文/上海進深 嚴明會

過會三個月后，盤古云曦終于在3月24日拿到了預售證。

這個在去年12月27日就已過會的項目，推出48套建面約153-200㎡的疊墅產品，過會均價59997元/㎡，主力總價930萬-1300萬元。

將在3月28日至4月1日期間開啟認購，計劃4月11日開盤銷售。

同時，第二批上市的一梯一戶高層產品信息也開始釋放。

籌備入市的這段時間里，青浦新城的市場格局已經發(fā)生明顯變化：

新面孔不斷入局，成交氣氛持續(xù)升溫。

去年12月28日，聯發(fā)時光新澍入市，當天賣出131套，去化率71%。

11月29日，青浦老城區(qū)的南廂觀寧府首開，22套聯排和20套疊拼，以64套的有效認籌，在2026年1月10日開盤當天便官宣售罄。

目前，這兩個盤都在持續(xù)加推中。

相比之下，盤古云曦不僅在產品類型上與南廂觀寧府的疊拼正面競爭，其59997元/㎡的過會均價也比后者備案均價高出足足8885元/㎡。在項目入市的關鍵節(jié)點，這樣的定價無疑增加了市場壓力。

盤古地產背后站著的，是泰國最大商業(yè)銀行盤谷銀行的陳智深家族。

這個名字在泰國金融界如雷貫耳。2025年，其家族仍以10.7億美元的身家穩(wěn)居福布斯泰國富豪榜第31位。他背后的盤谷銀行，是泰國最大的商業(yè)銀行。

自2007年進駐上海嘉定以來，盤古地產在上海開發(fā)的住宅項目包括盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古箐峰華庭等，數量并不多。

其中，盤古箐峰華庭項目曾出現過公區(qū)地面降標（宣傳為花崗巖實際為瀝青）、外立面顏色與宣傳不符（米白色變土黃色）、入戶大堂裝修簡陋等問題，引發(fā)業(yè)主投訴。

更具爭議的是盤古產品的長期停滯。業(yè)內早有“一套圖紙用十年”的評價：從2009年的盤古天地，到2019年的盤古園府，再到后來的箐峰華庭，主力戶型的邏輯幾乎未變。

2024年11月27日，盤古以9.15億元的底價競得青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊，折合樓板價18000元/㎡。

從拿地到入市，16個月的等待，讓盤古錯過了不少窗口期。

項目位于青浦新城商務區(qū)，靠近17號線青浦新城站，在建示范區(qū)線、未來規(guī)劃嘉青松金線。

根據規(guī)劃設計方案，項目擬建10棟5-18層住宅。將推出建面約120㎡3房、約140㎡洋房以及約150-210㎡疊加。

去年9月中旬，售樓處與樣板間首次對外開放。

首批次推出的疊墅產品承擔了項目打頭陣的壓力。從產品細節(jié)來看，與盤古過往產品相比，此次確實有不少升級。

全系采用大面寬設計，所有衛(wèi)生間包括下疊地下室的衛(wèi)生間均采用直接面向室外開窗通風的真正的全明設計（非面向采光井開窗的衛(wèi)生間設計），以及多面采光井配置增加采光和通風效果等。

上下疊贈送的部分都是可以實際使用的，如上疊贈送約2.2米高約40平的閣樓，可以改造成1-2個帶衛(wèi)生間的居家空間，地下贈送的約40平的地下室還附帶了全明衛(wèi)生間。

另外，疊墅產品均采用的是多入戶設計理念，下疊產品入戶門就達到5個，中疊和上疊也有2個，且每層均有電梯直達。

但項目能否在競爭激烈的青浦新城破局，仍要看定價后的市場反饋與品牌力能否支撐起消費者信心。