàng)目價值、品質(zhì)的最大保證。

保利這一次在立序之作上野心、信心、能力可以濃縮為四個字——不容有失。而所謂“立序”，要的就是這股勁兒。

貳

立序時刻，保利精準(zhǔn)地識別了這塊土地特有的、更深層次價值——國賓區(qū)。

國賓區(qū)始于釣魚臺——這里是國家外事活動的門戶，也是政務(wù)能量的心臟。內(nèi)城國賓區(qū)，西起玉泉路，東至三里河?xùn)|路，南至復(fù)興路，北至紫竹橋路。中央部委辦公地、釣魚臺國賓館，以及黨政機(jī)關(guān)和重要科研院所的居住生活保障區(qū)也都在這個區(qū)域以內(nèi)。玉淵潭、昆玉河、永定河引水渠這條水系，則將北京最為寶貴和稀缺的自然資源、景觀資源以及人文資源，在這個區(qū)域內(nèi)串聯(lián)起來。

這種能夠?qū)⒄?wù)功能、自然稟賦、公共資源和精英人群全部匯集在一起的區(qū)域，國賓區(qū)獨(dú)一無二，無可復(fù)制。

作為千年首都，北京禮序東方，國賓區(qū)僅此一個。

經(jīng)年越久，國賓區(qū)演化出兩條清晰的脈絡(luò)，一條是禮儀軸線，沿著長安街鋪開，莊重恢弘，承載著國家形象與外交秩序。另一條是生活軸線，從玉淵潭與釣魚臺的水系延伸出去，串聯(lián)起一片安靜而珍貴的低密生活帶。

這條水系，從玉淵潭經(jīng)釣魚臺，在西釣魚臺處分流——一支往北，經(jīng)昆玉河連向頤和園，帶進(jìn)三山五園的園林氣韻。另一支順著永定河引水渠，一路往西北，直到西山腳下。從地理位置上看，保利·熙瑞位居這條水系的上游。藏納純凈氣韻，自成一方靜界。

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水岸兩側(cè)，分布著國家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)工作人員的居住區(qū)。這里既有昔日皇家夏居的遺風(fēng)，如今也是政務(wù)與科研人員的生活主場，“大院文化”在這里生根。

由于這種獨(dú)特的地位，北京乃至全國最優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共資源，也集中分布在這一區(qū)域。解放軍總醫(yī)院為代表的醫(yī)療保障資源，人大系中小學(xué)、十一學(xué)校為代表的教育資源等，都成為這個區(qū)域基礎(chǔ)性的公共資源保障，水準(zhǔn)之高，恐怕全中國也僅此一處。

保利·熙瑞的最大價值，在于在這條水系的上游，形成了同樣獨(dú)一無二的人居生活高地，與釣魚臺國賓館遙相呼應(yīng)，構(gòu)成了國賓區(qū)生活軸線的閉環(huán)。更進(jìn)一步而言，國賓區(qū)生活軸線的風(fēng)貌、形態(tài)、體感，自保利立序之作以來，便清晰起來。這便是保利·熙瑞對于國賓區(qū)生活軸線最大的意義所在。

可以說，保利·熙瑞，占據(jù)的是國賓區(qū)生活資源里最原生、也最珍貴的那一片。既避開了車馬喧囂，又坐享國賓區(qū)成熟配套。靜隱于此，繁華咫尺，在動靜之間找到了平衡。

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過去10多年，國賓區(qū)幾乎沒推出過新地，尤其是低密地塊更是20多年沒有供應(yīng)。保利拿下這塊斷供20多年的土地，不僅是對稀缺資源的承接，更像是一次對區(qū)域生活價值的重述——國賓區(qū)起于釣魚臺，而生活軸線的當(dāng)代句號，正落在保利丙午立序之作之處。

叁

國賓區(qū)獨(dú)一無二，保利立序之作，稀缺更是其基底。

一方面，國賓區(qū)內(nèi)，已有20多年時間未有市場性的新增土地供應(yīng)，稀缺價值不言而喻。另一方面，這個地塊容積率只有1.43，還是國賓區(qū)、海淀這樣的核心區(qū)位，“稀缺、稀缺、再稀缺”是對這塊土地價值最通俗的概括，說“前無古人，后無來者”都不過分。

關(guān)鍵之處在于，保利不僅能夠識別、判斷這種高價值，而且能夠準(zhǔn)確地詮釋這種高價值。拿地之后之所以“等待一年”，保利是要以全維度的實(shí)景示范區(qū)入市，讓這種稀缺條件的優(yōu)越性“眼見為實(shí)”、“體驗(yàn)為實(shí)”，而不只是靠想象。

這種思路與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)思維大相徑庭，某種意義上也是立下一種“新秩序”：在人民對美好生活有更高追求的當(dāng)下，以全維度實(shí)景示范區(qū)入市銷售，逐漸取代單純的期房銷售模式恐怕是大勢所趨。保利·熙瑞，走到了前面。

等待的一年，保利還在“磨產(chǎn)品”，以最優(yōu)秀的產(chǎn)品展現(xiàn)土地的稀缺價值。在1.43低容積率的條件下，保利做出了“將軍樓”、“院士樓”這樣的產(chǎn)品形態(tài)，并且實(shí)現(xiàn)功能、配置高標(biāo)滿配，在北京，這種境界恐怕只有保利能夠準(zhǔn)確地詮釋并且以建筑和產(chǎn)品表達(dá)。

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如果你對“將軍樓”、“院士樓”有什么疑問，入市之后親眼看看就明白了。這種產(chǎn)品既確保了私密與開闊并存的空間感受，也實(shí)現(xiàn)了從物理居所到精神歸屬的深層過渡。3~5層的高度，在寸土寸金之地，舍密度而取舒朗，這本身便是對土地價值最極致的回應(yīng)，也是抓準(zhǔn)了將軍樓、院士樓價值核心所在。

保利對于土地價值和區(qū)域的理解，還表現(xiàn)在對居住者生活習(xí)慣的準(zhǔn)確把握。保利在這個項(xiàng)目的園林、會所、地下空間等方面都下了很大功夫。在私密性、社交空間、生活動線等方面，都契合了所在區(qū)域人群的主流生活方式與習(xí)慣。

肆

至此，這個項(xiàng)目完美契合了保利打造三好房子的理念：好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。這是保利當(dāng)前從上到下應(yīng)對房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型核心理念。用這個項(xiàng)目，保利要給市場打樣，以產(chǎn)品和戰(zhàn)績說明自身的水準(zhǔn)與實(shí)力，詮釋保利對好房子的真正理解。在我們看來，這也是另一個層面上的“立序”，不僅給全局起勢頭，還要給市場定方向。

在這個項(xiàng)目上，保利打破了市場的“既定規(guī)則與秩序”。以全維實(shí)景開盤，將園林、會所、地下空間全部前置呈現(xiàn)，開創(chuàng)性的實(shí)現(xiàn)了“所見即所得”。這不僅是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵一步，更是“好房子”大政方針落地的有力舉措——以實(shí)景立序，為未來的市場新秩序?qū)懴缕鹗质健?/p>

保利還通過拆解包括釣魚臺國賓館在內(nèi)的五座國賓館建筑元素，從中汲取靈感，在屋頂、主體、基座的建筑三段式中，以色彩、用材、工藝工法為手段進(jìn)行迭代，在傳襲的規(guī)制之中，融入了時代特征與特色，賦予了國賓區(qū)建筑新的時代韻腳。

保利·熙瑞地處北京西部空管區(qū)，建筑限高一直以來十分嚴(yán)格。但是，在這個項(xiàng)目上，建筑限高得以突破，是為唯一。這也為產(chǎn)品的創(chuàng)新與迭代構(gòu)建了前提和保障。

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能在飛往西郊機(jī)場的航道上突破限高，也就是保利能做到，也彰顯了這個國賓區(qū)人居環(huán)境高地項(xiàng)目的特殊性。

內(nèi)外環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)之外，高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)不能少。這一點(diǎn)，卻是保利擅長所在。常年以來，保利為中央部委、重要部門及其生活配套設(shè)施提供生活保障服務(wù)。冬奧會安保指揮中心、廣交會都由保利提供保障服務(wù)。位于國賓區(qū)的國家開發(fā)銀行大廈也同樣由保利提供保障服務(wù)。在這份名單上，還包括司法部司法大樓等重要部門。

這使保利形成了一整套細(xì)致、到位、合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及服務(wù)人員團(tuán)隊(duì)。當(dāng)這一整套體系化的能力，應(yīng)用到保利·熙瑞，必然能夠形成極高的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。這無疑是在軟環(huán)境方面的一種“立序”。

伍

所謂“立序”，從來不是喊幾句口號、占一塊寶地、造幾幢好房。真正的立序，是立土地價值被重新定義的認(rèn)知之序——讓國賓區(qū)二十年斷供的低密珍壤，自此有了當(dāng)代的收官注腳；是立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)被徹底重置的規(guī)則之序——以全維實(shí)景示范區(qū)終結(jié)圖紙賣房舊時代，讓眼見為實(shí)成為行業(yè)風(fēng)尚；是立服務(wù)境界被央企實(shí)力重塑的格局之序——將服務(wù)國賓、保障國事的深厚內(nèi)功，化入尋常宅邸的方寸肌理。更是立“十五五”開局之年大局之序——以不容有失的央企決心，在新周期起點(diǎn)上，寫下時代的起筆。

這四重立序真正指向一處：于“十五五”開局之年，立新時代人民美好生活之序。保利責(zé)無旁貸。

此序既定，后來者唯有仰望，無從顛覆。

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