如果把南京鼓樓區(qū)的房?jī)r(jià)地圖比作一塊調(diào)色板，那如今的色彩早已不是從前的“一片紅”。從官方數(shù)據(jù)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)里，能清晰看到不同板塊的漲跌分化，有的區(qū)域抗跌如磐石，有的則像坐了滑梯，跌幅之大連老居民都直呼意外。

從南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析中心的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，鼓樓區(qū)跌幅最顯著的區(qū)域，首推水佐崗板塊。作為曾經(jīng)的主城核心地段，這里的房?jī)r(jià)跌幅一度超過(guò)24%，部分老破小的成交價(jià)甚至跌到了1.8萬(wàn)/㎡，和2022年4.1萬(wàn)/㎡的高點(diǎn)相比，近乎腰斬。這種下跌并非偶然，一方面是因?yàn)榘鍓K內(nèi)多為房齡25年以上的無(wú)電梯老房，戶型緊湊、停車?yán)щy，在改善需求崛起的當(dāng)下，居住硬傷被無(wú)限放大；另一方面，該板塊缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，在“學(xué)區(qū)房退燒”的大趨勢(shì)下，失去了最核心的價(jià)格支撐。不少業(yè)主無(wú)奈表示，掛了大半年的房子，連問(wèn)價(jià)的人都寥寥無(wú)幾，只能一次次調(diào)低價(jià)格。

緊隨其后的是熱河南路板塊，跌幅超過(guò)15%。這個(gè)曾經(jīng)靠著“濱江概念”火過(guò)一陣的區(qū)域，如今卻陷入了價(jià)格困境。板塊內(nèi)的次新房成交價(jià)從2021年的3.8萬(wàn)/㎡，跌到了如今的2.7萬(wàn)/㎡左右，100㎡的房子直接蒸發(fā)110萬(wàn)。究其原因，一是板塊內(nèi)的商業(yè)配套始終沒(méi)能跟上預(yù)期，規(guī)劃中的大型商場(chǎng)遲遲未落地，生活便利性大打折扣；二是濱江景觀的優(yōu)勢(shì)被其他區(qū)域分流，建鄴區(qū)的江景房無(wú)論在品質(zhì)還是配套上都更勝一籌，讓熱河南路的競(jìng)爭(zhēng)力直線下降。有中介透露，這里的房東為了賣房，不僅主動(dòng)降價(jià)，還愿意承擔(dān)稅費(fèi)，即便如此，成交周期也普遍在6個(gè)月以上。

除了這兩個(gè)典型板塊，湖南路街道的老破小也成了重災(zāi)區(qū)。官方數(shù)據(jù)顯示，這里的部分房源成交價(jià)已跌至2.2萬(wàn)/㎡，甚至有業(yè)主急售的房源以22800元/㎡成交，較掛牌價(jià)再降8%。湖南路曾經(jīng)是南京的商業(yè)名片，但隨著新街口、河西等商圈的崛起，這里的商業(yè)地位逐漸下滑，加上板塊內(nèi)的小區(qū)多為單位房改房，物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境都不盡如人意，很難吸引年輕購(gòu)房者。更關(guān)鍵的是，這里的學(xué)區(qū)資源相對(duì)普通，在“擇校熱”降溫后，失去了最后的“救命稻草”。

不過(guò)，鼓樓區(qū)的房?jī)r(jià)下跌并非“全軍覆沒(méi)”，核心品質(zhì)小區(qū)的抗跌性依然很強(qiáng)。比如龍江板塊的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，成交價(jià)穩(wěn)定在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡，跌幅不到10%；而鼓樓濱江的高端改善盤，憑借著一線江景和優(yōu)質(zhì)物業(yè)，成交價(jià)依然能維持在4萬(wàn)/㎡以上。這種分化背后，是購(gòu)房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變——從前大家追著“概念”和“規(guī)劃”跑，現(xiàn)在更看重實(shí)實(shí)在在的居住品質(zhì)和配套。

在我看來(lái)，鼓樓區(qū)的房?jī)r(jià)下跌，本質(zhì)上是市場(chǎng)回歸理性的過(guò)程。那些靠著概念炒作起來(lái)的區(qū)域，終究會(huì)被打回原形；而真正有配套、有品質(zhì)的板塊，才能在波動(dòng)中站穩(wěn)腳跟。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)房?jī)r(jià)漲跌，不如多關(guān)注房子本身的居住價(jià)值；對(duì)于房東而言，與其抱著“過(guò)去的價(jià)格”不肯松手，不如看清市場(chǎng)趨勢(shì)，合理定價(jià)。畢竟，房子最終的屬性是用來(lái)住的，脫離了居住本質(zhì)的價(jià)格，終究是空中樓閣。