國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布了2月份70城房價數(shù)據(jù)。官方數(shù)字擺在這兒，到底是漲了還是跌了？咱們一條一條捋清楚。

先看新房。一線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，終于止住了下跌的勢頭。

二三線城市就沒這么樂觀了，環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，雖然還在跌，但降幅都比上個月收窄了0.1個百分點。

整體來看，新房市場不太理想，除了一線城市勉強穩(wěn)住，二三線城市還在往下走。唯一的好消息是，跌的幅度在慢慢縮小。

其實2025年新房市場表現(xiàn)還不錯，主要原因是改善型樓盤集中供應(yīng)，說白了，高價盤突然多了，均價自然被拉起來。但這種靠高價盤拉動的優(yōu)勢，進入2026年就被抵消了不少。

現(xiàn)在改善樓盤的供給占比已經(jīng)很高了，再往上抬的空間有限。再加上房地產(chǎn)市場交易鏈條還存在一些阻塞，市場上的改善需求有限，所以靠“好房子”也沒辦法持續(xù)創(chuàng)造需求。

新房市場的熱度，在2025年年底和2026年年初，已經(jīng)跟不上二手房了。

國家最新數(shù)據(jù)定調(diào)2026樓市：二手房在持續(xù)以價換量，價格越低，能接盤的購房群體就越大。

而新房走的是向上改善、向上置換的路子，特別考驗交易鏈條的流暢性。所以2026年新房市場的壓力肯定還在。

好消息是，接下來3月份的數(shù)據(jù)應(yīng)該還不錯，畢竟有“小陽春”撐著。難點在于，小陽春之后怎么辦？

再來看二手房。2月份一線城市二手住宅價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上個月收窄了0.4個百分點。

具體到城市：北京上漲0.3%，上海上漲0.2%，廣州下降0.5%，深圳下降0.4%。二三線城市就沒這么幸運了，環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅也都收窄了0.1個百分點。

整體來看，二手房價格按城市級別分，還是全線下跌，但降幅在收窄。特別是一線城市，已經(jīng)到了一個臨界點。北京和上海的價格出現(xiàn)上漲，這是非常難得的消息。

這和1月份不一樣，1月份也有3個城市二手房價格環(huán)比上漲，但都是三四線城市，代表性不強。現(xiàn)在北京、上海漲了，就徹底代表一線城市走出了2025年下半年以來的價格快速下跌陰霾。

一線城市這輪加速補跌的行情快要結(jié)束了。2025年小陽春那會兒，一線城市在政策加持下漲了一波，四五月份又跌了，6月份跌幅明顯擴大，這種高跌幅一直持續(xù)到去年四季度末。

現(xiàn)在回頭看，那波加速下跌的行情確實結(jié)束了。原因很簡單，不管是漲還是跌，房價都不可能是直線型的，一定是波動著走。

現(xiàn)在小陽春就是這樣一個節(jié)點，買賣雙方的分歧加大了。

一邊是成交量很高，另一邊是掛牌量也在增長。說白了，買方覺得價格跌得差不多了，需求到了該進場了；賣方覺得趁著小陽春市場有熱度，趕緊把手里的房子賣掉，要么套現(xiàn)離場，要么置換升級。

這種分歧，小陽春之后會偏向買方還是賣方？我還是覺得會偏向買方。原因很簡單：現(xiàn)在的掛牌量整體還是偏高，高成交量并沒有壓住掛牌量。

這就意味著，現(xiàn)在的市場不是“高成交、業(yè)主惜售”的市場，而是“高成交、高掛牌”的市場。再加上現(xiàn)在的購房者，抄底心態(tài)很重，追漲心態(tài)很弱。主要原因還是房地產(chǎn)和經(jīng)濟基本面的支持力度不夠。

2月份整體二手房還在跌，3月、4月可能就要漲一漲了。等進了5月份，如果沒有大的松綁政策出來，估計就要“量縮價平”了。

所以現(xiàn)在想買房的朋友，如果你不是有很強的學(xué)區(qū)需求，真沒必要被現(xiàn)在這個“高成交”的熱情給裹挾住。還是按照自己的節(jié)奏走。

另外還得提醒一句：現(xiàn)在買房，不管是什么需求，千萬別猛加杠桿?？纯词忻嫔?，高首付和高公積金貸款的比例在明顯提升，說明大家都在求穩(wěn)。

這時候還敢猛加杠桿的，那真是勇士了。