對(duì)老舊房子這一方面的問題，其實(shí)在過去基本上都是采取棚改的政策進(jìn)行推進(jìn)的，而現(xiàn)在政策沒有那么激烈了!

根據(jù)住建部最新的數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)有12萬戶被定義為c和d戶危房進(jìn)行改造的，其中有8層的房子都是年久失修的狀態(tài)，或者是樓齡超過90年的，用的是公共廚房。

安全隱患存在非常大的問題，住房品質(zhì)極其的差，對(duì)于何時(shí)拆除重建，這成為了不少在這一片區(qū)居住的人，一個(gè)心里非�？释姆较�!

你老舊房子拆遷的重新建設(shè)這方面的問題，很多人都說這不是要正規(guī)的招標(biāo)去推動(dòng)的嗎？其實(shí)這也是屬于城市更新的一環(huán)，跟商品房重新拆除建是沒有什么特別不一樣的。對(duì)此南京那邊已經(jīng)有新的做法了。

2026年南京城市更新計(jì)劃中，青云巷10號(hào)等24個(gè)老舊居住片區(qū)進(jìn)入改造清單，這個(gè)1958年建成的C級(jí)危房，以原拆原建、住戶零出資、國有非政府投資的模式引發(fā)熱議。

“改不了、拆不起”的困境，也為全國危房改造提供了新樣本。但這一模式究竟是什么邏輯？

1、青云巷樣本，危房原拆原建，住戶真的不用掏錢

對(duì)于青云港，以前那個(gè)三棟住宅是1958年以及1973年建設(shè)的房子，最長的已經(jīng)接近70。10年了，經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)判斷是c級(jí)危害房，承重結(jié)構(gòu)幾乎是處于“損毀”，整體的住房品質(zhì)和質(zhì)量真的太差了，而此次采取的原地址，原面積，原高度進(jìn)行拆除建設(shè)。

拆除之后重新建成的房子，2棟、3層，1棟4層的住宅，總建筑面積2590平米，工期為240天，住戶可在原地回遷。同時(shí)戶型做出全新的優(yōu)化，還有廚房也不再是公共化了。

對(duì)于住戶來說，肯定就是好消息啊，畢竟不需要改動(dòng)原有的地址，不挪空地方，不虧面積，住新房

項(xiàng)目總投入資金達(dá)到2,500萬資金來源標(biāo)注為國有，這種傳統(tǒng)改造核心地段區(qū)別，以以往的危房改造，多出來的財(cái)政全額出資，名額稀缺，排隊(duì)周期長的情況來看，確實(shí)是挺不錯(cuò)的一種情況，當(dāng)然對(duì)于這種能不能繼續(xù)推開呢？從我個(gè)人角度來看是比較難的，因?yàn)椴豢赡苋坑蓢羞M(jìn)行出資，那國有他們的收益又哪里來呢？

原來是這樣的，國企參與并非是單純的公益投資，核心是在于城市更新的責(zé)任，以及存量資產(chǎn)運(yùn)營為本，處于核心地段可以，通過物業(yè)費(fèi)，配套服務(wù)出租，最簡單的就是1樓的商鋪那些進(jìn)行出租，以及公共化服務(wù)進(jìn)行運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)長期收益，一方面兼顧了民生，另外一方面又可以使得項(xiàng)目能夠正常的展開!

2、目前原拆原建，三大門檻

并不是所有的老破小都能享受這樣的紅利，而是通過這個(gè)門檻之后，才有享受的了

一個(gè)就是安全房屋等級(jí)達(dá)標(biāo)為c級(jí)局部危房和d級(jí)整棟危房才可以納入c級(jí)可以選擇加固或者是重建d級(jí)才是要全方面的拆除。

對(duì)于房齡老舊，結(jié)構(gòu)安全的老破小，只能外墻翻新，管道改造，加電梯這些常規(guī)操作，在過去的這幾年，全國有38.6萬個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，其中僅有12萬戶是符合危房的。

基本上可以這樣判斷，有2/3的房子都是不屬于危房，只能通過改造去解決問題!

這個(gè)就是資金和主體同時(shí)能夠落地，因?yàn)閲蟹钦顿Y。參與的國企，最大的就是考量收益這個(gè)方面的問題，核心地段是具備運(yùn)營體制的!

要知道建一個(gè)房子投入的錢不少啊，能不能夠順利的回本，這是一個(gè)未知數(shù)，以目前的情況來看，絕大部分都是難以回本的，因?yàn)橐斯こ杀就度胩罅恕?/p>

比如像南京投入的這么多個(gè)項(xiàng)目，總共才一個(gè)手掌數(shù)的過來，那幾個(gè)項(xiàng)目可以投入的，說明了絕大部分項(xiàng)目都不可能有盈利的空間。

第三，就是住戶的意見要高度的統(tǒng)一，基本上達(dá)成率要高達(dá)95%的水平，也就是說有一戶不同意，基本上這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展是非常的困難的，都被卡在那里。

相對(duì)來說，確實(shí)是一件挺不錯(cuò)的事情的，老年人沒有這么多顧慮，投訴，意見統(tǒng)一，能夠推進(jìn)項(xiàng)目的一個(gè)

3、對(duì)于建老舊小區(qū)，不可能全方面這樣去推動(dòng)

因?yàn)椴豢赡苋矫孢@樣的去推進(jìn)，其實(shí)有一種方法也是大家認(rèn)可的，就是原拆原建的基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)氐膰型顿Y一部分錢，以及居民出部分錢。廣州白云區(qū)就有一個(gè)小區(qū)是這樣子的，居民總出金額40%。

當(dāng)然也是循例要交那么一點(diǎn)稅費(fèi)的，比如建筑成本3000元一平米，100平米的房子，總投入金額大概就是30萬左右，對(duì)于出40%也就是出12萬對(duì)于絕大部分家庭來說是能夠接受的，出12萬就可以住一套新房，難道不香嗎？總比出去買一套房子好吧？

這種模式相對(duì)來說也是得到很多認(rèn)可的，以及剛剛所提到的，這樣有國資委，投入相對(duì)來說成本是沒有全方面投入的，另外整體的可投資的空間相對(duì)來說比較大，因?yàn)榛乇局芷诓]有這么長。

如果這種模式都推不開的話，想要拆遷等棚改，幾乎是不太可能的，除非就是達(dá)到了真正意義上的D級(jí)，這對(duì)于市場(chǎng)來說，這個(gè)級(jí)別是很難達(dá)得到的，因?yàn)檫_(dá)到這個(gè)級(jí)別所面對(duì)的問題點(diǎn)就多得多了。

對(duì)于老舊房子舊改，并不是所有都能舊改，所以現(xiàn)在這種方法也是符合當(dāng)前市場(chǎng)需求所在的，不可能買房吧。當(dāng)然有錢可以，但對(duì)于絕大部分普通家庭來說，肯定是以較少的成本解決住房的問題。