圖源：Resorts Group詩莉莉酒店

“投資高端酒店，‘煤老板’們屬于零星作戰(zhàn)。真正的大業(yè)主，其實(shí)是各地的產(chǎn)投們。”

在經(jīng)歷了近二十天、跑了三個(gè)省份的長(zhǎng)途出差后，負(fù)責(zé)高端酒店品牌開發(fā)的朋友G總，在龍?zhí)ь^那天來到了老沙所在的城市，并在茶桌上分享著這兩年的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

按照他的表述，幾乎在近三五年，高端酒店開發(fā)面對(duì)的客戶幾乎都是具有國(guó)資背景的：要么是國(guó)企、央企，要么是地方投資平臺(tái)，或者是文旅集團(tuán)。

“這兩年的城投在調(diào)整，產(chǎn)投變得更加活躍。很多地方的酒店板塊都劃到了產(chǎn)投平臺(tái)上?！盙總咂口茶說，這些“準(zhǔn)業(yè)主”有資源、有政策還有足夠的資金。但是，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中缺乏對(duì)于酒店市場(chǎng)投資的專業(yè)和系統(tǒng)的認(rèn)知，并且沒有足夠成熟的團(tuán)隊(duì)來支撐運(yùn)營(yíng)。

這種短暫的錯(cuò)配，對(duì)于整個(gè)國(guó)內(nèi)高端以及部分中高端酒店市場(chǎng)來說，或許是一種X因素。

地方產(chǎn)投已成高端酒店業(yè)主力軍

日前，青島膠澳臨空投資發(fā)展有限公司整合了當(dāng)?shù)?3家酒店，實(shí)現(xiàn)100%控股。

這些酒店原本屬于青島市膠州賓館（持股90%）和青島上合城鄉(xiāng)融合發(fā)展集團(tuán)有限公司（持股10%）。這種股權(quán)變動(dòng)屬于當(dāng)?shù)貒?guó)資內(nèi)部的資產(chǎn)整合和梳理。

圖源：青新財(cái)經(jīng)

青島膠澳臨空公司是青島臨空產(chǎn)業(yè)控股有限公司的全資子公司，后者系膠州市國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。該產(chǎn)投集團(tuán)依托當(dāng)?shù)亍芭R空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)”的政策優(yōu)勢(shì)，聚焦通用航空等領(lǐng)域，投資建設(shè)諸多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

不過，除了上述存量項(xiàng)目在內(nèi)部的騰挪，諸多新的投資項(xiàng)目也在涌現(xiàn)。

老沙大致檢索了一下，膠東臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的高端酒店市場(chǎng)正在出現(xiàn)巨大變化：由希爾頓歡朋管理的新城環(huán)灣酒店在2024年投入運(yùn)營(yíng)；計(jì)劃引入希爾頓五星級(jí)酒店的青島空港商務(wù)區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年竣工投用；總投資約10億元的攜程麗呈華廷酒店完成簽約。

而G總年后這趟出差，就是同各地的產(chǎn)投平臺(tái)進(jìn)行洽談。

“很多產(chǎn)投平臺(tái)，是由原來的城投公司更名而來。但是，產(chǎn)投公司對(duì)于酒店項(xiàng)目的綜合評(píng)估、投入產(chǎn)出等提出了更多的要求?！盙總說。

其實(shí)，這種調(diào)整和改變，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)或許已經(jīng)成為常態(tài)。

根據(jù)相關(guān)媒體援引企查查平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月—2024年6月，城投公司更名為“產(chǎn)業(yè)投資”的相關(guān)國(guó)有城投公司超過200家。

2024年1月—5月，全國(guó)范圍內(nèi)新成立的國(guó)有企業(yè)中，名字或業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)數(shù)量有近2000家。而在公開披露的相關(guān)信息中，地方產(chǎn)投平臺(tái)投資的酒店項(xiàng)目已經(jīng)逐漸在全國(guó)各地開花。

河南省魯山縣的產(chǎn)投集團(tuán)旗下?lián)碛虚艕偩频辍Ｔ?年前，該平臺(tái)就籌建榕悅酒店二期項(xiàng)目，并以共同參與經(jīng)營(yíng)和委托經(jīng)營(yíng)等2種形式招引運(yùn)營(yíng)合作方。

海口產(chǎn)投集團(tuán)旗下打造的首個(gè)酒店項(xiàng)目——海濤大酒店一期項(xiàng)目，即將投入運(yùn)營(yíng)。1棟12層酒店，4棟3層臨街商鋪，有望填補(bǔ)片區(qū)高品質(zhì)商旅配套空白。

惠州產(chǎn)投集團(tuán)投資、裸心集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的高端茶文化主題酒店——bynaked裸心（惠州）酒店在2025年底正式亮相，這是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)以“茶旅+康養(yǎng)”為主題的復(fù)合型度假項(xiàng)目。

今年1月初，安吉產(chǎn)投集團(tuán)“千家鄉(xiāng)宿”浮塘項(xiàng)目詩莉莉安吉觀宜酒店正式開業(yè)。在此動(dòng)作前，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投集團(tuán)還與德國(guó)途易酒店集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

整體來看，地方產(chǎn)投平臺(tái)多以自持的形式參與酒店業(yè)務(wù)，且酒店產(chǎn)品多以高端項(xiàng)目為主。

如果結(jié)合各地產(chǎn)投平臺(tái)的數(shù)量，以及未經(jīng)完全統(tǒng)計(jì)的公開報(bào)道，地方產(chǎn)投大概率已經(jīng)成為我國(guó)高端酒店的最大群體。

地方產(chǎn)投能不能當(dāng)好“大業(yè)主”

G總聊到，部分地方產(chǎn)投公司旗下還專門成立酒管公司，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)相關(guān)酒店業(yè)務(wù)。整體來看，地方產(chǎn)投參與到酒店項(xiàng)目大多集中為三條路徑：

• 首先是當(dāng)?shù)貒?guó)資系統(tǒng)內(nèi)部的資產(chǎn)劃撥和整合。

這種動(dòng)作在地產(chǎn)產(chǎn)投中比較常見。該類酒店多為當(dāng)?shù)乩暇频辏袚?dān)著諸多政務(wù)接待任務(wù)。

從項(xiàng)目質(zhì)量上來說，很多酒店比較老，但是位置好。有些地區(qū)已經(jīng)開始將此類存量酒店放到市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)當(dāng)中。

從連鎖酒店品牌開發(fā)口來說，這類產(chǎn)品具有一定的開發(fā)潛力和價(jià)值。但是，這對(duì)酒店品牌及集團(tuán)在相關(guān)方面的資源要求較高。

• 其次是新建的增量項(xiàng)目。

這是產(chǎn)投集團(tuán)布局酒店業(yè)務(wù)最為常見的路徑。文旅產(chǎn)業(yè)火爆帶來紅利，酒店項(xiàng)目自然成為地方產(chǎn)投平臺(tái)開拓業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。

G總談到，產(chǎn)投平臺(tái)的酒店項(xiàng)目拓展，都與當(dāng)?shù)卣w的規(guī)劃有著密切關(guān)聯(lián)。如果當(dāng)?shù)匕l(fā)展鄉(xiāng)村振興，類似的民宿項(xiàng)目、度假酒店、療愈酒店項(xiàng)目就會(huì)更多。如果當(dāng)?shù)厥窃谕七M(jìn)園區(qū)，商務(wù)酒店品牌以及旅居品牌會(huì)多一些。

詩莉莉安吉觀宜酒店 圖源：安吉產(chǎn)投集團(tuán)

最后就是在市場(chǎng)上“撿漏”拍下部分酒店資產(chǎn)。

“說是撿漏，其實(shí)大多也是擔(dān)負(fù)著某種任務(wù)而來?！盙總告訴老沙，部分產(chǎn)投平臺(tái)也會(huì)在市場(chǎng)上收購(gòu)一些酒店。但這并非高頻動(dòng)作。

從理念和邏輯上來看，地方產(chǎn)投在酒店項(xiàng)目上的投資訴求已經(jīng)發(fā)生改變。

G總這幾年一直都在開拓類似的客戶。按照他的表述，地方產(chǎn)投關(guān)注的酒店項(xiàng)目，不再一味地投錢，而是更加關(guān)注投資效益。他們會(huì)關(guān)心投資回報(bào)周期，甚至還會(huì)關(guān)注周邊競(jìng)品市場(chǎng)分析。

同時(shí)，他們最關(guān)心的還是資產(chǎn)升值。

“可能是他們系統(tǒng)內(nèi)部的考核因素，在與他們溝通時(shí)，我們必須說服他們，同樣的一個(gè)物業(yè)，為何酒店業(yè)態(tài)是最大的資產(chǎn)保值和升值選擇？為何我們的酒店品牌是其中的最優(yōu)解？”G總說。

但是，該類業(yè)主也有一定的短板。

老沙此前曾與多個(gè)地方產(chǎn)投的相關(guān)人士交流。對(duì)方多次表達(dá)出在搭建相關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)過程中的困惑。

G總也提到了這一點(diǎn)。地方產(chǎn)投集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)構(gòu)成中，缺乏對(duì)酒店業(yè)務(wù)的專業(yè)人員。他們對(duì)于酒店行業(yè)投資的認(rèn)知相對(duì)碎片化。

但是，該機(jī)構(gòu)又對(duì)投資項(xiàng)目提出了很高的業(yè)績(jī)水準(zhǔn)。這種錯(cuò)位在某種程度上影響了地產(chǎn)產(chǎn)投在酒店業(yè)態(tài)投資上的速度和質(zhì)量。

“不過，這些都是階段性的。先行的產(chǎn)投平臺(tái)，已經(jīng)專門成立酒管公司，團(tuán)隊(duì)也會(huì)愈發(fā)專業(yè)?！盙總說。

高端酒店大變局

過去，我們聊高端酒店的變化，更多關(guān)注消費(fèi)人群的迭代、酒店品牌的變化。事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，高端酒店業(yè)主身份同樣在經(jīng)歷著巨大變化。

盡管各地煤老板正在全國(guó)各地“掃貨”高端酒店，成為新階段的酒店新業(yè)主。但與地產(chǎn)產(chǎn)投的布局相比，他們多屬于點(diǎn)狀、零星的布局，且投資動(dòng)作的可持續(xù)性相對(duì)偏弱。

因此，對(duì)于酒店集團(tuán)來講，研究好新業(yè)主的核心訴求，可能會(huì)直接影響高端酒店項(xiàng)目簽約。

根據(jù)同該類群體有限的接觸中，老沙認(rèn)為：第一，合規(guī)是一切開發(fā)動(dòng)作的前提。

在項(xiàng)目開拓過程中，擁有一定的資源可以讓工作更加高效。但是，這一切都建立在合規(guī)的基礎(chǔ)上。

說得更直白一些，與地方產(chǎn)投集團(tuán)談高端酒店合作，不能再拿著十多年前與民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的那一套工作模式了。
舊地圖不僅找不到新大陸，極有可能還會(huì)走錯(cuò)路。

• 第二，本土國(guó)資酒店集團(tuán)的高端品牌，擁有更好的拓新環(huán)境。

這種判斷并非雙方在資源上的有意傾斜，而是同為一個(gè)體系內(nèi)對(duì)于雙方核心訴求的了解和默契。

老沙認(rèn)為，錦江、首旅等全國(guó)性酒店集團(tuán)，以及雷迪森、嶺南等區(qū)域性酒店集團(tuán)在高端、中高端項(xiàng)目上都有可能獲得更快的發(fā)展。

第三，深度融合大概率會(huì)逐漸出現(xiàn)，且融合的形式會(huì)更加多樣化。

地方產(chǎn)投與酒店集團(tuán)可能會(huì)出現(xiàn)更多的戰(zhàn)略合作。甚至，雙方成立合資公司的可能性也會(huì)大大提升。此舉有利于前者快速搭建團(tuán)隊(duì)，而后者也有望與業(yè)主進(jìn)行深度捆綁。

2023年，首旅集團(tuán)與湖北文旅集團(tuán)簽約

其實(shí)，酒店集團(tuán)與地方文旅集團(tuán)在之前曾有過類似的合作，后續(xù)或蔓延至地方產(chǎn)投。

不難看出，我國(guó)高端酒店市場(chǎng)，在層層變化中正在變得愈發(fā)復(fù)雜和多維。未來，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)或許將呈現(xiàn)更多的驚喜。