來源：成都淘房志

撰文：海哥

成都老破小，火爆全國！

前幾天，一條投資客在成都“掃貨”老破小的事在各大社交平臺刷屏。

淘房君看了下，發(fā)現(xiàn)這事并不復雜，而且也不新鮮：

就是在成都核心地段默默吃進了多套租售比靠譜的老破小，收益率對比其他城市比較可觀。

關(guān)注淘房君的老朋友都知道，這事在去年我就已經(jīng)給大家說過多次：

成都部分老破小的收益非?？捎^，并且有人已經(jīng)在抄底成都老破小了。

最重要的原因就是：

1、成都有不少的老破小的租售比真的很高，4個點屬于是正常現(xiàn)象，穩(wěn)定跑贏定期；

2、成都主城核心板塊的老破小價格穩(wěn)定且相對較低，下跌風險小，升值潛力大。

比如在雙流的韓國城三期，去年4月一套44㎡的套二，成交總價25萬，而目前小區(qū)最新的租金，到了2000元/月。

回報率干到8%！

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除了租金回報率可觀，現(xiàn)在不少核心位置的老小區(qū)還開始漲價了！

位于玉林核心的彩虹街1號，2025年7月成交了一套73㎡套二，成交單價15088元/㎡。

同比2024年的成交，漲幅超過50%！

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淘房君認為，在當下這個“房價不漲、理財不香”的尷尬周期里，只要手里的老破小能做到月月進賬，整體回報率還能跑贏通脹。

的確很香！

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而且，像玉林板塊這樣擁有獨特優(yōu)勢的能逆市漲價的老破小還不在少數(shù)。

01

成都優(yōu)質(zhì)區(qū)位的“老破小”

已經(jīng)開始漲價！

“老破小”三個字，很容易讓人聯(lián)想到“沒人要”的滯銷貨。

但在成都，位于核心區(qū)位的老破小，漲價已經(jīng)不是個例，而是趨勢。

因為這事近期發(fā)酵比較厲害，淘房君特地去了主城老破小比較火熱的玉林板塊走訪了一圈。

“這邊主要是好租，好多年輕人都喜歡租在這邊，離南門近，吃飯、買菜、上班、交通啥子都方便，而且學校也多，只要稍微有點裝修，價格高點也非常好租”

和附近的中介聊下來發(fā)現(xiàn)，這里的“老破小”的確和大部分人印象中的不一樣。

總體來說，就是配套強，位置好，再加上玉林本身帶的網(wǎng)紅效應，自然而然就成了不少剛赴蓉年輕人的優(yōu)選。

因為好租，所以好賣，所以導致近兩年還出現(xiàn)漲價情況。

“普通裝修一般能租1700-2000塊左右，精裝過的至少能租到2700到2800一個月，你一套現(xiàn)在才不到100萬，這很劃算”

“有些老房子地段再好，房東懶得管，空調(diào)、燈、地板、水管這些很老舊的，根本就租不上價，年輕人看一眼就走了，但只要有一點裝修，它們多花幾百塊也愿意?！?/p>

所以，對于老破小而言，除了地段和配套必須要有優(yōu)勢外，房東也不能太懶。

這樣才具備高價值流動性。

對于主城這些老小區(qū)而言，房子雖然老，但地段、配套、生活氛圍，全都是“即插即用”的成熟資產(chǎn)。

對于追求確定性的購房者來說，對于大部分追求成熟的租客來講，這里都能滿足。

這也是他們好租和漲價的核心邏輯。

和玉林的老破小類似的還有青羊附近帶學區(qū)的老破小。

去年，一套位于青羊區(qū)87㎡的套三，掛牌88萬，吸引了大量購房者看房，據(jù)說1天帶看量就超過140次。

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因為買家過多，房東無奈漲價15萬，最后還是火速成交了。

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去年8月，成都頂級學區(qū)成都實驗小學旁，人民中路一段5號再次成交了一套經(jīng)典的“臥室”掛戶房：

32㎡套一，成交單價46268元/㎡，成交總價150萬。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

對比21年房價整體高位時的同戶型成交情況，上漲5.6%。

而淘房君發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在社交媒體上也開始越來越多人去淘老破小了。

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難道，老破小的春天真來了？

02

漲價和回報率情況

老破小“屠榜”！

如果說漲幅只是“紙面富貴”，那租金回報率就是實打?qū)嵉默F(xiàn)金流。

2025年成都各區(qū)二手房租金回報率榜單，排名前列的清一色都是老破小。

在當下的成都，一套總價幾十萬的核心區(qū)老破小，月租金往往能達到2000-3000元，年化租金回報率輕松突破4%甚至5%。

而同期，銀行理財收益率跌破3%，大額存單一單難求，次新房租金回報率普遍在1.5%-2%之間徘徊。

兩相比較，老破小的“性價比”瞬間凸顯。

更關(guān)鍵的是，成都作為人口凈流入的西部中心城市，每年有大量年輕人涌入。

在剛?cè)肷鐣r，他們愿意用相對低廉的租金，換取核心地段的通勤便利和生活煙火氣。

老破小，正好卡在了這個“剛性需求”的痛點上。

這也是成都成為2025年新一線城市“老破小”漲幅第一的原因！

2025年，在統(tǒng)計的所有城市中，只有成都老破小錄得超過3%的漲幅，其余城市全部下跌。

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同樣是老破小，為什么別的城市跌，成都卻能漲？

淘房君認為，主要原因是成都的核心區(qū)沒有“空心化”。

成都的5個主城區(qū)各自形成了成熟的生活圈。這些區(qū)域的配套歷經(jīng)幾十年沉淀，商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通樣樣齊全，且沒有“外遷”的風險。

除此之外，就是成都的人口結(jié)構(gòu)年輕，租房需求旺盛且穩(wěn)定。

作為全國最受年輕人歡迎的城市之一，成都每年吸納大量高校畢業(yè)生和新市民。

他們不急于買房，但需要穩(wěn)定的居住空間。老破小“低總價、高租金”的特性，恰好匹配了這個群體的需求。

經(jīng)過前幾年的深度調(diào)整，成都老破小的價格泡沫早已擠干。

當房價回歸到與租金相匹配的合理區(qū)間，自然就具備了“抗跌”甚至“逆漲”的底氣。

03

還能上車嗎？

現(xiàn)在買成都老破小，還來得及嗎？

我的觀點是：可以買，但不能閉眼買。

成都老破小的行情，本質(zhì)是一場“價值回歸”，真正值得關(guān)注的，是同時具備以下特征的標的：

核心區(qū)位：玉林、雙楠、肖家河、大源等主城成熟板塊，優(yōu)先選擇；

交通便利：距離地鐵站步行10分鐘以內(nèi)；

生活配套：周邊有菜市場、便利店、社區(qū)商業(yè)，煙火氣濃；

戶型方正：盡量選朝南的小套二，流通性最好，面積不宜太大；

總價可控：50萬-100萬區(qū)間是安全邊際最高的“黃金區(qū)間”。

與此同時，也要避開那些“偽老破小”：

遠郊區(qū)的老舊小區(qū)、沒有電梯且沒有改造可能性的高樓層、產(chǎn)權(quán)不清晰的房子，這些依然是“雷區(qū)”。

總體來看，成都老破小的逆勢上漲，不是突如其來的，而是房子回歸居住價值的必然結(jié)果。

你認為呢？