一份公告，兩手動作。3月28日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（下稱“京東倉儲REIT”）同步披露廊坊核心項目續(xù)租結(jié)果與二次擴募計劃。在物流倉儲行業(yè)哀聲遍野的當(dāng)下，這一組合拳究竟是戰(zhàn)略性防御，還是新一輪冒險的開始？

■ 廊坊續(xù)租：一場漂亮的“預(yù)期管理”

廊坊項目作為京東倉儲REIT持有的核心資產(chǎn)之一，可租賃面積10.46萬平方米且整體出租，原租賃合同將于2026年4月30日到期，2025年5月至2026年4月執(zhí)行凈有效租金39.39元/平方米/月（含稅含物業(yè)費，無任何租金優(yōu)惠）。

而第三方評估機構(gòu)高力國際的數(shù)據(jù)顯示，廊坊項目周邊市場租金大幅下滑。2020年第四季度，廊坊項目周邊市場平均凈有效租金仍為38.02元/平方米/月，截至2025年第四季度已跌至18.25元/平方米/月，五年復(fù)合增長率-13.65%，跌幅超50%，市場化定價下租金腰斬已成市場普遍預(yù)期。

最終續(xù)租結(jié)果卻超出市場預(yù)判。自2026年5月起，廊坊項目續(xù)租首年起始凈有效租金27.68元/平方米/月，租期內(nèi)平均凈有效租金29.87元/平方米/月。這一價格較原合同租金下降約24%，但較當(dāng)前周邊市場均價高出1.64倍，且本次續(xù)租后基金持有不動產(chǎn)項目租期內(nèi)平均凈有效租金單價僅下降7.50%，降幅遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

這是一次兼顧市場現(xiàn)實與基金持有人利益的精準(zhǔn)妥協(xié)，核心邏輯是“溫和降租+長約鎖定”。本次續(xù)租未按市場底價定價，而是結(jié)合項目競爭力、承租人資本化改造投入等多重因素確定價格，同時續(xù)租后2026年一季度末加權(quán)平均剩余租期從1102天大幅提升至1773天，增幅超60%，基金資產(chǎn)出租率仍維持100%。這意味著未來近五年，該核心項目的現(xiàn)金流實現(xiàn)確定性鎖定，為基金整體運營穩(wěn)定性筑牢基礎(chǔ)。

但市場的核心疑問仍未消散：在行業(yè)租金持續(xù)下探的趨勢下，27.68元/平方米/月的定價是否具備長期市場支撐？當(dāng)下的租金溢價，能否在后續(xù)每5年一次的租金調(diào)整機制中持續(xù)守?。?/p>

■ 二次擴募：逆勢加倉的底牌與風(fēng)險

首次擴募尚在申報，二次擴募已啟動籌備，京東倉儲REIT的規(guī)模擴張步伐并未因行業(yè)低迷放緩。

2025年7月，京東倉儲REIT發(fā)布首次擴募公告，截至2026年3月28日，首次擴募項目已正式報送國家發(fā)展改革委。同日（3月28日）公告的二次擴募計劃，擬通過定向擴募或其他合規(guī)方式，新購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大不動產(chǎn)項目，合計建筑面積達(dá)27.45萬平方米，均為航空樞紐物流資產(chǎn)，分別輻射華北、西南、珠三角經(jīng)濟(jì)圈。這將是對基金現(xiàn)有重慶、廊坊、武漢項目覆蓋區(qū)域的重要補充，有望進(jìn)一步分散資產(chǎn)組合風(fēng)險，完善全國化倉儲物流布局。

而在行業(yè)筑底期的大規(guī)模擴募，實際上是機遇與風(fēng)險并存。從行業(yè)基本面來看，當(dāng)前物流倉儲行業(yè)仍處于調(diào)整階段，高標(biāo)倉空置率攀升、租金持續(xù)下行成為行業(yè)常態(tài)，此時注入新資產(chǎn)，既存在“低位布局優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)”的可能性，也面臨“資產(chǎn)培育周期長、短期難貢獻(xiàn)收益”的現(xiàn)實問題。

公告顯示，京東倉儲REIT擬購入的三大空港項目目前運營情況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定。但參照倉儲物流項目運營規(guī)律，新資產(chǎn)從落地到實現(xiàn)滿租、穩(wěn)定盈利通常需要一定培育期，其收益貢獻(xiàn)難以在短期內(nèi)體現(xiàn)在基金可供分配金額中，擴募的規(guī)模效應(yīng)仍需時間驗證。

此外，二次擴募的落地還面臨多重審批與執(zhí)行風(fēng)險，其需先后獲得國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會變更注冊核準(zhǔn)、上交所審核通過，且必須經(jīng)基金份額持有人大會決議通過，任一環(huán)節(jié)的延遲或變動，都可能影響擴募進(jìn)度。若采用定向擴募方式，發(fā)售價格需不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基金交易均價的90%，發(fā)行結(jié)果將受二級市場價格、投資者認(rèn)可度等多重因素影響，存在發(fā)售失敗的潛在風(fēng)險。

■ 京東產(chǎn)發(fā)的“資本局”：兩張牌怎么打？

對于京東系而言，京東倉儲REIT并非單純的基金產(chǎn)品，而是其物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的核心平臺。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~為1215億元，其中12.8%位于境外；總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。

但更具戰(zhàn)略意義的是收入結(jié)構(gòu)，2020年京東產(chǎn)發(fā)超過95%收入來自京東內(nèi)部，到2025年前九個月外部客戶占比已攀升至62.5%。這意味著京東產(chǎn)發(fā)正在從“京東的物業(yè)部門”蛻變?yōu)檎嬲氖袌龌Y產(chǎn)管理機構(gòu)。

而作為京東系物流地產(chǎn)運營的重要載體，京東倉儲REIT是京東產(chǎn)發(fā)在中國內(nèi)地唯一的上市REITs平臺，通過擴募機制，京東系可將成熟的倉儲物流項目注入基金，實現(xiàn)資金快速回籠，進(jìn)而投入新項目開發(fā)，形成“開發(fā)-運營-證券化-再開發(fā)”的資產(chǎn)運作閉環(huán)，這也是其在行業(yè)低谷期仍持續(xù)推進(jìn)擴募的核心邏輯。

而本次交易的關(guān)聯(lián)屬性，也成為市場關(guān)注的焦點。公告顯示，擬購入項目的原始權(quán)益人為京東耀弘，運營管理機構(gòu)為京東東鴻，計劃管理人為嘉實資本，均為基金關(guān)聯(lián)方；基金核心租戶為北京京訊遞科技有限公司，與京東系存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，且本次廊坊項目續(xù)租也屬于基金合同約定的關(guān)聯(lián)交易事項。

盡管本次續(xù)租及擴募均已履行相應(yīng)內(nèi)部程序，且關(guān)聯(lián)方作出了“不損害基金持有人利益”的承諾，但核心資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)租賃定價公允性、擴募交易的資產(chǎn)定價合理性，仍需持續(xù)接受市場與投資者的檢驗。

2025年末，京東倉儲REIT持有的三大首發(fā)項目維持100%滿租率，展現(xiàn)了資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，但“體系內(nèi)租賃”的模式能否在行業(yè)周期中持續(xù)維持高出租率與租金收繳率，仍是市場對其資產(chǎn)獨立性的重要考量。

同時，頻繁擴募帶來的權(quán)益稀釋效應(yīng)也不容忽視。由于每一次擴募都會增加基金份額，若新注入資產(chǎn)的收益率無法覆蓋稀釋效應(yīng)，原持有人的長期收益將受到影響，這也是基金管理人需要平衡的核心問題。

■ 冷思考：REITs平臺的成色幾何？

在物流倉儲行業(yè)最低谷期，京東倉儲REIT打出“廊坊續(xù)租穩(wěn)存量+二次擴募擴增量”的組合拳，本質(zhì)上是一次精準(zhǔn)的預(yù)期管理與戰(zhàn)略布局。

廊坊項目的超預(yù)期續(xù)租，打破了市場對租金大幅下滑的悲觀預(yù)期，穩(wěn)住了存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流與投資人信心；二次擴募計劃的披露，則打開了基金的資產(chǎn)規(guī)模與成長空間，展現(xiàn)了管理人對優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)長期價值的判斷，以及對REITs平臺的戰(zhàn)略性重視。

從基金運營現(xiàn)狀來看，截至2025年第四季度末，基金上市以來累計收益分配金額超2.09億元，2025年完成4次收益分配合計7284萬元，底層資產(chǎn)還通過新增新能源汽車充電樁場地租賃等方式豐富收入來源，基本面具備一定支撐。

但回歸本質(zhì)，REITs的價值最終仍由底層資產(chǎn)基本面與行業(yè)周期決定。當(dāng)前物流倉儲行業(yè)的租金拐點、空置率拐點尚未出現(xiàn)，行業(yè)磨底仍需時間；新注入的三大空港項目雖具備區(qū)位優(yōu)勢，但能否在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)定運營、如期貢獻(xiàn)收益，仍需持續(xù)跟蹤；京東系物流地產(chǎn)的市場化轉(zhuǎn)型進(jìn)度，以及關(guān)聯(lián)交易的透明度與公允性，也將直接影響基金的長期估值。

對于投資者而言，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT成為行業(yè)低谷期的典型觀察樣本：它既展現(xiàn)了頭部物流地產(chǎn)運營商通過REITs平臺實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置的戰(zhàn)略思路，也暴露了行業(yè)調(diào)整期REITs投資面臨的租金波動、擴募不確定性、關(guān)聯(lián)交易等潛在風(fēng)險。

行業(yè)磨底，信心比黃金重要，但價值的驗證更需要時間 。 對于京東倉儲 REIT 而言，守住存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，保障新增資產(chǎn)的盈利兌現(xiàn)能力，是其在行業(yè)周期中穿越調(diào)整的核心關(guān)鍵。