深圳故事/傅衛(wèi)鴻圖文

“說(shuō)實(shí)話，這把年紀(jì)了，知足吧！”

已經(jīng)在家賦閑半年多的大姐妹，沒(méi)有埋怨，也并不焦慮，語(yǔ)氣中只有一點(diǎn)淡淡的無(wú)奈。畢竟，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了這么多年，什么場(chǎng)面她沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

“賦閑也是一種修行！”她總能找到借口。

只是這一次，在家呆久了，當(dāng)我上門拜訪她時(shí)。大姐妹顯得在點(diǎn)尷尬，在她眼中，我是個(gè)曾經(jīng)有求于她的人。

之所以有求于她，是因?yàn)槲覀兌际欠康禺a(chǎn)從業(yè)者，只不過(guò)她是甲方，而我是乙方，甚至丙方。

見(jiàn)了面，我們聊的話題自然離不開(kāi)樓市二字。

從多年前的布吉，聊到今天的后海，從龍珠花園的800元/㎡，聊到恒裕濱城的200000元/㎡，從賣房就像賣菜一樣簡(jiǎn)單，到今天營(yíng)銷的難度與壓力。

語(yǔ)氣中既有糾結(jié)，也有敞亮。既有無(wú)奈，也有自信。

一

逝者如斯夫，不舍晝夜！

我和大姐妹相識(shí)于上世紀(jì)末，當(dāng)時(shí)我在比較強(qiáng)勢(shì)的傳統(tǒng)紙媒工作，而她在一個(gè)并不顯山露水的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司做策劃。

準(zhǔn)確說(shuō)，我是哥，她是妹！我的年紀(jì)比她大。

所以她初次見(jiàn)到我時(shí)，還有些小女孩的靦腆，紅著臉對(duì)我說(shuō)：“大哥，能不能幫我們項(xiàng)目寫幾篇稿？發(fā)在你們報(bào)紙上�！�

稿子是當(dāng)然可以寫的，要嗎直接算文字特刊，要收費(fèi)的，或者就得配廣告，一般情況下，半版文字配半版廣告。這叫一塔一。

當(dāng)時(shí)，大開(kāi)版的報(bào)紙?zhí)乜驈V告，打下折來(lái)的費(fèi)用半版大約在9.8萬(wàn)左右，而深圳房子的均價(jià)，不過(guò)4000元/㎡左右。

印象中，現(xiàn)在二手房賣到10萬(wàn)+的蔚藍(lán)海岸當(dāng)年的開(kāi)盤售價(jià)大約5000元/㎡左右。

大姐妹從什么時(shí)候開(kāi)始，從小妹變?yōu)榇蠼愕模课艺娴挠洸磺宄�。我恍惚中覺(jué)得，或與紙媒的地位變遷有關(guān)。

大約當(dāng)2010年后，深圳房?jī)r(jià)一狂飆，傳統(tǒng)報(bào)媒與開(kāi)發(fā)商的地位就開(kāi)始慢慢改變。

舉個(gè)例子，房?jī)r(jià)已經(jīng)摸高到20萬(wàn)+，而報(bào)媒的廣告價(jià)還和10年前一樣。為什么？媒體競(jìng)爭(zhēng)激烈，廣告價(jià)格上不去。

過(guò)去，是她求著我，后來(lái)，是我求著她：

“支持一下我們報(bào)紙吧！”隨著各種新媒體的興起，紙媒商務(wù)運(yùn)營(yíng)越來(lái)越難。尤其是房地產(chǎn)類型的廣告，從高峰時(shí)在所有廣告收入中的占比6成左右，很快下降到不足1成。

所以，供求關(guān)系決定市場(chǎng)的變化。即使年齡都在同步增長(zhǎng)，我對(duì)她的稱呼卻悄悄發(fā)生改變，大約的順序是：

小妹…經(jīng)理…老總…大姐妹！

又是大姐又是妹，稱呼里有幾多味道。也不奇怪！她來(lái)自北方，大大咧咧的性格，而且能說(shuō)會(huì)道，聰明勤奮，工作起來(lái)可不像小妹，有一種大姐大的氣質(zhì)。所以深得公司老板的信任，從策劃到營(yíng)銷總監(jiān)再到主管營(yíng)銷的副總，只用了不到10年時(shí)間。

“呆過(guò)不少房企，但主要還是在民企混，比較自由。”她說(shuō)話直率。

我們一聊起過(guò)去，大多數(shù)的話題都充滿了自豪與驕傲。尤其是大姐妹，多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)不僅豐富了她的閱歷，而且還讓她變得更加自信從容，她常常說(shuō)的一句話是：

“這有什么？沒(méi)有賣不動(dòng)的房�！�

直到最近幾年，當(dāng)她親自感受到自己手頭操盤的多個(gè)項(xiàng)目賣不動(dòng)時(shí)，她才不得不承認(rèn)，市場(chǎng)變了，變得有點(diǎn)不可捉摸。

二

房子好賣時(shí)是什么情況？

報(bào)紙這邊的反應(yīng)是：版面得提前一周預(yù)約，好的版面比如封面、A3、封底之類，不僅價(jià)格貴，而且還得與其它房企搶版位。

而市場(chǎng)上，按照大姐妹的說(shuō)法，上班不敢在辦公室久呆，各種關(guān)系介紹來(lái)的，找她要房源要打折的人絡(luò)繹不絕。

“售樓處就像菜市場(chǎng)一樣！”她說(shuō)。

是的，當(dāng)時(shí)的房子也不多，除了福田區(qū)房子過(guò)萬(wàn)外，南山的房?jī)r(jià)也不過(guò)七八千，至于關(guān)外的房子，大多數(shù)都只賣四五千元的樣子。

不瞞大家說(shuō)，老傅就是那時(shí)候上車的。

“那時(shí)候基本沒(méi)有限購(gòu)，也不怎么限價(jià)，定價(jià)比較自由。老板也信任我，好多項(xiàng)目的房?jī)r(jià)由我來(lái)定。所以最后我總有辦法把房子賣出去�！�

大姐妹一提起那些年，就兩眼放光。

當(dāng)年是賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，市場(chǎng)基本上是由賣家說(shuō)了算，而買家也沒(méi)現(xiàn)在這么糾結(jié)，給點(diǎn)優(yōu)惠，就會(huì)買了。

“好忽悠！”大姐妹哈哈大笑起來(lái)、

哪曾想，房子好賣后，但房?jī)r(jià)漲得并不太快，后來(lái)房?jī)r(jià)直接一下子漲起來(lái)，是2014年后的兩三年時(shí)間。

“那你覺(jué)得房?jī)r(jià)瘋漲的主要原因是什么？”我問(wèn)她。

“簡(jiǎn)單說(shuō)就是房子越來(lái)越供不應(yīng)求，買家越來(lái)越多的原因。特別是來(lái)自外地的炒房團(tuán)，很快就把深圳的房?jī)r(jià)抬起來(lái)了�！彼o地說(shuō)。

在老傅印象中，當(dāng)年找我介紹要買房的人很多。各種關(guān)系托我找熟悉的開(kāi)發(fā)商打折，打個(gè)哪怕一個(gè)0.5折的小意思，就買了。

奇怪的是，找我?guī)兔ν硕ń鸹蛘吒拿值馁I家也不少，原因各種各樣，但大多數(shù)情況我后來(lái)才知道，原來(lái)是炒房。什么意思？

交了訂金后，轉(zhuǎn)給別人。這就要把房子退了或者改名。這一操作，中間就產(chǎn)生差價(jià)。這就是炒房的根本所在。

后來(lái)深圳還有不少人成立公司專事炒房，也被處理了，原因是炒得過(guò)了。

“炒房要不得！”大姐妹立場(chǎng)很明確。

所謂過(guò)猶不及就是這個(gè)道理，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，房地產(chǎn)的好日子也快到頭了。

三

當(dāng)房?jī)r(jià)蹭蹭蹭往上漲時(shí)，其實(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不都是樂(lè)見(jiàn)的。當(dāng)時(shí)許多業(yè)內(nèi)人士就覺(jué)得，這不正常，而且可能存在許多問(wèn)題。

“我當(dāng)時(shí)就覺(jué)得，炒起來(lái)的房?jī)r(jià)早晚要還回去的！”大姐妹如是說(shuō)。

這不是后知后覺(jué)，記得當(dāng)時(shí)就有不少開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人私下給老傅說(shuō)過(guò)，高房?jī)r(jià)并不是他們需要的，也不是房地產(chǎn)發(fā)展的好勢(shì)頭。

但部分老板可不這樣認(rèn)為，他們一看到房子好賣，能嫌大錢，就想方設(shè)法到處找地。拍賣會(huì)上不計(jì)成本搶地，只是顯性表征。許多城市更新項(xiàng)目，動(dòng)輒建百萬(wàn)大城，都在悄無(wú)聲息地推動(dòng)當(dāng)中。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的邏輯是： 只要找到地，建好房，沒(méi)有賣不出去的。

房?jī)r(jià)高了，資產(chǎn)就值錢了，利潤(rùn)也就好了。同時(shí)，各種成本也在增加，后來(lái)出現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿就是這個(gè)道理。最后是什么？

高風(fēng)險(xiǎn)！

“你們公司是什么時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題的？”我問(wèn)道，回避了敏感的暴雷二字。

“其實(shí)也并不復(fù)雜，就是幾個(gè)項(xiàng)目都賣得不好，積壓在哪里，現(xiàn)金流就出現(xiàn)了問(wèn)題。別說(shuō)供應(yīng)商的錢，就連工資都發(fā)不出來(lái)。”大姐妹做了一個(gè)無(wú)奈的表情。

“為啥賣不動(dòng)了？”我追問(wèn)。

“表面是各種調(diào)控的原因，關(guān)鍵還是房?jī)r(jià)高，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)了。個(gè)人觀點(diǎn)，不一定對(duì)�！贝蠼忝谜f(shuō)得比較客觀。

“當(dāng)然還有許多原因�！彼a(bǔ)充道。

后來(lái)我從別人那里了解到，大姐妹也被裁員了，她說(shuō)的是主動(dòng)離職。包括老傅，做媒體推廣，體感都不太好。

在時(shí)代的潮汐下，我們要么是樹(shù)葉要么是石頭，或隨波逐流或“掏”光養(yǎng)晦。

不過(guò)大姐妹并不服老，一直在努力找下家，不過(guò)她的要求有點(diǎn)高，除非是公司高管，一般工作就不做了。

“即使市場(chǎng)變化了，很多東西都不像過(guò)去那樣，但我對(duì)樓市還是有信心的。”臨別時(shí)，她突然對(duì)我說(shuō)。

我也不太清楚，她的話是為了給自已加油，還是給我鼓勁？

我知道，她的信念并未改變，甚至看上去更加成熟了。一貫樂(lè)觀的性格，讓年過(guò)50的大姐妹眼中放出一絲光來(lái)。

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