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以下為正文：

作為北京“金軸”長(zhǎng)安街的西延線，石景山古城板塊近年來(lái)依托首鋼園產(chǎn)業(yè)升級(jí)與軌道交通擴(kuò)容，逐步成長(zhǎng)為京西改善型需求的核心承載區(qū)。區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)以高層與小高層組合產(chǎn)品為主，而容積率2.0以下、全部為大戶型設(shè)計(jì)的純改善項(xiàng)目較為少見(jiàn)。

中海長(zhǎng)安玖章，自2024年9月開(kāi)盤(pán)入市以來(lái)，截至2026年3月，累計(jì)網(wǎng)簽132套，去化率約73.3%，成交均價(jià)穩(wěn)定在7.5萬(wàn)/㎡，在石景山改善市場(chǎng)中形成了較高的價(jià)值認(rèn)同。本文結(jié)合市場(chǎng)研判、網(wǎng)簽成交、產(chǎn)品細(xì)節(jié)，復(fù)盤(pán)項(xiàng)目發(fā)展脈絡(luò)，剖析其產(chǎn)品力與市場(chǎng)表現(xiàn)。

樓市結(jié)構(gòu)性分化石景山改善市場(chǎng)的供需特征

2020至2026年，北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)規(guī)模收縮、價(jià)格上移、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的特征。全市住宅用地供求規(guī)模先揚(yáng)后抑，2021年供應(yīng)總建面達(dá)953.47萬(wàn)㎡階段性峰值后持續(xù)收縮；2025年樓板價(jià)躍升至39,754元/㎡，同比漲幅20.43%，市場(chǎng)呈現(xiàn)“以價(jià)補(bǔ)量”，資源向核心板塊、優(yōu)質(zhì)地塊高度集中。住宅成交層面，2025年成交均價(jià)59,575元/㎡創(chuàng)歷史新高，高端改善成交占比持續(xù)提升。

近郊板塊中，石景山憑借長(zhǎng)安街西延線的軸線價(jià)值、首鋼園產(chǎn)業(yè)集聚與軌道交通網(wǎng)絡(luò)，成為承接主城改善外溢的核心區(qū)域。2023年以來(lái)，區(qū)域新房供應(yīng)呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”特征，2026年區(qū)域成交均價(jià)回落至56,770元/㎡，市場(chǎng)進(jìn)入溫和調(diào)整通道。

從庫(kù)存結(jié)構(gòu)看，石景山區(qū)域整體去化周期約12個(gè)月，供需基本平衡，但高總價(jià)產(chǎn)品因目標(biāo)客群有限，去化周期相對(duì)延長(zhǎng)。這意味著，在京西改善市場(chǎng)，對(duì)高品質(zhì)、大尺度、一步到位的改善型產(chǎn)品存在持續(xù)需求。

項(xiàng)目基底：長(zhǎng)安街首排的稀缺占位與核心指標(biāo)

中海長(zhǎng)安玖章由中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總占地面積21,433㎡，總建筑面積36,865㎡，容積率2.0，規(guī)劃住宅總戶數(shù)180戶，機(jī)動(dòng)車停車位270個(gè)，車位配比1:1.5，物業(yè)費(fèi)6.6元/㎡·月，由北京中海物業(yè)管理。

項(xiàng)目地處石景山區(qū)古城南街東側(cè)763地塊，緊鄰長(zhǎng)安街首排，與長(zhǎng)安街直線距離約400米，處于長(zhǎng)安街西延線的古城段核心節(jié)點(diǎn)。這一軸線自天安門(mén)廣場(chǎng)向西貫通，承載著深厚的城市歷史與政治文化意涵，項(xiàng)目所在區(qū)段正是這條軸線西側(cè)的關(guān)鍵區(qū)位，具有較強(qiáng)的城市地標(biāo)屬性與空間識(shí)別度。

軌道交通層面，項(xiàng)目距地鐵1號(hào)線古城站約400米，步行5-6分鐘可達(dá)；規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線二期衙門(mén)口西站距項(xiàng)目約1.4公里，預(yù)計(jì)2026年通車。3公里范圍內(nèi)覆蓋八角游樂(lè)園站、新首鋼站、北辛安站、蘋(píng)果園站、楊莊站等6座地鐵站點(diǎn)，軌道網(wǎng)絡(luò)密集。自駕出行方面，長(zhǎng)安街、蓮石路、西五環(huán)三條城市主干道環(huán)伺，15分鐘可達(dá)金融街，25分鐘可達(dá)國(guó)貿(mào)CBD，通勤效率較高。

生活配套：成熟城區(qū)的宜居閉環(huán)

項(xiàng)目周邊配套成熟度較高，形成商業(yè)、教育、生態(tài)、醫(yī)療全維度宜居閉環(huán)：

商業(yè)配套：3公里范圍內(nèi)布局石景山萬(wàn)達(dá)、山姆會(huì)員店、京西大悅城、首鋼園六工匯、喜隆多購(gòu)物中心等大型商業(yè)綜合體，滿足日常消費(fèi)與品質(zhì)生活需求；

教育資源：周邊名校資源豐富，涵蓋新加坡伊橋幼兒園、古城第二小學(xué)、十一學(xué)校石景山實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，滿足全齡段教育需求；

生態(tài)宜居：3公里范圍內(nèi)分布古城環(huán)翠公園、永定河文化廣場(chǎng)、老山城市休閑公園、首鋼工業(yè)遺址公園、八大處公園等約13座公園，生態(tài)稟賦突出；

醫(yī)療資源：區(qū)域醫(yī)療配套完善，為居民健康提供保障。

產(chǎn)品力解析：低密純粹四房與空間尺度

面對(duì)京西改善市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的需求，中海長(zhǎng)安玖章以“100%四房、低密洋房、極致面寬”為核心策略，打造具有辨識(shí)度的改善型產(chǎn)品。

社區(qū)規(guī)劃：首鋼東南區(qū)少有的低容積率純住宅項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)劃8棟7-10層低密洋房，總戶數(shù)180戶，全部為四房戶型，打造純粹改善型社區(qū)。容積率2.0，是首鋼東南區(qū)近五年來(lái)少有的容積率低于2.0的純住宅項(xiàng)目。社區(qū)內(nèi)設(shè)下沉庭院、中央草坪和兒童活動(dòng)區(qū)，綠化率30%，車位配比1:1.5，高于北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)匹配高端家庭出行需求。

183㎡四室兩廳三衛(wèi)：南向三面寬13.4米，得房率超90%

該戶型南向三面寬尺度達(dá)13.4米，呈現(xiàn)大面寬短進(jìn)深、南北通透格局，采光充足?？蛷d開(kāi)間5.4米，搭配觀景陽(yáng)臺(tái)，空間感極強(qiáng)。采用南向雙套房設(shè)計(jì)，主臥配備獨(dú)立衣帽間和四分離式明衛(wèi)；南次臥配備單獨(dú)衛(wèi)浴，方便老人或年齡較大子女居?。槐毕蚺P室與客衛(wèi)相鄰，實(shí)際使用中相當(dāng)于擁有獨(dú)立衛(wèi)生間。得房率高達(dá)90%-92%，套內(nèi)面積接近165㎡，營(yíng)銷資料顯示“贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)13㎡以上”，進(jìn)一步提升了實(shí)際使用面積。

236㎡四室兩廳三衛(wèi)：南向四面寬18.5米，LDKB一體化約100㎡

該戶型南向四面寬尺度約18.5米，客廳開(kāi)間約6.7米，單陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度約10.3米，采光和通風(fēng)效果極佳。LDKB（客廳、餐廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)）一體化設(shè)計(jì)，整體面積約100㎡，形成“超級(jí)中央公區(qū)”。餐客廳等寬，視野通透性滿分；餐桌旁設(shè)置奢石臺(tái)面西廚島臺(tái)，U型中廚內(nèi)配備博世品牌全套煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)，滿足精英家庭對(duì)社交廚房的高階需求。主臥面積可達(dá)42㎡，全明采光，配備獨(dú)立衣帽區(qū)和三分離衛(wèi)浴，衛(wèi)生間標(biāo)配智能馬桶、恒溫花灑，并升級(jí)配置瑞士恩仕按摩浴缸，洗漱臺(tái)面采用奢石勞倫斯黑金搭配橙色皮革，雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)方便男女主人共同洗漱。入戶玄關(guān)對(duì)面設(shè)置整塊透光雪山銀狐奢石，右側(cè)設(shè)超大步入式儲(chǔ)藏間，強(qiáng)化豪宅專屬的生活儀式感。

精裝標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際一線品牌與人性化細(xì)節(jié)融合

項(xiàng)目采用全裝修交付。精裝品牌選用博世全套廚電、科勒衛(wèi)浴、博洛尼定制櫥柜，奢石臺(tái)面、除霧鏡柜、智能馬桶、恒溫花灑、皮革與實(shí)木組合背景墻等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，不僅注重品牌堆砌，更強(qiáng)調(diào)人性化關(guān)懷與藝術(shù)化表達(dá)，形成獨(dú)特的身份認(rèn)同感。

市場(chǎng)表現(xiàn)：73.3%去化率與價(jià)格穩(wěn)定性

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，截至2026年3月，中海長(zhǎng)安玖章累計(jì)網(wǎng)簽132套，供應(yīng)總套數(shù)180套，整體去化率73.3%。累計(jì)成交面積約2.6萬(wàn)㎡，成交金額約19.5億元，成交均價(jià)約7.5萬(wàn)/㎡，價(jià)格體系保持穩(wěn)定。

各月成交均價(jià)波動(dòng)如下：2025年3月77,882元/㎡，2025年5月75,547元/㎡，2025年8月72,609元/㎡（階段性低點(diǎn)），2026年3月75,414元/㎡。價(jià)格整體圍繞75,000元/㎡區(qū)間波動(dòng)，未出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷情況。

競(jìng)爭(zhēng)格局

周邊多個(gè)中海系項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，但產(chǎn)品定位存在明顯分層：

中海長(zhǎng)安源境：成交均價(jià)57,382元/㎡，產(chǎn)品定位更偏向剛需與首改；

中海寰宇天下天鏡：成交均價(jià)60,956元/㎡，主力戶型面積段較小；

中海云庭：成交均價(jià)70,778元/㎡，成交套數(shù)相對(duì)有限。

此外，首鋼璟悅長(zhǎng)安（60,921元/㎡）等競(jìng)品在價(jià)格與產(chǎn)品力上均與長(zhǎng)安玖章形成差異化定位。與二手房對(duì)比，3公里范圍內(nèi)中海寰宇天下（33,204元/㎡）、中海長(zhǎng)安雅苑（34,217元/㎡）等次新房?jī)r(jià)格顯著低于長(zhǎng)安玖章，巨大價(jià)差既反映了新房在產(chǎn)品力、裝修標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)規(guī)劃等方面的代際優(yōu)勢(shì)，也印證了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高端定位的認(rèn)可。

價(jià)值錨點(diǎn)：長(zhǎng)安街金軸與首鋼園產(chǎn)業(yè)的雙重紅利

中海長(zhǎng)安玖章的價(jià)值根基在于長(zhǎng)安街“金軸”與首鋼園產(chǎn)業(yè)的雙重驅(qū)動(dòng)。長(zhǎng)安街作為北京城市主軸，貫穿天安門(mén)、金融街、國(guó)貿(mào)等核心功能區(qū)，兩側(cè)嚴(yán)控居住用地供應(yīng)，項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)安街的區(qū)位優(yōu)勢(shì)具備高度稀缺性與不可復(fù)制性。首鋼園產(chǎn)業(yè)區(qū)加速發(fā)展，小米、阿里云等頭部企業(yè)入駐，使該區(qū)域成為京西數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，持續(xù)導(dǎo)入高收入就業(yè)人口，推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)與居住需求升級(jí)。

從土地市場(chǎng)看，石景山近年成交住宅用地樓板價(jià)整體震蕩上行，純住宅用地樓板價(jià)已突破38,000元/㎡。中海長(zhǎng)安玖章作為首鋼東南區(qū)近五年來(lái)少有的容積率低于2.0的純住宅項(xiàng)目，其稀缺屬性在土地端已得到驗(yàn)證。隨著地鐵11號(hào)線二期通車、區(qū)域配套持續(xù)完善，項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值有望穩(wěn)步攀升。

評(píng)估與購(gòu)房建議

地段稀缺性：長(zhǎng)安街首排，距地鐵1號(hào)線古城站400米，雙地鐵加持；

產(chǎn)品純粹性：100%四房大平層，無(wú)高低配，得房率90%-92%；

品牌保障：中海地產(chǎn)+中海物業(yè)雙重背書(shū)，產(chǎn)品兌現(xiàn)力強(qiáng)；

價(jià)格穩(wěn)定：成交均價(jià)穩(wěn)定在75,000元/㎡左右，抗跌性強(qiáng)；

空間尺度：183㎡南向三面寬13.4米，236㎡南向四面寬18.5米，LDKB一體化約100㎡。

購(gòu)房建議

追求一步到位的改善型家庭：183㎡四居總價(jià)約1,400萬(wàn)元（按75,000元/㎡估算），得房率超90%，南向雙套房設(shè)計(jì)，適合三代同堂或多孩家庭；

終極改善客群：236㎡四居總價(jià)約1,800萬(wàn)元，南向四面寬、LDKB一體化約100㎡、主臥42㎡，是項(xiàng)目的旗艦產(chǎn)品，適合追求極致空間與生活儀式感的家庭；

資產(chǎn)配置型：鑒于項(xiàng)目的稀缺性（長(zhǎng)安街首排、區(qū)域近五年少有的容積率低于2.0純住宅），其長(zhǎng)期保值增值屬性明確，適合作為核心資產(chǎn)壓艙石。

中海長(zhǎng)安玖章以長(zhǎng)安街首排的稀缺區(qū)位、低密純粹的產(chǎn)品定位、穩(wěn)定堅(jiān)挺的價(jià)格表現(xiàn)，在京西改善市場(chǎng)中形成了獨(dú)特的價(jià)值認(rèn)知。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽132套，去化率73.3%，成交金額19.51億元，價(jià)格體系保持穩(wěn)定。它不僅是中海地產(chǎn)在京西改善市場(chǎng)的重要作品，更是石景山從傳統(tǒng)城區(qū)向現(xiàn)代宜居板塊轉(zhuǎn)型的居住樣本。在長(zhǎng)安街土地日益稀缺、改善需求持續(xù)釋放的2026年，這樣的項(xiàng)目為追求高品質(zhì)生活的改善型家庭提供了一個(gè)值得考量的選擇。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

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