北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

我們的小家就兩口人，預(yù)算350-400，今年年前才剛開始看房，現(xiàn)在情況是我在未來科學(xué)城工作，愛人在通州東夏園跟長椿街兩個(gè)地點(diǎn)通勤（近兩年去東夏園的頻次更高，大概占到80%）。

買房的期望是注重通勤時(shí)間和生活便利，通勤的話偏向愛人一些，最多離東夏園一小時(shí)左右，我通勤時(shí)間不用太兼顧，長一點(diǎn)也能接受。生活便利是想找周邊菜市小飯館比較方便，煙火氣多的那種，但是樓齡想要2006年以后，環(huán)境整潔的，可以幫忙推薦一下小區(qū)嗎？

還有房子需要是商品房，之前我倆看房基本是沿著6號(hào)線金臺(tái)路到常營那一帶看的，房子新的要么超預(yù)算，要么就是經(jīng)適房。為了圖便宜也稍微了解過法拍房，但還是覺得風(fēng)險(xiǎn)太大。也想問問是在位置和小區(qū)環(huán)境都接受的情況，能考慮經(jīng)適房或者法拍房嗎，請(qǐng)您指點(diǎn)迷津。

章哥：

1、通勤是看自己的感受，外人不好建議。房齡2006年之后倒不難，只不過這種房源的數(shù)量在北京只占三分之一。而如果去掉經(jīng)適房（保障房+回遷安置房）只留商品房小區(qū)的話，那估計(jì)最多也就是20%了。生活便利和煙火氣意味著地段兒成熟配套全，環(huán)境整潔意味著品質(zhì)不低，那這種房源也就10%以下了，不是太好找。

或者這么說吧，您的每個(gè)要求看上去都不高，但疊加起來就選擇不多了。所以還是適當(dāng)取舍吧，通常建議是把主要需求都列出來，比如通勤、配套、品質(zhì)、價(jià)格、戶型等等，然后進(jìn)行排序。在預(yù)算不是太高的情況下，一般能滿足最主要的就算成功，兩個(gè)算超值，三個(gè)以上可遇不可求。

2、經(jīng)適房屬于保障房的一種，但也分很多類，細(xì)分起來十多種呢。這就不細(xì)說了，我只能說草房一帶的算比較不錯(cuò)的。

一是因?yàn)橐?guī)模大，數(shù)量就是優(yōu)勢(shì)。二是好幾家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，為了好賣房子就只能是在設(shè)計(jì)和質(zhì)量上重視一些。三是受當(dāng)年的輿論影響，所以政策+規(guī)劃有所傾斜，連學(xué)校等級(jí)都是保障房中最高的。四是業(yè)主群體，在那個(gè)年代屬于早期的“溢出人群”，學(xué)歷收入都相對(duì)高的年輕人居多。

結(jié)果就是雖然地段兒在當(dāng)年看來一般，好地段兒都拿去賣錢了。但既然是各項(xiàng)都不弱，再加上交通方便，所以到目前為止這幾個(gè)保障房小區(qū)價(jià)格走勢(shì)基本不落后北京大盤，算是各項(xiàng)兼顧的剛需板塊。

3、法拍房能考慮，找個(gè)懂行的朋友就行。但考慮好，任何東西都是在大多數(shù)人都不懂或不知道的時(shí)期才能撿漏兒，一旦大多數(shù)人都知道了+出現(xiàn)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，那就沒什么便宜可占了，好資源是不會(huì)留給圈兒外人的。

這么說吧，北京玩兒法拍房的，基本都是同一個(gè)祖師爺團(tuán)隊(duì)分裂出來的，信息共享+有分有合=共同賺錢。所以盡量別盲目去拍，不透明的領(lǐng)域都水深，您認(rèn)為的漏兒，或許都是人家篩出來的。

4、簡(jiǎn)單就是這情況吧。我建議是把需求排序，先滿足最主要的。另外經(jīng)適房其實(shí)就是保障房，是個(gè)很大的概念，占了北京樓市的四分之一份額呢。常營不光是有經(jīng)適房，還有兩限房（限價(jià)房）和二類經(jīng)適（回遷房和安置房），即便是純經(jīng)適房也有好幾種呢，不能一概而論。索性看草房的吧，綜合下來算是其中不錯(cuò)的。法拍房慎重，找好了幫手再去參與。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。