我寫關(guān)于買房的內(nèi)容這么長(zhǎng)時(shí)間，實(shí)際上真正能覆蓋到的剛需買房群體是很少的，剛需買房當(dāng)下的狀態(tài)和十年前的剛需沒什么區(qū)別，對(duì)市場(chǎng)不懂，對(duì)房源價(jià)格不懂，對(duì)區(qū)域不懂，對(duì)房子也看不太懂。

而當(dāng)下的北京樓市里，保守來(lái)說(shuō)至少80%以上的購(gòu)房者是普通剛需。

現(xiàn)在的剛需買房的特點(diǎn)是，第一，高杠桿，第二，對(duì)買房不懂，這兩條加起來(lái)，然后沖進(jìn)去買一套房子，結(jié)果就是，半年后，或者一年后，如果買新房那就兩年后，發(fā)現(xiàn)自己的首付跌了很多，或者跌沒了，甚至跌到了賣掉房子后還欠銀行一屁股債。

房子這種作為改善生活的商品，結(jié)果卻讓絕大多數(shù)的購(gòu)房家庭陷入了比較困難的債務(wù)危機(jī)。當(dāng)然，很少有剛需能理解這句話，直到他們感覺到月供和房?jī)r(jià)下跌的壓力。

這篇文章，我簡(jiǎn)單講講買新房需要注意的一些地方，希望剛需買房的時(shí)候要多注意，不要盲目：不盲目買，不盲目加杠桿，要看清風(fēng)險(xiǎn)。

1，新盤的價(jià)格問題。

看新樓盤的價(jià)格是門學(xué)問，看不懂的話，不管是買二三百萬(wàn)的房子還是幾千萬(wàn)的房子，都屬于盲買，那風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)很高。

看價(jià)格的第一條我覺得是看一下近兩年交房的項(xiàng)目，當(dāng)年這個(gè)樓盤開盤是什么價(jià)格，現(xiàn)在的二手房是什么價(jià)。

大家記住一點(diǎn)：新房的價(jià)格是開發(fā)商定價(jià)，二手房的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)。開發(fā)商定價(jià)有隨機(jī)性，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要利益最大化，越高越好，而看懂市場(chǎng)價(jià)，才是你要不要買的關(guān)鍵。

我說(shuō)下結(jié)論吧，這兩年交房的新房，二手房的價(jià)格都要比當(dāng)時(shí)賣的新房?jī)r(jià)格要低，起碼有20%的差價(jià)。很多剛需買房，只有20-30%的首付，那你等到交房的時(shí)候有可能首付已經(jīng)虧完了。

常營(yíng)當(dāng)時(shí)比較熱的項(xiàng)目，保利和光煦境、璽悅朝陽(yáng)，當(dāng)時(shí)8.5萬(wàn)的開盤價(jià)，現(xiàn)在的二手房6萬(wàn)出頭；（當(dāng)時(shí)8.5萬(wàn)的價(jià)格，在當(dāng)時(shí)算是性價(jià)比高的項(xiàng)目，那些性價(jià)比一般的項(xiàng)目，放到二手房市場(chǎng)上，跌幅得沖著30%去了）

看價(jià)格的第二條，把這個(gè)樓盤想象成二手房：現(xiàn)在它如果是二手房的話，你會(huì)不會(huì)買？買的話，想花多少錢去買？

之所以講這一條是因?yàn)?，新房期房和交房后的房子相比，差異很大，非常大，期房你看到的是樣板間，而交房后，你看到的是現(xiàn)場(chǎng)。我看過(guò)很多項(xiàng)目，交房之后，我再去看，我買這個(gè)樓盤的欲望就很低，因?yàn)橹苓吿?，配套不成熟等等，但這些問題在期房的階段，你是看不到的。

去估價(jià)的話，就是去期房的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，想象成這是一個(gè)二手房小區(qū)，現(xiàn)在給你把新房的價(jià)格報(bào)出來(lái)，你覺得貴不貴。如果覺得貴，那大概率就是貴，你的合理預(yù)期價(jià)格，實(shí)際上就是市場(chǎng)價(jià)格。

看價(jià)格的第三條，和周邊樓盤做對(duì)比。這個(gè)大家花點(diǎn)功夫，數(shù)據(jù)是現(xiàn)成的，做一下對(duì)比即可。

不過(guò)，我可以給大家說(shuō)下結(jié)論，北京當(dāng)下的新盤價(jià)格，都是偏高的，所以剛需買房一定要多注意，尤其是計(jì)劃加杠桿的（這是多數(shù)人）。

2，新盤的周期問題。

期房從開盤到交房，一般需要2-3年的時(shí)間。這2-3年時(shí)間里潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

第一，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；

這種風(fēng)險(xiǎn)從很早之前就出現(xiàn)了，北京樓市從前些年的高位，開始慢慢下滑，你買入期房是以當(dāng)下的價(jià)格買，等到交房的時(shí)候，大概率會(huì)比現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)更低，再疊加上新房的溢價(jià)，這是市場(chǎng)的下跌風(fēng)險(xiǎn)；

當(dāng)下買新房，要做好20-30%跌幅的預(yù)期

第二，新房交付的風(fēng)險(xiǎn)；

由于市場(chǎng)的不確定性，及開發(fā)商的不確定性，有些樓盤在賣的時(shí)候賣得很好，但這家公司在做別的樓盤的時(shí)候有可能是不賺錢的，這種情況下，開發(fā)商就很容易減配。房地產(chǎn)的大環(huán)境沒那么好，期房的這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)一直存在

第三，你的資金成本；

除去房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)外，你買期房還會(huì)存在提前交首付，提前還房貸的問題，一個(gè)月1.5萬(wàn)的房貸，一年就是18萬(wàn)，這是多出來(lái)的支出。要知道，10萬(wàn)塊錢也是錢啊，有時(shí)候需要算一算細(xì)賬

過(guò)去大家買期房不眨眼，是因?yàn)楫?dāng)年有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，現(xiàn)在可沒有了。

第四，期房和交付后的配套問題；

期房很多人往往不去看現(xiàn)場(chǎng)，頭腦一熱在售樓處就交錢了，有些人會(huì)去看，但等到銷售一忽悠也就覺得很多事不是事了，但實(shí)際上，這個(gè)樓盤交房后，周邊的配套決定了這個(gè)房子的自住舒適度，配套包括商場(chǎng)、超市、城市界面等，也就是說(shuō)，如果這個(gè)房子交付后，周邊還跟大工地一樣，你住一兩年會(huì)覺得很別扭，這都是因?yàn)槟惝?dāng)年買期房的時(shí)候沒預(yù)料到這種問題。

如果這個(gè)樓盤周邊規(guī)劃的東西，需要十年才能落地，你還會(huì)去買嗎？

這個(gè)要自己想清楚，而且不能光靠想，要多去實(shí)地看。

3，新盤的好壞問題。

好不好，看的是這個(gè)樓盤交付后的樣子，而你買期房的時(shí)候，看到的是售樓處，看到的是樣板間，以及銷售給你描述的未來(lái)規(guī)劃。

售樓處及周邊往往會(huì)讓人以為，這就是以后樓盤及周邊的樣子，其實(shí)不是；

樣板間往往會(huì)讓人以為，這就是以后我的房子的樣子，其實(shí)不是；

樣板間的裝修，做得非常精致，而且有情緒價(jià)值，不管是燈光還是屋里的擺設(shè)布置等，都非常讓人有宜居的感覺，而交房后的房子，就是冷冰冰的地板白墻，這種差異多數(shù)人只有在收房的時(shí)候才看到。

多數(shù)的新房周邊都比較冷清，荒，配套不成熟，需要時(shí)間來(lái)完善，但多數(shù)人買房的時(shí)候，心理預(yù)期上，這些東西都是配套好的。

4，我經(jīng)常會(huì)建議大家，如果想買新房，等到交房后，買新下房本的二手房，會(huì)是一個(gè)更好的選擇。

期房和交付后的二手房，從近幾年的情況看，至少便宜100萬(wàn)以上，是比較穩(wěn)妥的。

還是那句話，100萬(wàn)也是錢啊……

5，開發(fā)商、自媒體、中介，他們的站位都是為了賺傭金，而你作為一個(gè)購(gòu)房者，要買的是房子，買房需要看房子的好與壞，需要看價(jià)格的高與低，而不是盲目就去買一套。

在當(dāng)下樓市下行的階段，買新房就要更加注意，萬(wàn)不可盲目購(gòu)買，北京的剛需，多數(shù)都是家里湊齊了首付，加上杠桿買一套房子，賺錢不容易，在買房這種大事上，一定要花功夫，不要盲目上車。

本周六上午：市場(chǎng)沙龍，小陽(yáng)春市場(chǎng)分析及復(fù)盤！

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