在物業(yè)管理行業(yè)的資本敘事中，獨(dú)立與質(zhì)量早已不是新鮮詞匯。但站在2026年這個時點(diǎn)，市場對物企的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了根本性遷移。

過去投資者關(guān)心的是規(guī)模增速和關(guān)聯(lián)方土儲，如今當(dāng)行業(yè)從規(guī)模紅利期徹底轉(zhuǎn)入存量博弈期，市場關(guān)注的焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)向三個更本質(zhì)的問題：是否具備脫離地產(chǎn)母體獨(dú)立生存的能力？能否在存量市場中創(chuàng)造持續(xù)且高質(zhì)量的現(xiàn)金流？多元化的業(yè)務(wù)布局能否真正貢獻(xiàn)利潤而非僅僅堆砌收入？

早在去年11月高盛在其發(fā)布的調(diào)研報告中就指出，物業(yè)管理行業(yè)最壞的時期可能已經(jīng)過去，企業(yè)戰(zhàn)略正轉(zhuǎn)向高質(zhì)量擴(kuò)張和科技賦能。物管公司不再盲目追求規(guī)模增長，而是聚焦高價值和防御性強(qiáng)的業(yè)務(wù)板塊，通過提升核心城市項目密度實現(xiàn)運(yùn)營規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

顯然，這一轉(zhuǎn)變意味著物企的價值評估體系正在經(jīng)歷一場深刻的范式轉(zhuǎn)換。而世茂服務(wù)（0873.HK）于近日發(fā)布的2025年全年財報，恰好為這場轉(zhuǎn)換提供了一個極具代表性的韌性樣本。

（來源：公司資料）

01

穩(wěn)增長與優(yōu)結(jié)構(gòu)并行，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)夯實

如果說市場過去看物企，往往更關(guān)注在管面積有多大，那么世茂服務(wù)在2025年展現(xiàn)的則是另一種價值邏輯。它的核心競爭力不再僅僅體現(xiàn)在規(guī)模的絕對數(shù)字上，而在于關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)所呈現(xiàn)的提質(zhì)增效的健康態(tài)勢。它不再是一個依賴規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)，而是一個實現(xiàn)了自我造血、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、盈利穩(wěn)健的成熟個體。

2025年，在“六維綜合發(fā)展戰(zhàn)略”的引領(lǐng)下，世茂服務(wù)圍繞品質(zhì)服務(wù)、精益經(jīng)營、精準(zhǔn)拓展、增值擴(kuò)力、創(chuàng)新發(fā)展、組織協(xié)同六大維度建設(shè)，扎實落實各項管理舉措，取得了不俗的經(jīng)營成果。

首先看收入結(jié)構(gòu)。

2025年世茂服務(wù)部署“三大精益”提升行動，遵循“橫向做規(guī)模、縱向做深度”的經(jīng)營邏輯，持續(xù)拓寬業(yè)務(wù)邊界并提升單項目價值，實現(xiàn)營業(yè)收入78.8億元。

作為壓艙石業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長4.7%至58.2億元，該板塊收入占到公司總收入的73.8%。

（來源：公司財報）

更值得關(guān)注的是這一核心板塊收入的內(nèi)生構(gòu)成，其中來自獨(dú)立第三方項目的在管面積占比達(dá)到71.2%，合約面積中第三方占比達(dá)76.9%。這意味著公司已基本建立起獨(dú)立于地產(chǎn)母體的市場拓展能力，其增長的內(nèi)生性和可持續(xù)性已得到根本性確認(rèn)。

（來源：公司財報）

與此同時，除物業(yè)管理收入外，來自社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)等多元業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，共同構(gòu)成了公司多元化的收入結(jié)構(gòu)。

再看盈利質(zhì)量的改善。

公司全年實現(xiàn)毛利14.00億元，實現(xiàn)經(jīng)營利潤1.62億元，較2024年的經(jīng)營虧損1.58億元實現(xiàn)大幅扭虧。年度利潤1.35億元，較2024年度的虧損2.23億元同樣實現(xiàn)大幅扭虧。更具含金量的是，公司權(quán)益持有人應(yīng)占核心凈利潤達(dá)到5.24億元，同比上升6.5%。

在行業(yè)普遍面臨成本上漲、收繳承壓的背景下，核心凈利潤的逆勢增長尤為難得。這背后的驅(qū)動力并非簡單的成本壓縮，而是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與運(yùn)營效率提升的雙重結(jié)果。財報同時顯示，公司持續(xù)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營與數(shù)字化能力建設(shè)，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用均有明顯下降。

最后是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)健性。

截至2025年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為14.91億元，包含到期日超過三個月的定期存款在內(nèi)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為29.91億元。

在行業(yè)仍有個別企業(yè)因流動性問題而被迫”賣子求生”的背景下，世茂服務(wù)的財務(wù)狀況依然穩(wěn)健。這不僅為公司后續(xù)的收并購、科技投入及股東回報提供了堅實基礎(chǔ)，更在根本上消除了市場對其財務(wù)安全性的擔(dān)憂。

可以說，這份財報勾勒出一個清晰的畫像，世茂服務(wù)已經(jīng)從過去那種高增長、高杠桿、高關(guān)聯(lián)的粗放模式，成功轉(zhuǎn)型為穩(wěn)增長、優(yōu)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)現(xiàn)金的成熟企業(yè)。它不是偏科生，而更像一個各項指標(biāo)均衡、根基扎實的全能選手。

02

多元布局進(jìn)入收獲期，三條增長曲線協(xié)同發(fā)力

資本市場最關(guān)心的另一個問題，必然是這家公司的未來增長空間在哪里，那些投入多年的多元化業(yè)務(wù)什么時候開始真正貢獻(xiàn)利潤。

從世茂服務(wù)2025年的業(yè)績來看，其多條增長曲線已經(jīng)清晰地從培育期進(jìn)入了兌現(xiàn)期。

（來源：公司資料）

其一，非住宅業(yè)態(tài)持續(xù)拓展，為收入增長貢獻(xiàn)重要增量

財報顯示，2025年公司業(yè)務(wù)覆蓋145個城市，在管項目總數(shù)達(dá)1428個，其中非住宅業(yè)態(tài)在管面積占比為35.2%，在住宅業(yè)態(tài)保持基本盤穩(wěn)定的同時，非住業(yè)態(tài)的持續(xù)拓展為公司收入貢獻(xiàn)了重要增量。

在第三方外拓中，2025年新增非住宅物業(yè)合約建筑面積為3560萬平方米，同比上升44.7%；占比達(dá)到65.0%，同比上升7.9個百分點(diǎn)。這表明公司非住業(yè)態(tài)的外拓規(guī)模和占比均在穩(wěn)步提升。

更值得關(guān)注的是，公司在非住領(lǐng)域已成功打造出多個細(xì)分領(lǐng)域的隱形優(yōu)質(zhì)品牌。

如在高校后勤服務(wù)方面，旗下品牌浙大新宇憑借深厚的服務(wù)經(jīng)驗持續(xù)鞏固在高校后勤領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，其專業(yè)化的餐飲、住宿、教學(xué)支持等綜合保障能力構(gòu)筑了高壁壘的競爭優(yōu)勢。醫(yī)院后勤服務(wù)方面，旗下品牌吉立物業(yè)有著超過20年的醫(yī)院后勤服務(wù)經(jīng)驗，是湖南區(qū)域醫(yī)院后勤服務(wù)的龍頭?？紤]到醫(yī)院后勤對專業(yè)性和安全性的要求極高，這種高專業(yè)門檻、高信任成本的服務(wù)特性，使得一旦建立合作關(guān)系就很難被替代。

（來源：公司資料）

其二，社區(qū)增值服務(wù)從流量變現(xiàn)走向深度運(yùn)營。

在眾多物企的社區(qū)增值服務(wù)仍停留在基礎(chǔ)商品銷售階段時，世茂服務(wù)的思路已悄然升級。2025年公司社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到13.23億元，同比增長9.5%。

（來源：公司財報）

其中養(yǎng)老業(yè)務(wù)椿熙堂步入快車道，在國家物業(yè)加養(yǎng)老的政策東風(fēng)下，椿熙堂通過與物業(yè)板塊的深度聯(lián)動，共享客戶資源與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，全年實現(xiàn)收入2.16億元，同比增長15.2%。這不僅是收入的增長，更是一種高粘性、高頻次、長周期的深度服務(wù)模式，其客戶生命周期價值遠(yuǎn)超普通增值服務(wù)。

新零售業(yè)務(wù)同樣異軍突起。2025年公司創(chuàng)新開展新零售業(yè)務(wù)，圍繞業(yè)主日常生活剛需場景深耕細(xì)作，全年實現(xiàn)收入9720萬元，同比激增723.7%，成為社區(qū)增值服務(wù)中增長最快的細(xì)分板塊。

（來源：公司資料）

此外，車位資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)通過全面提升車位經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)專業(yè)能力，該板塊全年實現(xiàn)收入4.02億元，同比增長52.1%。

其三，城市服務(wù)在戰(zhàn)略收縮中聚焦質(zhì)量。

2025年公司城市服務(wù)收入為5.42億元，占總收入的6.9%，相較于2024年同期雖有所下降，但主要原因是公司于2024年9月處置了無錫市金沙田科技有限公司60%股權(quán)，導(dǎo)致可并表收入減少。倘若剔除處置金沙田的影響，城市服務(wù)收入相較于去年同期上升137.2%。收入上升的原因一方面是市場拓展團(tuán)隊加大了對城市服務(wù)業(yè)務(wù)的市場開拓力度，深耕重點(diǎn)區(qū)域與優(yōu)質(zhì)項目，新增合同金額創(chuàng)歷史新高；另一方面是通過優(yōu)質(zhì)項目儲備與業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，有效驅(qū)動整體收入穩(wěn)步增長。

公司聚焦長三角、大灣區(qū)等核心城市群，服務(wù)內(nèi)容從基礎(chǔ)環(huán)衛(wèi)拓展至市政設(shè)施維護(hù)、老舊小區(qū)改造運(yùn)營等更深層次領(lǐng)域，與政府端的綁定關(guān)系愈發(fā)緊密，構(gòu)筑了較為穩(wěn)固的競爭基礎(chǔ)。

從以上三點(diǎn)可以看出，世茂服務(wù)的成長邏輯已非常清晰，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為壓艙石，以非住業(yè)態(tài)為增長極，以社區(qū)增值服務(wù)為創(chuàng)新點(diǎn)，三條增長曲線層次分明、相互協(xié)同，共同構(gòu)成了其面向未來的成長圖譜。

03

行業(yè)Beta與企業(yè)Alpha的共振，靜待價值拐點(diǎn)

審視物業(yè)企業(yè)的價值，投資者需要判斷其增長是來自行業(yè)風(fēng)口還是來自自身能力，是依賴關(guān)聯(lián)方輸血還是靠獨(dú)立造血，是一次性項目脈沖還是可持續(xù)的經(jīng)營杠桿。

如果把這個問題拆開并具體到世茂服務(wù)身上，其價值驅(qū)動因素取決于三個層面，物業(yè)管理行業(yè)從地產(chǎn)附屬向獨(dú)立賽道轉(zhuǎn)型的行業(yè)結(jié)構(gòu)性Beta，其次是公司在存量市場競爭中能否持續(xù)獲取高質(zhì)量項目、提升市場份額的個體成長Alpha，最后是伴隨業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、運(yùn)營效率提升而持續(xù)釋放的利潤率改善彈性Alpha。

先看Beta。

物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷一場深刻的價值重估。地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整徹底改變了行業(yè)生態(tài)，增量市場萎縮、存量競爭加劇、服務(wù)價值回歸。政策層面，物業(yè)服務(wù)加生活服務(wù)的融合導(dǎo)向倒逼物企從跑馬圈地向精耕細(xì)作轉(zhuǎn)型。

資本市場層面，投資者從追捧規(guī)模增速轉(zhuǎn)向關(guān)注現(xiàn)金流質(zhì)量、服務(wù)能力與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的可持續(xù)性。世茂服務(wù)的成長首先受益于這一行業(yè)價值回歸的大趨勢，這是其價值的基礎(chǔ)Beta。

（來源：公司資料）

然而行業(yè)紅利并非雨露均沾。在物企競爭日趨白熱化的今天，能否將行業(yè)趨勢轉(zhuǎn)化為實實在在的訂單并保持持續(xù)的競爭力，決定的是企業(yè)是否建立了真實的Alpha。

世茂服務(wù)的Alpha體現(xiàn)在其城市深耕戰(zhàn)略的顯著成效。

2025年公司新增年飽和收入20億元，同比增長約35.1%，創(chuàng)歷史新高；新增合約面積達(dá)5484萬平方米，同比顯著提升27.1%。

在市場拓展持續(xù)發(fā)力的同時，公司更加注重項目質(zhì)量而非單純規(guī)模增長。截至2025年末，公司在管建筑面積中，有85.4%的物業(yè)項目來自一線、新一線及二線城市。這一比例表明公司在項目篩選上的高標(biāo)準(zhǔn)，選擇在經(jīng)濟(jì)活躍、消費(fèi)能力強(qiáng)的核心城市集中布局，有助于保障項目收費(fèi)水平和增值服務(wù)拓展空間。

（來源：公司資料）

從外拓結(jié)構(gòu)來看，公司并未采取廣撒網(wǎng)式的粗放擴(kuò)張，而是遵循“城市深耕”策略，在高能級城市集中資源、精耕細(xì)作。通過提升區(qū)域項目密度，公司能夠?qū)崿F(xiàn)管理資源的集約化配置和運(yùn)營效率的持續(xù)優(yōu)化，同時憑借在核心城市的品牌勢能，進(jìn)一步強(qiáng)化市場競爭力。

這種精準(zhǔn)聚焦的發(fā)展路徑，使得公司在規(guī)模擴(kuò)張的同時，有效保障了項目質(zhì)量和長期經(jīng)營價值，實現(xiàn)了有質(zhì)量的增長。

最后是經(jīng)營效率提升的彈性Alpha。

2025年公司持續(xù)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營，全年行政開支同比下降15.7%至7億元。銷售及營銷開支為1.10億元，較2024年的1.16億元下降5.8%，占總收入的比例穩(wěn)定在1.4%左右。這反映出公司在市場拓展中注重效率，以相對穩(wěn)定的費(fèi)用投入撬動了更大的業(yè)務(wù)規(guī)模。

展望未來，隨著收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化、科技賦能持續(xù)深化，公司的盈利質(zhì)量仍有進(jìn)一步提升的空間。公司亦將持續(xù)深化“六維綜合新發(fā)展”戰(zhàn)略，圍繞服務(wù)品質(zhì)、經(jīng)營管理與市場拓展等核心業(yè)務(wù)板塊，同步推進(jìn)品牌價值、團(tuán)隊成長及項目增值業(yè)務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)等全方位能力建設(shè)。

（來源：公司資料）

站在當(dāng)下來看，世茂服務(wù)呈現(xiàn)出一個頗具吸引力的價值剖面。

當(dāng)市場對物企的估值邏輯從市盈率主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市盈率相對盈利增長比率與現(xiàn)金流折現(xiàn)并重時，世茂服務(wù)憑借其高質(zhì)量的核心利潤增長、健康的現(xiàn)金流以及清晰的成長路徑，有望獲得市場的價值重估。