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看房認(rèn)準(zhǔn)

深圳房產(chǎn)在線

光明近8000套新房壓境，價(jià)格戰(zhàn)才剛開始

光明的樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的供應(yīng)洪峰。

今年，光明潛在入市項(xiàng)目高達(dá)10個(gè)，合計(jì)近8000套新房。而在售庫(kù)存還有2600多套，按當(dāng)前月均網(wǎng)簽250套左右計(jì)算，光是消化現(xiàn)有庫(kù)存就需要超過(guò)10個(gè)月。

這是一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)：光明的房?jī)r(jià)從高峰期接近5萬(wàn)/㎡，跌到現(xiàn)在240萬(wàn)就能買三房，幾乎腰斬。甚至有項(xiàng)目已經(jīng)祭出“0首付”的噱頭。

但問(wèn)題是，這輪降價(jià)，到底了沒有？

供應(yīng)端的壓力，遠(yuǎn)沒釋放完，先看數(shù)據(jù)2024-2025年光明只賣了2宗地，聽起來(lái)供應(yīng)似乎在收窄。但真正的壓力來(lái)自前幾年積壓的大幅宗地和舊改項(xiàng)目。這些項(xiàng)目正在陸續(xù)轉(zhuǎn)化成可售房源，形成持續(xù)的供給壓力。

更關(guān)鍵的是，今年光明還有10個(gè)項(xiàng)目要入市，其中4個(gè)是全新盤，其余都是在售項(xiàng)目的加推。與此同時(shí)，今年光明至少還要掛牌5宗宅地。這意味著，今明兩年光明的供應(yīng)都不會(huì)緊張，甚至可能進(jìn)一步加劇。

新項(xiàng)目有幾個(gè)明顯趨勢(shì)：地鐵口或核心地段的選擇越來(lái)越少；新盤的戶型、公區(qū)品質(zhì)在提升，容積率在下降。這其實(shí)是市場(chǎng)倒逼的結(jié)果——不把產(chǎn)品做好，根本賣不動(dòng)。

但問(wèn)題是，產(chǎn)品升級(jí)的同時(shí)，價(jià)格并沒有因此堅(jiān)挺。相反，價(jià)格戰(zhàn)還在持續(xù)。

我們實(shí)地看了幾個(gè)重點(diǎn)片區(qū)，說(shuō)說(shuō)真實(shí)情況。

【塘尾片區(qū)】：價(jià)格探底，但配套還沒跟上

塘尾屬于鳳凰街道，相比鳳凰城、光明大街、光明城等成熟片區(qū)，這里目前還是城中村和工廠的混合體。但隨著華潤(rùn)、深鐵、松茂三家房企進(jìn)駐，城市界面確實(shí)在更新。

這個(gè)片區(qū)最大的賣點(diǎn)是13號(hào)線二期北段月亮路站，預(yù)計(jì)今年6月開通，直達(dá)南山。教育方面，深實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校落地分校，同時(shí)也在深中科學(xué)城學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)。商業(yè)靠潤(rùn)宏城自帶的約6萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)。

看起來(lái)“三件套”齊了，但實(shí)際情況是：地鐵還沒通，學(xué)校還沒出成績(jī)，商業(yè)還沒開業(yè)。這些都是預(yù)期，不是現(xiàn)成。

具體到項(xiàng)目：

潤(rùn)臻園目前在售，84㎡三房240萬(wàn)起，89㎡三房280萬(wàn)起，108㎡四房320萬(wàn)起。這個(gè)價(jià)格確實(shí)是光明的“地板價(jià)”了。

戶型是新規(guī)產(chǎn)品，80公分飄窗、2.4米陽(yáng)臺(tái)，得房率有優(yōu)勢(shì)。精裝交付也算實(shí)在，廚電、收納都配齊了。小區(qū)最高53層，3梯6戶，車位比超1:1.1，底商已建成，內(nèi)部有泳池和運(yùn)動(dòng)中心。

松茂御城2期是準(zhǔn)現(xiàn)房，81㎡三房280萬(wàn)起，89㎡四房320萬(wàn)起。作為舊規(guī)產(chǎn)品，實(shí)用率能做到90%以上，89㎡做四房是靠陽(yáng)臺(tái)改造實(shí)現(xiàn)的。

但公區(qū)設(shè)計(jì)明顯不如新項(xiàng)目，而且存在商品房和回遷房混住的情況。優(yōu)點(diǎn)是層高只有32層左右，梯戶比舒適，車位比超1:2，準(zhǔn)現(xiàn)房最晚春節(jié)前交付。

深鐵閱銘境花園剛出地面，估計(jì)下半年入市。離月亮路站最近，主推96-150㎡三至四房，還有260㎡的大戶型，共1348套房源。作為完全新規(guī)產(chǎn)品，得房率可能在100%左右。但上車門檻也是片區(qū)最高的，預(yù)計(jì)300萬(wàn)/套起。

這個(gè)片區(qū)的核心問(wèn)題在于：價(jià)格確實(shí)便宜，但配套兌現(xiàn)需要時(shí)間。如果你能等，這里可能是光明的價(jià)值洼地。如果你需要現(xiàn)成配套，那就要慎重。

【科學(xué)公園片區(qū)】：配套頂配，但價(jià)格也是頂配

科學(xué)城南側(cè)的建設(shè)速度很快，滿京華金碩系列、深鐵的項(xiàng)目都在落成，加上科技館、美術(shù)館等市政配套，城市界面非常新。

這里是光明配套的“頂配”——深外、南科大、深圳小學(xué)旗下的附屬學(xué)校扎堆，教育資源集中且優(yōu)質(zhì)。而且一線科學(xué)公園景觀的項(xiàng)目都已經(jīng)建成，不會(huì)再有新增地塊，稀缺性是有保障的。

滿京華金碩瑞府計(jì)劃5月推出90-120㎡三至四房。價(jià)格可以參考此前金碩悅府：87㎡三房340萬(wàn)起，106㎡四房428萬(wàn)起。這個(gè)價(jià)格比塘尾貴了100萬(wàn)左右，但配套是現(xiàn)成的。

（科學(xué)公園南側(cè)）

問(wèn)題是，科學(xué)公園南側(cè)在售的深鐵睿著廣場(chǎng)，去化已經(jīng)超過(guò)6成，剩余房源不多。這說(shuō)明這個(gè)片區(qū)的需求確實(shí)存在，但價(jià)格敏感度也不低。

【新湖片區(qū)】：生態(tài)盤的天花板，但地鐵是硬傷

越秀星科源啟在科學(xué)公園東側(cè)，目前一期已出地面，接下來(lái)還有三棟要入市。價(jià)格方面，89㎡三房300萬(wàn)起，112㎡四房430萬(wàn)起。

這個(gè)項(xiàng)目的戶型確實(shí)有亮點(diǎn)：89㎡有南北通戶型，帶獨(dú)立餐廳，最小的房間也有6㎡以上；另一個(gè)戶型做了L型采光，客廳開間達(dá)到4米。公區(qū)設(shè)計(jì)也很出彩，南洋風(fēng)格，有會(huì)所和泳池。非超高層，梯戶比2梯5戶或3梯6戶，車位比1:1，屬于低密小區(qū)。

振業(yè)天境云璽由振業(yè)、天健、光明建發(fā)三家深圳國(guó)企聯(lián)合開發(fā)，是圍合大社區(qū)，容積率低。面積段覆蓋83-166㎡，83㎡能做到三房?jī)尚l(wèi)，據(jù)稱得房率超100%。

但最大的問(wèn)題在于：離地鐵太遠(yuǎn)。最近的光明大街站步行超過(guò)1公里，商業(yè)也需要去COCO City。如果你依賴地鐵通勤，這個(gè)片區(qū)基本可以排除。

【長(zhǎng)圳片區(qū)】：唯一“三件套”現(xiàn)成的項(xiàng)目

深鐵瑞城是目前10個(gè)項(xiàng)目里唯一一個(gè)剛需“三件套”都是現(xiàn)成的項(xiàng)目。緊鄰6號(hào)線長(zhǎng)圳站，一站換乘13號(hào)線一期（已通車），對(duì)面有華潤(rùn)N次方公園，自帶約6萬(wàn)㎡商業(yè)，周邊還有深中光明科學(xué)城學(xué)校和深圳市中醫(yī)院。

價(jià)格方面，96㎡三房330萬(wàn)起，100㎡四房343萬(wàn)起。作為超級(jí)大城項(xiàng)目，占地19萬(wàn)㎡，體量超60萬(wàn)㎡，整體密度低，居住舒適度高。精裝配置也不錯(cuò)，是少有的用木飾墻面的項(xiàng)目。

這個(gè)片區(qū)的邏輯很簡(jiǎn)單：你要現(xiàn)成的配套，就得多掏錢。330萬(wàn)起的價(jià)格，比塘尾貴了90萬(wàn)，但比科學(xué)公園便宜。屬于中間檔，適合那些不想等配套、但預(yù)算又夠不上頂配的購(gòu)房者。

【公明】：成熟居住區(qū)里的新規(guī)產(chǎn)品

龍湖觀萃苑位于公明中心區(qū)，周邊有宏發(fā)美域、宏發(fā)雍景城等成熟小區(qū)，生活氣息濃厚。項(xiàng)目容積率只有3.1，由25層住宅組成，主推89-135㎡三至四房。

這是公明第一個(gè)真正的新規(guī)產(chǎn)品，關(guān)注度不低。周邊配套齊全：6號(hào)線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園、大仟里購(gòu)物中心、公明中學(xué)等，基本都在步行范圍內(nèi)。

最大的懸念是價(jià)格。龍湖去年拿地的樓面價(jià)約1.2萬(wàn)/㎡，如果按照周邊新房定價(jià)，可能在4萬(wàn)/㎡左右。但以目前的市場(chǎng)環(huán)境，不排除會(huì)有驚喜。

【玉塘】：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)但配套弱，價(jià)格最低

玉塘街道GDP長(zhǎng)期位居光明第一，有邁瑞醫(yī)療、深圳灣實(shí)驗(yàn)室等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)底子確實(shí)厚。但片區(qū)面貌還是以城中村和廠房為主，缺乏地鐵，商業(yè)也主要靠勤誠(chéng)達(dá)K+廣場(chǎng)。

星輝蘭玉庭已經(jīng)是現(xiàn)房，85㎡三房240萬(wàn)起，94㎡三房282萬(wàn)起。這是光明的“地板價(jià)”了，280多萬(wàn)就能買90多㎡的大三房。優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房、32-33層小高層、車位比1:1.35。缺點(diǎn)也很明顯：沒有地鐵，配套弱。

天樾和鳴花園還在基坑階段，今年不一定能入市。價(jià)格可以參考周邊的御棠上府，約83㎡三房230萬(wàn)起，單價(jià)低至2.8萬(wàn)/㎡。

這個(gè)片區(qū)適合什么人？在玉塘上班的高精尖人才，或者自駕通勤、對(duì)價(jià)格極度敏感的剛需。如果你依賴地鐵，這里基本不用考慮。

從供應(yīng)量來(lái)看，短期內(nèi)停不下來(lái)。10個(gè)項(xiàng)目近8000套新房，加上2600多套在售庫(kù)存，這個(gè)供給量在現(xiàn)有需求面前是過(guò)剩的。而且今明兩年還有新的宅地要掛牌，供給壓力只會(huì)更大。

新規(guī)產(chǎn)品確實(shí)在戶型、公區(qū)、容積率上有優(yōu)勢(shì)，但這不是價(jià)格護(hù)城河。當(dāng)大家都在做新規(guī)產(chǎn)品時(shí)，它就變成了標(biāo)配，而不是溢價(jià)點(diǎn)。從目前的情況看，新規(guī)產(chǎn)品的定價(jià)并沒有比舊規(guī)產(chǎn)品高多少，說(shuō)明市場(chǎng)并不為“新規(guī)”買單。

高峰期5萬(wàn)/㎡顯然是泡沫，現(xiàn)在2.4萬(wàn)/㎡能買三房，基本回到了2018-2019年的水平。但問(wèn)題是，這個(gè)價(jià)格是不是底？如果看租金回報(bào)率，光明大部分項(xiàng)目的租售比還在1.5%以下，不算有吸引力。如果看產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入，光明的產(chǎn)業(yè)底子確實(shí)在，但人口導(dǎo)入速度不如預(yù)期。

從我們觀察到的情況來(lái)看，目前光明的購(gòu)房者主要是兩類：一類是在光明或南山上班的剛需，一類是沖著學(xué)位來(lái)的家庭。投資客基本退場(chǎng)了。這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)回歸到居住屬性，投機(jī)需求被徹底擠出。

如果你現(xiàn)在考慮在光明買房，幾個(gè)原則可以參考：

明確自己的核心需求。是要地鐵，還是要學(xué)位，還是要現(xiàn)成配套，還是只要便宜。光明的項(xiàng)目分化很明顯，沒有一個(gè)項(xiàng)目能兼顧所有，必須做取舍。

對(duì)配套兌現(xiàn)時(shí)間有合理預(yù)期。塘尾片區(qū)的13號(hào)線、深實(shí)驗(yàn)學(xué)校都是利好，但要等到真正兌現(xiàn)，可能需要三五年。如果你等不了，就去買現(xiàn)成配套的片區(qū)。

價(jià)格敏感度高的，可以重點(diǎn)關(guān)注塘尾和玉塘。這兩個(gè)片區(qū)是目前光明的價(jià)格洼地，但要做好配套跟不上的準(zhǔn)備。

預(yù)算在300-350萬(wàn)左右的，長(zhǎng)圳和公明是比較穩(wěn)妥的選擇。配套現(xiàn)成，價(jià)格居中，居住體驗(yàn)也有保障。

預(yù)算350萬(wàn)以上的，可以考慮科學(xué)公園片區(qū)。配套頂配，但價(jià)格也是頂配，要做好為“頂配”買單的準(zhǔn)備。

光明的供應(yīng)壓力不會(huì)在短期內(nèi)緩解，價(jià)格戰(zhàn)可能還會(huì)持續(xù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這不是壞事——選擇多了，議價(jià)空間也有了。關(guān)鍵是想清楚自己要什么，別被“0首付”這種噱頭帶偏了節(jié)奏。