2026開年樓市火爆！

深圳二手房房價截至2月，已經(jīng)連續(xù)3個月呈現(xiàn)上漲趨勢。

近3個月「房價率先回穩(wěn)」的板塊中，排在靠前的多為擁有名校的片區(qū)，有的板塊甚至漲幅超10%。

可以說，這一輪市場火熱，本質(zhì)上是小陽春疊加申學(xué)季的結(jié)果。

過去這些年，盡管深圳試圖通過如：大學(xué)區(qū)、集團(tuán)化辦學(xué)等制度來平衡優(yōu)質(zhì)教育資源，但當(dāng)前的教育格局依舊是「少量優(yōu)質(zhì)的教育資源，集中在部分板塊」。

而在深圳，教育板塊是有“段位”之分的，如果要給「名校扎堆」的板塊做個排名：

• 第一名，毋庸置疑是百花。這里聚齊了深實驗中學(xué)部&初中部&小學(xué)部還有深圳外國語、百花小學(xué)、荔園小學(xué)等名校。

• 第二名，無疑是香蜜湖。擁有深高南、福田外國語、明德實驗以及僑香外國語等名校。

• 第三名，是南山中心板塊。有育才系、南二外海德、深中科創(chuàng)、南外高新等名校。

• 第四名，龍華民治，除了本土的龍高北、龍華實驗、龍華第二實驗，格致中學(xué)之外，還有深高北、深外龍以及深中等“四大”。

但，如果要從置業(yè)角度出發(fā)，根據(jù)深圳大多數(shù)家長關(guān)注度來排名，第一名當(dāng)屬龍華民治。

龍華核心區(qū)示意圖，圖源：@一眼龍華官微+即夢AI生成

原因在于，百花、香蜜湖雖是頂流，但房價動輒10萬+/平起步，南山蛇口的房價同樣讓大多數(shù)家庭望而卻步。相較之下，龍華民治的置業(yè)門檻更為友好，教育氛圍對于家長而言也更具備吸引力！

01.

龍華民治的教育

備受家長關(guān)注的底層邏輯

民治街道教育氛圍備受家長青睞的底層邏輯在于，這個板塊有頂級名校匯聚、“四大”重磅加持的優(yōu)勢，同時整體人文基底濃厚。

“匯聚多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，“四大”氛圍相當(dāng)濃厚！

龍華民治街道匯聚了龍華實驗、龍華第二實驗、格致中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，以及深圳的“四大”名校。

值得重點(diǎn)一提的是，民治還是深圳少有的擁有3家“四大”名校的街道。

網(wǎng)上公開信息顯示，目前深圳擁有“四大”2所以上的街道有5個，其中民治與坂田“四大”規(guī)模相當(dāng)，均有3所且覆蓋3家！書香氣息濃厚。

“劃重點(diǎn)：這里有“四大”中「含金量」很高的深中！

縱覽深圳“四大”，深中的「含金量」十足。（參考下文提到的升學(xué)率、拔尖能力）

首當(dāng)其沖的，就是深中的升學(xué)率！

以2025年的成績?yōu)槔?，深中一共?5人被清北錄取。

什么概念？

• 深圳維度看，這個錄取人數(shù)，比另外三所“四大”總和的兩倍還要多；

• 放到整個廣東省看，這個錄取名額占了全省的22.97%！這意味著，去年廣東每錄取10名學(xué)生，就有2名以上來自深中。

不僅清北錄取人數(shù)多，深中的“華五”高校錄取率、C9高校錄取率同樣在“四大”中拔得頭籌。

深中學(xué)校中庭，圖源：深圳中學(xué)官網(wǎng)

深中「高含金量」的核心，還在于它的“造才、塑才”的能力。

雖然招生錄取的正取分?jǐn)?shù)是“四大”中最高的，但深中的學(xué)生基數(shù)也是最大的，這意味著深中的指標(biāo)生名額更多，低分錄取的學(xué)生也會相應(yīng)多。在這種情況下，想要整體提升學(xué)生的水平，難度無疑更大。

深中通過分層教學(xué)、個性化培養(yǎng)等策略去提升學(xué)生的能力，最終實現(xiàn)本科率100%、特控率超99%以及位列“四大”前茅的頂尖高校錄取率，這也足以看到深中在學(xué)生能力提升這一塊的實力。

值得注意的是，深中的高中部和初中部的教育資源，還存在緊密的協(xié)同和共享。

比如：高中部一些優(yōu)秀的老師，會到初中部任教，其中就包括一些競賽教練、學(xué)科帶頭人；初中部在課程設(shè)置上，會借鑒高中部的理念和資源，開設(shè)與高中部銜接的校本課程；初中部和高中部共享實驗室、藝術(shù)中心、圖書館等教學(xué)設(shè)施。

示意圖，圖源：深圳中學(xué)龍華校區(qū)官微

在資源共享、師資流動下，深中初中部的學(xué)生同樣成績不俗。有網(wǎng)友統(tǒng)計，從深中初中部上岸深中高中部的學(xué)生，無論是人數(shù)還是比例，均為“四大”中最高！

也就是說，初中就讀深中的孩子，未來的升學(xué)就多了一份保障。

但深中的入學(xué)門檻并不低！

以近兩年為例，深中無論是羅湖還是龍華的學(xué)校，錄取均為A類，也就是地段生！其中，羅湖2025年的地段生門檻相當(dāng)高，相較之下深中龍華的地段生門檻要友好不少。

“民治還有濃厚的人文配套，是優(yōu)質(zhì)教育圈層的基底。

規(guī)劃層面，民治街道是龍華的文化與教育核心板塊，這里除了優(yōu)質(zhì)學(xué)校之外，文體配套不僅豐富、段位還高。

比如，深圳十大文化設(shè)施之一的深圳美術(shù)館（新館），僅藝術(shù)展廳就有18個，目前舉辦展覽超64場，公共教育活動已達(dá)923場次，藝術(shù)豐盈了龍華乃至深圳這座城市的文化厚度。（數(shù)據(jù)來源：深圳美術(shù)館官方微信）

藏書量800萬冊+提供座位2500個+搭建18個AI應(yīng)用場景+有目前國內(nèi)最大且功能最齊全的地下無人智能立體書庫的深圳圖書館北館，將科技與閱讀的融合做到極致，迎來央媒點(diǎn)贊、法媒關(guān)注。（內(nèi)容參考：龍華重點(diǎn)區(qū)域中心官微）

深圳市文化館新館效果圖，僅供參考，圖源：深圳發(fā)布

在建的綜合性文化地標(biāo)——深圳市文化館新館，建面約8.33萬平，是一座目前全國單體建面最大的文化館，集演藝、展覽、培訓(xùn)、圖書閱覽、文創(chuàng)于一體的綜合性文化地標(biāo)，預(yù)計今年9月啟動試運(yùn)營，“7大功能空間+3類服務(wù)”，將可滿足全齡段多需求的生活場景。（內(nèi)容參考：深圳發(fā)布官微）

此外，還有簡上體育綜合體、紅山文化公園等文體設(shè)施。這樣的配置，看齊福田市民中心、前海寶中等城市核心。

而從教育角度出發(fā)，在升學(xué)里面，體育、藝術(shù)、科創(chuàng)都是“加分項”，高段位的文體配套意味著優(yōu)質(zhì)資源的集聚，有利于孩子的體能訓(xùn)練、素質(zhì)培養(yǎng)等，尤其對于深中這類優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

也正因此，當(dāng)家長們把目光聚焦在文教氛圍濃厚的民治時，這個深圳“四大”之首、現(xiàn)有雙一流大學(xué)師資占比78.5%的深圳中學(xué)龍華校區(qū)，成了那個他們“看一眼就難以忘懷”的學(xué)校。

02.

深中龍華學(xué)區(qū)

4房總價409萬起，就能拿下

如何才能“擁有它”？

根據(jù)龍華區(qū)教育局公布的學(xué)區(qū)劃分方案，當(dāng)下深中龍華的招生采取“單校劃片學(xué)區(qū)和多校聯(lián)動學(xué)區(qū)”。（注：學(xué)區(qū)劃分僅供參考，具體以入學(xué)當(dāng)年龍華教育局發(fā)布的《義務(wù)教育階段學(xué)位申請指南》或官方公告為準(zhǔn)。）

從深中龍華2025年的錄取分?jǐn)?shù)來看，小一A1類60分，初一A1類60.6分；這就意味著去年只有在單校劃片區(qū)域內(nèi)的孩子，才有機(jī)會被深中龍華錄取。

深中龍華學(xué)校，圖源：深中龍華學(xué)校官微

這個片區(qū)里面的小區(qū)，多為樓齡20年以上的二手房，掛牌均價普遍在5萬/平起；新房相對少，僅有2個，其中的人才房-華越龍苑均價優(yōu)勢明顯之外距離深圳中學(xué)龍華學(xué)校更近，直線距離僅約300米（距離參考：百度地圖測距）且無需過馬路。

放眼整個片區(qū)，有4房的項目不多，對于居住空間有更多需求，想要買4房的二胎家庭、滿足三代同堂居住需求的家長朋友，可以關(guān)注華越龍苑，該項目已正式發(fā)布四房配售，配售產(chǎn)品是495套建面約113-150平的四房、總價409萬起，配售截止時間為4月6日。想要低門檻拿下深中旁4房，注意抓緊，僅剩13天！

更驚喜的是，目前購買安居華越龍苑，還可享受最高價值80000元置業(yè)大禮包，可用于挑選心儀的家電、家具等居家配置。這相當(dāng)于在原本已經(jīng)較低的置業(yè)門檻上，再為購房者減輕一部分安家成本。對準(zhǔn)備在今年安家的家庭來說，這樣的支持，無疑又多了一層現(xiàn)實吸引力。（置業(yè)禮包具體兌換條件、流程、時間，以置業(yè)禮包兌換券使用說明為準(zhǔn)）

“總價409萬起，買華越龍苑4房這筆賬算得過來。

一是，華越龍苑人才房，可轉(zhuǎn)商品房。

作為深圳的可售型保障性住房，人才房購買的限制條件要比安居房、共有產(chǎn)權(quán)房少，封閉10年后補(bǔ)齊價款即可取得完全產(chǎn)權(quán)，能如普通商品房一般上市流轉(zhuǎn)。

二是，人才房不再新增，4房稀缺屬性突出。

自2023年8月深圳住建發(fā)布的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》施行之日起，就明確不再建設(shè)安居型的商品房和人才房，這意味著深圳的人才房，賣一套少一套。

在“人才房不再新增”的前提下，深圳現(xiàn)有人才房存量約2萬套，而4房只有約1200套，占比僅約6%。

再一個，從當(dāng)下執(zhí)行的《深圳市配售型保障性住房管理辦法》來看，深圳未來的可售型保障性住房將只剩下“配售型保障房”，且不僅不能變更為商品房，還將以小戶型為主。這意味著未來家里人數(shù)多的家庭，如三代同堂、二胎、三胎家庭，想買可售型保障性住房，除了可能買不到能轉(zhuǎn)紅本的，更重要的是難以買到大面積的戶型。在這之下，當(dāng)下大面積、4房產(chǎn)品更顯珍貴。

三是，日常居住方面，4房戶型空間更大，居住舒適度更高。

比如對于二胎家庭而言，買深中龍華學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的一套4房，不僅孩子有機(jī)會能就讀深中，還能夠滿足子女一人一間房的居住需求，同時把父母接到身邊，體驗三代同堂的家庭樂趣。（注：具體學(xué)區(qū)劃分僅供參考以入學(xué)當(dāng)年龍華教育局發(fā)布的《義務(wù)教育階段學(xué)位申請指南》或官方公告為準(zhǔn)，錄取積分以入學(xué)當(dāng)年學(xué)校公布信息為準(zhǔn)）

買入華越龍苑，手握稀缺、享受更奢闊的空間，擁有讀深中的機(jī)會，這筆賬算得過來。

“華越龍苑：純?nèi)瞬欧可鐓^(qū)，純粹的圈層，4房戶型113-150平。

華越龍苑的項目本身，同樣亮點(diǎn)突出。

項目總建面約21萬平，是一個由千億注冊資本國企——深圳市安居集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)打造的純?nèi)瞬欧宽椖?，產(chǎn)品有建面約84-90平的3房以及建面約113-150平的4房，相較于有其他保障房類型的項目，純?nèi)瞬欧可鐓^(qū)圈層更純粹。

示意效果圖，僅供參考

社區(qū)內(nèi)部，不僅園林聯(lián)袂外部約1.9萬平的市政公園（規(guī)劃中），共同打造“綠島”概念，營造綠意縈繞的生態(tài)大境，目前已是實景現(xiàn)房，所見即所得；還配備游泳池、環(huán)形跑道、兒童活動空間等“云中”生活居所，滿足業(yè)主日常多元休閑娛樂需求。

實景圖，僅供參考

項目還自帶約6000平社區(qū)商業(yè)，配建社區(qū)健康服務(wù)中心、熟食中心、幼兒園等。健康、餐飲、教育，形成的「微型城市單元」讓日常生活更具有便利性。（社區(qū)健康服務(wù)中心、熟食中心、幼兒園建成后，將移交政府，具體的開辦主題、品牌等，以政府批準(zhǔn)及實際開發(fā)情況為準(zhǔn)）

此次，配售的產(chǎn)品——建面約113-150平4房，均為四開間布局，全屋臥室均帶飄窗，其中主臥為私密性套房，部分戶型還實現(xiàn)南北雙陽臺，整體尺度感開闊、空間明亮，居住舒適度更高，是多代同堂一步到位的選擇。

建面約113-120平創(chuàng)意展示空間實拍圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

建面約146-150平創(chuàng)意展示空間實拍圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

建面約113-150平的產(chǎn)品戶型圖，僅供參考（左右滑動）

總的來說，華越龍苑的4房不僅有一定的學(xué)區(qū)功能性，價格優(yōu)勢&稀缺屬性突出，還是多代同堂一步到位的選擇。

03.

不用將就的選擇

生活的溫度+城市中軸的價值

華越龍苑，不僅緊鄰深中，讓孩子有機(jī)會享受到優(yōu)質(zhì)教育，更重要的是家長不需要犧牲掉生活，除了能擁有豐富生活配套帶來的生活溫度，還能享受到民治板塊的未來發(fā)展紅利。

在這里，能夠充分享受到生活的溫度。

「微型城市單元」之外，華越龍苑周邊的商業(yè)、交通等生活配套一應(yīng)俱有。

旁邊就是商業(yè)體量約60萬平的壹方天地、山姆會員店，日常步行就能到達(dá)；

周邊3km范圍內(nèi)還有佐阾香頌購物中心、天虹購物中心、紅山6979等、COSTCO等商業(yè)，也是能“輕松觸達(dá)”的璀璨繁華。

在這里，同樣不用擔(dān)心出行通勤的問題。目前板塊內(nèi)聚集了已開通的地鐵4/5/6號線以及在建的地鐵22/25/27號線，未來地鐵出行，可直抵福田、前海等城市中心區(qū)。

示意圖，僅供參考

這里是都市核心區(qū)、城市中軸。

華越龍苑所在的民治街道位于深圳中軸，與前海、福田同被納入都市核心區(qū)，是北站樞紐商務(wù)節(jié)點(diǎn)、定位為龍華“南中心”。根據(jù)龍華最新的國土空間規(guī)劃，這里將高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)“龍華中軸數(shù)字產(chǎn)業(yè)核心區(qū)”，未來可期。

《深圳市國土空間總體規(guī)劃2021-2035年》圖源：深圳市人民政府

對于家長而言，華越龍苑位于深中龍華學(xué)校單校劃片區(qū)域，價格優(yōu)勢明顯，配套成熟、未來可期。實景現(xiàn)房，購房手續(xù)辦結(jié)即可交付，今年有望申請入學(xué)，與片區(qū)共發(fā)展。

真的實現(xiàn)了既有、又有，還能有……

壹地產(chǎn)提醒，目前，安居華越龍苑線上認(rèn)購?fù)ǖ酪言谏钲谑凶》亢徒ㄔO(shè)局官網(wǎng)正式開啟，申購時間為：2026年3月18日9:00至2026年4月6日18:00，符合條件的家庭可登錄官網(wǎng)查詢詳情、提交申請。

圖源，深圳市住房和建設(shè)局

項目本批次配售產(chǎn)品為建筑面積約113-150㎡寬境四房，首付僅62萬起，總價409萬起，已于2025年底交付，現(xiàn)在看房真正所見即所得。

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附：華越龍苑申購隊列條件。

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