對(duì)于最近這幾年呢，樓市還是很迷惑的，有人說價(jià)格會(huì)蹭蹭的往上漲，也有人說價(jià)格將會(huì)迎來史上最低，對(duì)于這樣的說法，確實(shí)是存在非常大的爭(zhēng)議。

從2021年開始，房?jī)r(jià)就一直的往下走，而且走的幅度還越來越大，截止到2025年下半年市場(chǎng)都并沒有穩(wěn)住，甚至整體的跌幅還進(jìn)一步的擴(kuò)大，所以覺得未來的三年，房?jī)r(jià)將會(huì)創(chuàng)下新低的一個(gè)記錄。

在2026年的1月到2月份的整體成交數(shù)據(jù)不錯(cuò)的，3月份上個(gè)半個(gè)月的成交數(shù)據(jù)也不錯(cuò)，意味著市場(chǎng)正在迅速的回暖，價(jià)格不可能再創(chuàng)下新低了。

兩個(gè)人各有各的說法，但可以肯定一點(diǎn)的就是市場(chǎng)正在迅速的發(fā)生改變，回暖這個(gè)事實(shí)是真是假，還沒有一個(gè)很好的定論，畢竟在2025年上半年。市場(chǎng)也確實(shí)是有一小波回暖的，但是與這一波回暖有那么一點(diǎn)點(diǎn)不同的是，那一波是價(jià)格并沒有起來，而這一波價(jià)格是已經(jīng)開始起來了。

1、市場(chǎng)新低論的言語(yǔ)，到底出在何處？

這對(duì)于市場(chǎng)不斷的調(diào)整，新房與二手房的整體價(jià)格還是處于下行的階段，這一點(diǎn)在2月份之前確實(shí)是純粹的，在3月份應(yīng)該是會(huì)進(jìn)一步的做出變化了，不過這一點(diǎn)更多的都是從二線城市開始，能夠呈現(xiàn)出來，價(jià)格并沒有穩(wěn)定！搞得清楚，這個(gè)價(jià)格相對(duì)來說就是已經(jīng)很多三四線城市回歸到10年前的水平了，即便像未來說市場(chǎng)會(huì)回暖，那價(jià)格能不能夠傳遞得了到三四線城市了，大概率應(yīng)該是不會(huì)的。因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整，不可能再過去一樣全方面的普漲了。

首先要明確一點(diǎn)，就是歷史新低并不是說相比房地產(chǎn)當(dāng)初的價(jià)格新低，而是最近這幾年。來價(jià)格持續(xù)的探低的意思，相比最高峰，你所在的城市房?jī)r(jià)回調(diào)了多少？反正我所在的城市房?jī)r(jià)回調(diào)達(dá)到50%。

2、知道邏輯，在這里房?jī)r(jià)仍有下行的壓力

人口這方面，從2022年就已經(jīng)進(jìn)入到負(fù)增長(zhǎng)，年輕人的購(gòu)房群體規(guī)模是大幅度的收縮，以及城鎮(zhèn)化開始放緩慢了，畢竟現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)來到了66%，剛需住房總量有，但是整體的增長(zhǎng)速度已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)了；

收入和支付這一方面，相對(duì)來說是遇到很大的挫折，雖然報(bào)表顯示出來居民收入是上漲的，但觀察一下身邊的人，絕大部分收入都沒有增長(zhǎng)，甚至是出現(xiàn)打折，所以就不太愿意消費(fèi)，更不要說高杠桿去推動(dòng)市場(chǎng)，這不太可能的。

在庫(kù)存這一方面還是挺多的，新房的庫(kù)存也是連續(xù)7年來的新高紀(jì)錄，達(dá)到了7.6億㎡，二手房掛盤量在近期確實(shí)是有所削弱，但依舊是保持一個(gè)挺高的地方，特別是在小城市，高得離譜，小城市不管是新房還是二手房，面對(duì)這么高的情況下，老百姓選擇性太多了，只有降價(jià)才有吸引力。預(yù)期這方面，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話被打破了，觀望情緒會(huì)是非常的濃厚的，包括現(xiàn)在所謂的市場(chǎng)回暖，還有很多人處于觀望。還有更重要的就是，哪里敢輕而易舉的背負(fù)30年的房貸，因?yàn)橹虚g很有可能面臨著“風(fēng)險(xiǎn)”。

3、對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)測(cè)走向

國(guó)際機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的整個(gè)預(yù)想的走的方向，高盛預(yù)測(cè)2027年全國(guó)新建商品房銷售面積相比2021年高位降40%左右的水平；

在春野證券判斷，未來三年，全國(guó)房?jī)r(jià)整體會(huì)回調(diào)15%~20%這一點(diǎn)；

據(jù)國(guó)內(nèi)外還有很多投行都預(yù)測(cè)，中國(guó)的樓市在2026年末將會(huì)逐步穩(wěn)定。或者是2027年中旬，三四線城市也逐步的止跌的狀態(tài)。4、政策幾乎明牌

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，大家懂的都懂吧，政策幾乎都已經(jīng)出盡了，還有什么特別政策能夠有效地推動(dòng)房地產(chǎn)回暖了嗎？降首付降利率，免稅費(fèi)，購(gòu)房補(bǔ)貼，這些都出臺(tái)了。

對(duì)于普通老百姓來說，其實(shí)最有利的就是降低購(gòu)房成本，要么就是直接把利率降到更低，要么就是有更大的補(bǔ)貼力度，包括二手房也進(jìn)行補(bǔ)貼，不然對(duì)于市場(chǎng)的整體推動(dòng)力幾乎就已經(jīng)到這里了，包括近期很多城市出臺(tái)的政策，其實(shí)也就是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，并沒有說特別大的力度。

最大的力度就是上海的滬7條政策，當(dāng)然上海是全國(guó)最厲害的一個(gè)城市，他當(dāng)然就是有資格做出限購(gòu)解綁，其他城市早就已經(jīng)放開了。

5、不同的人群，該如何做出抉擇

對(duì)于買房的基本邏輯，就是不同的人員在解決的時(shí)候，選擇性果然就是不一樣的，不要聽別人說這個(gè)可以，那個(gè)可以。

當(dāng)下小孩子要入學(xué)以及婚姻成家這種剛需性的，沒辦法用價(jià)格來波動(dòng)衡量，當(dāng)下買房就是最好的時(shí)間，看上的房子看看能不能砍價(jià)。

屬于改善性的，可以在現(xiàn)在這個(gè)成交比較旺盛的情況下，把那種房子賣掉，特別是小戶型真的挺好賣的。因?yàn)樯虾１本┏山坏姆績(jī)r(jià)都是在300萬以內(nèi)的小戶型房子為主。而改善性住房并沒有啟動(dòng)；去投資房地產(chǎn)，基本上就是跟過去的不一樣了，未來三年的金融屬性會(huì)進(jìn)一步的優(yōu)化，當(dāng)然在核心區(qū)域內(nèi)的小戶型還是有一定的投資價(jià)值的，畢竟租金回報(bào)率在持續(xù)性的走高。

未來幾年還是比較困難的幾年，想買房的，得要看清楚市場(chǎng)，再做出決定，不要盲目的買買買。