3月30日，昆明盤龍區(qū)云潤天陽小區(qū)2號地塊迎來新變化——碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司昆明分公司（下稱“碧桂園物業(yè)”）開始進(jìn)場履職，保安值守、保潔清掃、辦公入駐等基礎(chǔ)服務(wù)同步啟動。這標(biāo)志著該小區(qū)自原物業(yè)撤場后，持續(xù)月余的全面失管困境終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)悉，4月1日起，小區(qū)將正式進(jìn)入為期6個月的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)階段。

業(yè)主：原物業(yè)多項(xiàng)服務(wù)缺位引不滿

這場關(guān)乎780戶業(yè)主日常生活的物業(yè)拉鋸戰(zhàn)，背后是業(yè)主積怨、企業(yè)虧損、社區(qū)協(xié)調(diào)的多方博弈，也折射出當(dāng)前中小物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳難的行業(yè)痛點(diǎn)。作為云潤天陽2號地塊的業(yè)主，尤其是首批入住超過十年的業(yè)主，不少人經(jīng)歷過小區(qū)爛尾、未按時交房的困境，如今又深陷物業(yè)糾紛。經(jīng)業(yè)主代表何森、井澤遠(yuǎn)等人梳理，原物業(yè)昆明方若物業(yè)管理有限公司（下稱“方若物業(yè)”）在服務(wù)期間的諸多問題，成為業(yè)主長期不滿的核心原因。

服務(wù)態(tài)度惡劣是業(yè)主反映最突出的問題之一。有業(yè)主表示，小區(qū)保安態(tài)度不好，對待業(yè)主如同“管理者”，而非服務(wù)者，雙方矛盾時常爆發(fā)。基礎(chǔ)服務(wù)的缺失則讓居住體驗(yàn)大打折扣：小區(qū)衛(wèi)生清潔不到位，地下車庫布滿狗屎、灰塵，部分管道還存在排泄物滲漏問題；休閑設(shè)施匱乏，沒有足夠的凳子、完善的亭子，給業(yè)主日常生活帶來不便。

設(shè)施維護(hù)失職更是埋下安全隱患。小區(qū)配備的10部電梯中，有3部長期故障，部分電梯停運(yùn)長達(dá)三四個月，僅靠業(yè)主湊錢、反復(fù)投訴后才修好1部，且存在墜層風(fēng)險。記者在3棟電梯間看到3部電梯中僅1部正常使用，旁邊一份昆明達(dá)克電梯有限公司出具的《設(shè)備服務(wù)終止告知函》顯示，該公司與方若物業(yè)的電梯維保合同于2026年1月31日提前終止，自2月1日起停止電梯維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)一步加劇了電梯安全隱患。業(yè)主還反映，電梯保養(yǎng)未按規(guī)范執(zhí)行，故障頻發(fā)，曾出現(xiàn)人員被困情況。

此外，業(yè)主還反映，小區(qū)內(nèi)電單車隨意進(jìn)出、無規(guī)范管理，小區(qū)樓層密度高（部分樓層10—12戶），地上違規(guī)停車現(xiàn)象普遍；在業(yè)主關(guān)切的天然氣安裝、爛尾樓后續(xù)整改等問題上，原物業(yè)不僅未提供協(xié)助，反而加以阻止，直至業(yè)主維權(quán)后，才由政府出資修整道路；公共區(qū)域電費(fèi)需業(yè)主湊錢繳納，電梯維修還需業(yè)主額外支付300元，讓大家難以接受。

原物業(yè)：物業(yè)費(fèi)收繳率逐年下滑，撤場實(shí)屬無奈

面對業(yè)主的諸多不滿，小區(qū)原物業(yè)方若物業(yè)給出了截然不同的說法。物業(yè)辦公室內(nèi)一工作人員表示，該公司自2020年6月1日入駐云潤天陽小區(qū)。此次撤場涉及的2號地塊3、4、5棟（即2號地塊相關(guān)樓棟）共778戶，已管理近6年。其表示，撤場的核心原因是物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，企業(yè)長期虧損，已無力維持正常運(yùn)營。

方若物業(yè)發(fā)布的催繳通知及公示顯示，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率逐年下滑：2021年收費(fèi)率為66.4%，2023年降至50%，2024年為42.3%，到2025年已降至僅20.3%，僅有158戶業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。方若物業(yè)稱，2025年以來，公司已墊付小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)用達(dá)445萬元，用于支付員工工資、社保、水電費(fèi)、電梯維保等開支，長期墊付導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

針對業(yè)主反映的核心爭議問題，方若物業(yè)逐一回應(yīng)：關(guān)于停車管理混亂，其表示3號地塊車庫已啟用并持續(xù)保潔，2號地塊車庫未交付使用，業(yè)主自行停車至該區(qū)域，相關(guān)衛(wèi)生問題與物業(yè)無關(guān)；關(guān)于電梯維修，其稱1月31日前電梯正常維保，低于1000元的維修費(fèi)用由物業(yè)承擔(dān)，曾提議業(yè)主按面積分?jǐn)?.25萬元維修費(fèi)用（每平方米0.4元，多數(shù)業(yè)主僅需分?jǐn)値资珒H有少數(shù)業(yè)主簽字同意而無法推進(jìn)，3月1日貼出退場通知后，不再負(fù)責(zé)電梯維修；關(guān)于業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，其表示已多次向政府部門反饋小區(qū)復(fù)建等開發(fā)商遺留問題，但此類問題超出物業(yè)可控范圍，業(yè)主不應(yīng)以拒繳物業(yè)費(fèi)為由影響小區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)。

記者在物業(yè)辦公室外墻看到一份方若物業(yè)于2025年12月29日發(fā)布的通知，計(jì)劃2026年1月31日終止服務(wù)并離場，后在社區(qū)及多部門協(xié)調(diào)下，免費(fèi)代管至2月28日，正式撤場后，方若物業(yè)表示將通過訴訟等方式追討業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，相關(guān)法律后果由欠費(fèi)業(yè)主自行承擔(dān)。

社區(qū)介入：多方協(xié)調(diào)破局，引進(jìn)應(yīng)急物業(yè)解燃眉之急

據(jù)業(yè)主講述，方若物業(yè)撤場后，云潤天陽2號地塊陷入失管狀態(tài)：安保力量缺位，門禁系統(tǒng)失控，外來人員隨意進(jìn)出，增加盜竊等安全隱患；生活垃圾堆積，保潔、綠化管理缺失，環(huán)境臟亂差；多部電梯停運(yùn)，無人維保，高層住戶出行困難；消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)無人維護(hù)，二次供水系統(tǒng)面臨中斷風(fēng)險，各類安全隱患突出，嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住生活。

為解決小區(qū)失管困境，昆明市盤龍區(qū)金辰街道青龍山社區(qū)居民委員會主動牽頭，通過入戶走訪、線上線下收集居民訴求，組織區(qū)住建部門、區(qū)市場監(jiān)督管理局、街道辦事處、供電單位等多部門及業(yè)主代表召開多輪協(xié)商議事會議，最終決定引進(jìn)碧桂園物業(yè)作為應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

社區(qū)在2026年1月8日發(fā)布的《致云潤天陽小區(qū)全體業(yè)主的告知書》中，預(yù)警物業(yè)撤場后的諸多風(fēng)險，呼吁業(yè)主主動清繳欠費(fèi)、完善業(yè)主自治組織、積極參與物業(yè)公司選聘，避免陷入“服務(wù)停擺—環(huán)境惡化—房產(chǎn)貶值”的惡性循環(huán)。同時明確，社區(qū)將全程指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督業(yè)主自治進(jìn)程，但無法代業(yè)主行使權(quán)利、承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

根據(jù)社區(qū)2026年3月25日發(fā)布的公告，碧桂園物業(yè)的應(yīng)急服務(wù)期限為2026年4月1日至9月30日，共計(jì)6個月，于3月27日派員進(jìn)場排查摸底，3月30日正式入駐。應(yīng)急服務(wù)以保障小區(qū)基本運(yùn)行為核心，重點(diǎn)開展環(huán)境衛(wèi)生清理、公共秩序維護(hù)、電梯等共用設(shè)施設(shè)備巡查維保、消防安全巡查、監(jiān)控系統(tǒng)檢修及公共區(qū)域日常管理等基礎(chǔ)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按小區(qū)現(xiàn)行已備案標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，暫未啟動收費(fèi)。

進(jìn)展：新物業(yè)進(jìn)場履職，業(yè)主合力推進(jìn)遺留問題解決

記者3月30日在現(xiàn)場看到，碧桂園物業(yè)的工作人員已正式進(jìn)駐小區(qū)，多名保安身著統(tǒng)一制服在出入口有序值守，對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行登記管控，填補(bǔ)了安保缺位的空白；保潔人員對小區(qū)公共路面、樓道等區(qū)域進(jìn)行全面清理，著力改善此前垃圾堆積的現(xiàn)狀；物業(yè)工作人員已進(jìn)駐小區(qū)樓棟一層辦公室，開展前期交接、問題排查等籌備工作，為4月1日全面啟動應(yīng)急服務(wù)做好準(zhǔn)備。

碧桂園物業(yè)現(xiàn)場工作人員表示，目前已完成小區(qū)前期問題排查，后續(xù)將嚴(yán)格按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)工作，配備專屬管家受理業(yè)主訴求、巡查園區(qū)品質(zhì)，全力改善小區(qū)居住環(huán)境。

與此同時，業(yè)主代表也向全體業(yè)主發(fā)出倡議，明確本次應(yīng)急物業(yè)服務(wù)為一次性進(jìn)駐，期限僅6個月，后續(xù)小區(qū)物業(yè)管理需全體業(yè)主共同推進(jìn)。當(dāng)前首要任務(wù)是解決三大核心問題：一是籌集2026年2月至3月公共區(qū)域水電、電梯維修等相關(guān)費(fèi)用，確保小區(qū)用水用電正常、電梯完成移交并開展常態(tài)化維保，費(fèi)用明細(xì)及分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)將及時公示；二是招募熱心業(yè)主志愿者，每層推選1名樓層負(fù)責(zé)人，協(xié)助開展費(fèi)用收繳工作，計(jì)劃兩天內(nèi)完成收繳，加快推進(jìn)緊急事宜；三是推進(jìn)業(yè)主委員會籌備工作，呼吁業(yè)主積極參與，待業(yè)委會成立后，承接物業(yè)公司選聘、監(jiān)督等工作，推動小區(qū)規(guī)范化管理。

背景延伸：物業(yè)費(fèi)收繳率下滑成行業(yè)痛點(diǎn)

據(jù)悉，云潤天陽小區(qū)是“老干媽”創(chuàng)始人陶華碧長子投資的首個房地產(chǎn)項(xiàng)目，原計(jì)劃打造高端小區(qū)，但因開發(fā)商歷史遺留問題，部分業(yè)主將不滿轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)，進(jìn)而長期拒繳物業(yè)費(fèi)，引發(fā)了這場持續(xù)六年的物業(yè)拉鋸戰(zhàn)。

這場糾紛并非個例，而是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的一個縮影?？硕鹞锕鼙O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，全國百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑，從2021年的89%下降到2025年的71%；而中小物業(yè)企業(yè)的收繳率普遍低于65%，部分甚至跌破50%。物業(yè)費(fèi)收繳率過低，導(dǎo)致企業(yè)無力承擔(dān)人員工資、設(shè)施維保等運(yùn)營成本，最終選擇撤場，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)失管，形成惡性循環(huán)，最終損害的還是業(yè)主自身的利益。

此次碧桂園物業(yè)進(jìn)場，為云潤天陽2號地塊帶來了新的管理希望。不少業(yè)主表示，期待新物業(yè)能切實(shí)履行服務(wù)職責(zé)，解決原物業(yè)遺留問題，同時也會積極配合物業(yè)工作，主動履行業(yè)主義務(wù)。而如何破解物業(yè)費(fèi)收繳難的行業(yè)痛點(diǎn)，如何平衡業(yè)主訴求與物業(yè)運(yùn)營成本，如何推動小區(qū)長效規(guī)范化管理，仍是云潤天陽小區(qū)及眾多同類小區(qū)需要共同面對和解決的問題。

開屏新聞記者 張勇 攝影報道

一審 孫琴霞

責(zé)任編輯 貓恩泊

責(zé)任校對 楊飏

主編 嚴(yán)云

終審 編委 李榮