最近各大新聞自媒體都在說(shuō)中國(guó)樓市回暖，北上廣深成交量大幅回升，房?jī)r(jià)要暴漲。但我想提醒大家，對(duì)“房?jī)r(jià)暴漲”的觀點(diǎn)一定要謹(jǐn)慎看待。從判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否企穩(wěn)的核心指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)在說(shuō)見底，或許還為時(shí)過(guò)早。

我們的房?jī)r(jià)在2022年1月見頂，至今已經(jīng)跌了4年零2個(gè)月。跌幅有多大？根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2026年1月，北上廣深二手住宅價(jià)格同比跌幅還在擴(kuò)大：北京較高點(diǎn)跌了38.3%，上海跌39.6%，廣州跌40.4%，深圳跌44.3%。四大一線城市房?jī)r(jià)，全部跌回到了2016年的水平。

房?jī)r(jià)回到2016年是什么概念？從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革到2024年，27年里全國(guó)商品房總銷售面積259.13億平方米。而2016年房?jī)r(jià)暴漲后的8年，銷售面積就達(dá)136.42億平方米，占總銷量的52.6%。這意味著，超過(guò)一半的有房者，買房不僅沒(méi)賺到錢，反而被套牢，甚至虧掉了首付。從房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前跌幅并沒(méi)有改善的跡象。

那最近的“回暖信號(hào)”從哪來(lái)？主要是成交量。3月前兩周，上海二手房連續(xù)5個(gè)工作日成交超800套，周末單日逼近1500套、1400套，周成交量達(dá)7233套，創(chuàng)2021年以來(lái)新高。北京鏈家上周實(shí)時(shí)簽約2836套，創(chuàng)近18個(gè)月新高。廣州3月上半月網(wǎng)簽4471套，整月預(yù)計(jì)超9800套，環(huán)比漲43%；深圳同期網(wǎng)簽環(huán)比增超20%。

成交量是價(jià)格的先行指標(biāo)，但當(dāng)前只是“量回升、價(jià)未穩(wěn)”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月京滬二手房?jī)r(jià)格仍在跌，環(huán)比分別跌0.66%、0.43%，其余八大城市也沒(méi)有扭轉(zhuǎn)同比、環(huán)比跌勢(shì)。這是第一個(gè)誤區(qū)：當(dāng)前樓市小陽(yáng)春，只是量在回升，價(jià)格還沒(méi)看到明顯企穩(wěn)。

另一個(gè)關(guān)鍵判斷：房?jī)r(jià)大概率還沒(méi)見底。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，當(dāng)房子失去“靠漲價(jià)賺錢”的資本利得功能后，定價(jià)邏輯就回歸租金回報(bào)率——也就是房子租出去能賺多少。租金回報(bào)率主要看兩個(gè)指標(biāo)：

一是國(guó)債利率，代表社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率理應(yīng)高于國(guó)債，否則就是明顯高估。2026年1月，一線城市租金回報(bào)率1.84%，30年期國(guó)債利率2.3%。就算考慮降息，長(zhǎng)期國(guó)債均值按2%算，二者也只有16個(gè)BP的利差。全球經(jīng)驗(yàn)看，一線城市住宅租金回報(bào)率，需要比30年期國(guó)債高80個(gè)BP以上，市場(chǎng)才可能穩(wěn)態(tài)。

二是按揭貸款利率。正常情況下，月供應(yīng)該和房租差不多。當(dāng)前房貸利率約3.06%，而一線城市租金回報(bào)率僅1.84%。綜合國(guó)情和政策刺激，未來(lái)租金回報(bào)率需要到2.5%，市場(chǎng)才能真正穩(wěn)。要達(dá)到2.5%，意味著房?jī)r(jià)還有約25%的下跌空間。

結(jié)論很清楚：現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不是核心城市核心地段、供給極度短缺的房子，或者不是剛需，千萬(wàn)別想著抄底。一不小心，就可能抄在半山腰。

房子對(duì)中國(guó)人意義特殊，是一生的執(zhí)念。曾經(jīng)靠房?jī)r(jià)暴漲，無(wú)數(shù)人實(shí)現(xiàn)階級(jí)躍遷，也造就了王健林、許家印這樣的地產(chǎn)首富。但繁華落幕，潮水退去，曾經(jīng)靠房產(chǎn)跨越階層的中產(chǎn)，如今因房?jī)r(jià)暴跌面臨返貧；地產(chǎn)富豪也在榜單上被雨打風(fēng)吹去，萬(wàn)達(dá)深陷債務(wù)泥潭，恒大早已破產(chǎn)重組。

這背后，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的作用。不是你錯(cuò)了，而是時(shí)代變了。